Когда предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве?

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т. д.

Для признания договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве через суд необходимо доказать два факта: соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику, и соблюдение существенных условий ДДУ.

Договорная сфера правоотношений в российском законодательстве отличается высокой степенью диспозитивности. Это позволяет, с одной стороны, при заключении договора сочетать всевозможные правовые конструкции, а с другой стороны, при анализе имеющегося договора обращать внимание лишь на его смысл и облеченную в правовую форму действительную волю сторон. Так, согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловой составляющей. Такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.). Там сказано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Соблюдение существенных условий ДДУ подтверждает факт его заключения по смыслу ст. 432 ГК РФ. Перечень условий, признаваемых существенными для ДДУ, можно найти в ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Он включает в себя пять пунктов:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику – следующий факт, подлежащий доказыванию. Застройщиком в соответствии с Законом № 214-ФЗ признается:

а) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;

б) имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;

в) привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

г) на основании полученного разрешения на строительство.

ДДУ подлежит государственной регистрации. При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется по решению суда на основании ст. 165 ГК РФ.

К слову, рассмотренный способ защиты применяется в настоящее время гражданами-соинвесторами одного крупного застройщика, исчезнувшего с рынка, для защиты нарушенных прав. Их положение осложняет факт отсутствия на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку застройщик заключил с гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. В связи с этим ими заявлены в суд требования о признании предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве и о вынесении решения об их государственной регистрации (исковые заявления поданы в Мытищинский городской суд Московской области).

По смыслу заключенные дольщиками предварительные договоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договорах указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с Законом № 214-ФЗ установлен 5-летний гарантийный срок. Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору не требует согласования. Оно было введено в закон уже после заключения застройщиком договоров с гражданами.

Очевидно, что фактически сторонами заключен ДДУ, хоть и поименованный предварительным договором купли-продажи.

Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Резюмируя вышесказанное, соинвестору для признания, имеющегося у него на руках договор договором участия в долевом строительстве необходимо:

найти на интернет-сайте застройщика проектную декларацию;

определить, на каком основании принадлежит застройщику земельный участок: на праве собственности, аренды или находится в безвозмездном пользовании;

подтвердить наличие разрешения на строительство: оно находится у застройщика, если он отказывается его предоставить, можно запросить данный документ через суд;

проверить наличие в имеющемся на руках договоре достигнутого соглашения по вопросам:

  • характеристик передаваемого объекта строительства;
  • срока передачи объекта;
  • стоимости, порядка и сроков оплаты;
  • гарантийного срока на объект;
  • страхования ответственности застройщика;

на основании собранной информации, подать исковое заявление в суд с требованием о признании договора договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

Заключение ДДУ с застройщиком – это наилучшая гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный ДДУ, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Без зарегистрированного ДДУ граждане не могут быть включены в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а значит, они лишаются права на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральной власти.

Является ли ничтожным предварительный договор долевого участия из-за отсуствия регистрации?

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-188/11 по кассационной жалобе ООО «Дом на Среднем» на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года по иску С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Среднем» о применении последствий недействительности ничтожной сделки к предварительному договору долевого участия.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя С. — Ш.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

29.04.2010 года между С. и ООО «Дом на Среднем» заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N .

Согласно п. 1 данного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого комплекса (основной договор), на условиях предварительного договора, в соответствии с прилагаемым проектом основного договора.

Согласно п. 3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 03.07.2010 года.

В соответствии с условиями проекта основного договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить (создать) в соответствии с утвержденной и опубликованной им проектной декларацией жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: , и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется оплатить застройщику обусловленную договором цену (долевой взнос) и принять квартиру.

Строительство объекта осуществляется застройщиком на основании разрешения на строительство N от 17.02.2009 года.

Стоимость квартиры согласно п. 5.1. проекта основного договора составляет руб.

Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено обязательство дольщика внести в кассу застройщика обеспечительный платеж в размере руб. в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора.

С. внесла в кассу ответчика по предварительному договору денежные средства в размере руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от 29.04.2010 года.

В связи с тем, что привлечение денежных средств дольщика строительной организацией для строительства объекта, разрешение на строительство которого получено после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, 19.05.2010 года истицей в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате внесенных денежных средств в полном объеме.

ООО «Дом на Среднем» в своем ответе на уведомление истицы о расторжении предварительного договора указало, что Общество полагает предварительный договор действующим, так как условиями договора и нормами действующего законодательства не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора.

07.07.2010 года С., считая предварительный договор недействующим, а, также учитывая, что срок подписания основного договора истек, повторно обратилась к ответчику с просьбой о возврате денежных средств и удержанием с нее 15% от суммы обеспечительного платежа. Ответа на данное заявление С. получено не было, действий по возврату денежных средств ответчик не предпринял.

С., полагая отказ в возврате уплаченных денежных средств по предварительному договору незаконным, нарушающим ее права и интересы, а также считая предварительный договор ничтожной сделкой, обратилась в суд с иском к ООО «Дом на Среднем» и с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки — взыскать с ООО «Дом на Среднем» в ее пользу денежные средства в размере рублей, как полученные по недействительной (ничтожной) сделке.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки к предварительному договору участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года, с ООО «Дом на Среднем» в пользу С. взыскано руб., в доход государства госпошлина в сумме руб.

В кассационной жалобе ООО «Дом на Среднем» просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истицы, полагая возможным в порядке п. 2 ст. 354 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

Это интересно:  Нанимателем жилого помещения по договору социального найма обязаны быть выполнены некоторые правила: какие именно, а также кто такой наймодатель?

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь указанными положениями действующего законодательства, указывая, что заключенный сторонами предварительный договор заключен с нарушением требований закона, в том числе о государственной регистрации договора, учитывая, что заключение предварительного договора об участии в долевом строительстве законом не запрещается, однако денежные средства истицы были привлечены ответчиком до государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, пришел к выводу, что п. 10 заключенного сторонами предварительного договора не соответствует закону, в связи с чем у ответчика отсутствовало право получать от истицы денежные суммы в счет обеспечения обязательств по договору, и о ничтожности договора в силу прямого указания закона и, соответственно, о применении последствий его ничтожности в виде обязанности ответчика возвратить истице полученные по ничтожному договору денежные средства в размере руб.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, решение вынесено при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, стороны вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. В силу ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор должен содержать:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства.

К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ) не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного вывод суда о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации не основан на законе и не может быть признан верным.

Также, по мнению судебной коллегии, не может быть признан правомерным и обоснованным вывод суда о несоответствии п. 10 заключенного сторонами предварительного договора закону.

Согласно п. 10 предварительного договора от 29.04.2010 года в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, дольщик вносит в кассу или на расчетный счет застройщика денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере руб. в срок до 18 мая 2010 года.

В течение 10 дней с момента государственной регистрации основного договора обеспечительный платеж (оплаченная часть) подлежит возврату дольщику.

Исходя из буквального толкования положений пункта 10 предварительного договора определенная сторонами договора сумма в размере руб., часть из которой в размере руб. оплачена истицей, является обеспечением обязательств сторон по заключению основного договора долевого участия.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств того, что данная, определенная предварительным договором денежная сумма, как и фактически внесенные истицей денежные средства, привлекается ответчиком для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. «, истицей в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что вывод суда о ничтожности пункта 10 предварительного договора долевого участия в строительстве также не основан на обстоятельствах дела и не может быть признан верным.

Таким образом, требования истицы по заявленным ею основаниям не основаны на законе, защите не подлежат.

Учитывая, что в силу положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, исковые требования С. подлежат отклонению.

Истица не лишена возможности обратиться в суд за защитой своих прав, если она полагает их нарушенными, по иным основаниям.

Поскольку по настоящему делу сбор дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года отменить.

С. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Среднем» о признании предварительного договора долевого участия недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, полученных по недействительной (ничтожной) сделке, отказать .

О законности заключения предварительного договора долевого участия

Автор: Шевяков Роман вкл. 03 марта 2013 вкл. 03 марта 2013 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 20880

Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.

Это интересно:  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены""

Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.

Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. («Жилищное право», 2010, № 4)

Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».

В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.

2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.

Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.

3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.

По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.

Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков.

Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “свободу договора”, что в буквальном смысле означает, что стороны могут заключать любой договор, в том числе и смешанный. Данное положение позволяет застройщикам, в целях привлечения денежных средств для возведения объекта, заключать с дольщиками различные договоры: предварительный договор купли-продажи (с последующем заключением основного договора купли-продажи); договор инвестирования; договор переуступки права требования; договор простого товарищества. Заключение застройщиком любого договора, кроме договора участия в долевом строительстве обусловлено тем, что застройщик пытается обойти закон о долевом строительстве, тем самым ставит дольщика в опасное положение, поскольку лишает последнего гарантий, предусмотренных вышеуказанным законом.

. Гарантии при подписании договора участия в долевом строительстве

Вскользь стоит упомянуть о гарантиях, которые дольщик получает при заключении именно договора участия в долевом строительстве. Напомним, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации в регпалате, до момента регистрации, даже в случае его подписания обеими сторонами, он не считается заключенным. И так, гарантии:

  • договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
  • в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
  • в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.
История применения судебной практики по признанию заключенного договора договором участия в долевом строительстве

До принятия специального закона, застройщики заключали различные договоры для привлечения денежных средств граждан в целях возведения объекта недвижимости. После принятия ФЗ “О долевом строительстве…”, который обязывает застройщика заключать именно договор участия в долевом строительстве, ситуация коренным образом не изменилась, данное обстоятельство вызвано тем, что контролирующие органы закрывали глаза, а суды по чисто формальным основаниям (в том числе и с ссылкой на ст. 421 ГК РФ) отказывали в признании заключенного договора, договором участия в долевом строительстве.

Указанная ситуация не могла продолжаться слишком долго, поскольку число обманутых дольщиков росло как “снежный ком”. Сравнительно недавно ФЗ “О банкротстве” был дополнен главой о банкротстве застройщиков, которая предоставила дополнительные гарантии дольщикам, но только тем, которые подписали и зарегистрировали именно договор участия в долевом строительстве. Благодаря указанной главе, у дольщиков больше шансов сохранить за собой квартиру в случае банкротства застройщика.

Указанные законы и дополнения к ним не облегчали жизнь людям, которые вступили в правоотношения с застройщиками не по договору участия в долевом строительстве, а таких было (да и есть по сегодняшний день) большинство.

Ситуация несколько поменялась после появления на свет «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), который предоставил дополнительные гарантии дольщикам, не имеющим на руках договор участия в долевом строительстве. К таким гарантиям можно отнести:

  • право дольщика на получения процента по ст. 395 ГК РФв двойном размере, в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, об этом говорит пункт 7 указанного акта;
  • право дольщика на получения процента по п. 6 ст.13 ФЗ “ОЗПП”, а не по ст. 395 ГК РФ (процент значительно ниже), в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, а дольщик приобретал квартиру в личных, семейных целях, на это указывает пункт 8 указанного акта;
  • в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве, при наличие существенных условий основного договора, а также наличие полномочий у застройщика на привлечение денежных средств граждан, данный договор может быть признан основным договором участия в долевом строительстве с обязанностью дольщика предоставить необходимую документацию в регистрирующий орган для регистрации указанного договора (пункт 9 Обзора).
Это интересно:  Договор купли продажи авто как заполнять
. Основания для признания заключенного договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве

Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве на “пустом месте” невозможно, для этого должны быть основания. К таким основаниям можно отнести устоявшие правоотношения, обличенные в документальною форму, иначе говоря с застройщиком должен быть заключен какой-то договор (предварительный, инвестирования и т.д.).

На основание заключенного договора, дольщик вправе требовать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом в договоре должны быть существенные условия основного договора. Согласно ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве”, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:

  • детализация передаваемого объекта недвижимости;
  • цена договора;
  • срок передачи;
  • гарантированный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Последний абзац п. 9 “Обзора” указывает на то, что достаточно наличия в признаваемом договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.

Кроме того, застройщик должен:

  • иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором возводится объект;
  • на момент заключения с застройщиком первоначального договора, последний должен обладать разрешением на строительство.
Организации к которым нельзя предъявить требования о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве

Анализируя пункт 11 “Обзора”, в котором указано, что ФЗ “О долевом строительстве” не распространяется на такие организации, как жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, можно прийти в выводу, что они не обязаны заключать договор участия в долевом строительстве.

Определение подсудности при подаче иска о признании договора договором участия в долевом строительстве

По общему правилу, иск должен подаваться в районный суд, по месту нахождения возводимого объекта. Данное правило повторяется в п.5 “Обзора”.

В случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то заявление о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве нужно подавать в арбитражный суд.

В Решение Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан по встречному иску гражданина к застройщику о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве было отказано, поскольку начата процедура банкротства застройщика.

по встречному иску ответчика к истцу о понуждении зарегистрировать договор долевого участия судом вынесено определение о прекращении производства по делу, имеется спор о праве, который подлежит разрешению в арбитражном суде РТ, так как в арбитражном суде РТ имеется дело о банкротстве ответчика.

Пример из судебной практики

Довод представителя ответчика о том, что ООО «ФОН-Ривьера» не является застройщиком объекта, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку обязанность по передаче спорного нежилого помещения приняло на себя именно ООО «ФОН-Ривьера».

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.»>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.»>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

  • Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
  • Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.»>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.»>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
  • В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.»>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.»>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, www.tsj.lawday.ru, xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai, moj-jurist.ru, kvartira-bez-agenta.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий