+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Признание права собственности на жилые помещения по договору долевого участия в строительстве, инвестирования. Судебная практика

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта и (или) оттягивает процедуру оформления права собственности. В этом случае участники долевого строительства не могут оформить свое право собственности в обычном порядке.

В частности, для государственной регистрации права на объект долевого строительства необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ч. 11 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). В случае отсутствия указанных документов и истечения установленных договором сроков, а также в зависимости от обстоятельств дела дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков:

  • о признании права собственности на спорный объект недвижимости;
  • признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства — квартире;
  • признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Для разрешения вопроса в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определитесь с предметом иска

Иск о признании права собственности на квартиру следует заявлять в случаях:

  • если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013);
  • если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и оформления акта приема-передачи квартиры.

Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры следует заявлять в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности составляет 80 или 90%), но объект долевого строительства был фактически передан дольщику (п. 16 Обзора).

Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, следует заявлять в случае, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался (п. 17 Обзора).

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление

В обоснование требований о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо ссылаться на несоблюдение застройщиком положений ст. ст. 6, 16 Закона N 214-ФЗ, ст. ст. 218, 219, 309, 310 ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Сторонами по делу в таких спорах, как правило, являются:

истец — участник долевого строительства;

третьи лица — Росреестр, участники инвестиционного контракта (при его наличии).

Примечание. Если в отношении застройщика применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд ( пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ):

1) наименование суда, в который подается заявление;

2) наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

3) наименование ответчика, если ответчиком является организация — ее место нахождения;

4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

6) цена иска (стоимость объекта недвижимости — квартиры);

7) перечень прилагаемых к заявлению документов.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

1) копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;

2) копию договора участия в долевом строительстве;

3) копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве;

4) документ, подтверждающий уплату госпошлины (если госпошлина уплачивается).

В зависимости от оснований исковых требований, а также принимая во внимание, что к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей, госпошлина не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., то госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если истец при подаче иска не основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей, сумма госпошлины будет определяться в зависимости от цены иска (стоимости квартиры). Для инвалидов I или II группы предусмотрен льготный порядок определения размера госпошлины (пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 2, 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В случае уплаты истцом госпошлины в размере 300 руб., как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, возможно оставление судом искового заявления без движения ( пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

5) документы, содержащие техническую характеристику объекта недвижимости (технический паспорт, оформленный до 01.01.2013, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, технический план и т.п.);

6) иные документы, подтверждающие ваши требования (например, справку о резервировании адреса, переписку с застройщиком);

7) копии договора, документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия, технических документов, иных документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц.

В случае если вам не удается получить какие-либо документы, суд по вашему ходатайству может оказать содействие в истребовании необходимых документов (ст. 57 ГПК РФ).

Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Вы можете представить документы в суд лично либо через уполномоченного представителя.

Исковое заявление и иные документы можно подать в электронном виде на официальном сайте суда при наличии технической возможности для этого в суде. Особенности подачи документов через Интернет рекомендуем уточнить в суде (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Шаг 3. Примите участие в рассмотрении дела

Судья обязан рассмотреть вопрос о принятии искового заявления к производству в течение пяти дней со дня его поступления в суд. В случае принятия иска к производству суд возбуждает гражданское дело, осуществляет подготовку к судебному разбирательству, после которой дело назначается к судебному разбирательству (ст. ст. 133, 153 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Шаг 4. Получите решение суда, вступившее в законную силу

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (месяц), если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы (ч. 5 ст. 329 ГПК РФ).

Решение необходимо получить в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.

Вступившее в силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ч. 1 ст. 58 Закона от 13.07.2016 N 218-ФЗ).

Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации права собственности подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ):

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • решение суда;
  • договор долевого участия.

За государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Представьте в Росреестр заявление и необходимые документы одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Регистрация права на объект долевого строительства удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может предоставляться на бумажном носителе или в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры ( пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Кто может выступать представителем в гражданском процессе? >>>

Каков порядок налогообложения НДФЛ сумм возмещения судебных расходов? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (инвестирования)

Один из наиболее распространенных сегодня способов строительства и приобретения жилья — договор долевого участия в строительстве. Большинство отношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно как договор долевого участия. Вместе с тем такой договор прямо не регулируется гражданским законодательством, а судебная практика по данным договорам противоречива. Если в соответствие с заключенным до 1 апреля 2005г. договором на гражданина возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то, как разъяснял в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ, вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о Защите прав потребителей. То есть название такого договора не играет существенного значения, главное — его содержание.

Это интересно:  Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 О последствиях расторжения договора""

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно его п.2, статьи 27, «действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». Учитывая, что заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона, достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона». В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей». Нормы указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу закона находится в залоге у дольщиков.

Согласно п.п. 1,2 ст.13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.? Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнить обязательство в натуре.

Удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда, тогда как решение о признании права собственности — достаточное основание для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.

Формулировка исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случае требование будет звучать, как «прошу признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором — корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».

Рассмотрим примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое помещение.

1. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)».

Суд надзорной инстанции не согласился с доводами заявителя о нарушении решением суда его прав и законных интересов, решение суда первой инстанции о признании права собственности оставлено в силе.

Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, кв. 32. Истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 2500 долларов США. В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме, расположенном по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, а ЗАО «ИНГРАС-М» обязуется передать ему в собственность после ввода надстройки в эксплуатацию четырехкомнатную квартиру №32 общей площадью 119,6 кв. м, расположенную на 4, 5 этажах надстройки во втором подъезде указанного жилого дома. Он исполнил предусмотренную договором обязанность и внес на расчетный счет ЗАО «ИНГРАС-М» денежные средства в обусловленном размере, однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

Ответчик иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.

Решением Королевского городского суда Московской области от 13 мая 2005 года исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру.

В надзорной жалобе ООО «Рамстрой» просит отменить решение суда. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы. Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. В надзорной жалобе указывается, что суд не привлек к участию в деле ООО «Рамстрой» и решением суда нарушены права и законные интересы ООО «Рамстрой». Между тем с доводами надзорной жалобы согласиться нельзя.

В обоснование своих доводов о том, что суд обязан был привлечь к участию в деле ООО «Рамстрой», его представитель в надзорной жалобе ссылается на то, что в Арбитражном суде Московской области находится дело по иску ООО «Рамстрой» к ЗАО «Инграс-М» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на двухэтажную надстройку дома и на спорную квартиру №32, находящуюся в этой надстройке. Однако в надзорной жалобе не приводится никаких данных, подтверждающих, что ООО «Рамстрой» участвовало в инвестировании или строительстве указанной надстройки к дому и о нарушении прав общества на спорную квартиру, а само по себе наличие дела в арбитражном суде не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Рамстрой». И в материалах дела таких данных не имеется. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для привлечения ООО «Рамстрой» к участию в деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449, по делу №44г-293/06).

2. Об отмене решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц (не привлеченных к участию в деле).

Суд, принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, признал право собственности на квартиру за истцом.

В связи с длительным неисполнением обязательств по оплате и задолженностью по основному платежу и пеням компания 03.10.97 расторгла договор с М. В связи с тем что М. в октябре 1997 г. самовольно занял одну из квартир в недостроенном доме и произвел в ней перепланировку, ОАО «МК «Кранэкс» обратилось в суд с иском о возмещении причиненного его имуществу ущерба. В свою очередь, М. заявил встречное требование о признании расторжения договора об инвестировании и строительстве жилья недействительным и обязании компании передать ему причитающуюся долю в жилой площади в виде 4-комнатной квартиры №63. Свое требование обосновал тем, что ее стоимость соответствует сумме произведенных им платежей.

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 с М. в пользу ОАО «МК «Кранэкс» в счет возмещения ущерба взыскано 7668 руб. Одновременно суд признал расторжение договора об инвестировании №95/252 от 22.08.95 недействительным, а также признал за М. право на получение квартиры №63 в доме №23 по ул. Фрунзе в г. Иваново в собственность после внесения окончательной оплаты ее стоимости.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 02.04.98 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Ивановского областного суда от 15.01.99 из резолютивной части решения Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 исключено указание: «после внесения окончательной оплаты ее стоимости». В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу решений в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, обсудив доводы протеста, выслушав объяснения представителей, находит протест подлежащим удовлетворению, а постановленные по делу решения — отмене в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Удовлетворяя требования о предоставлении истцу 4-комнатной квартиры в строящемся доме, суд сослался на то, что ответчик был обязан передать М. квартиру после приема дома в эксплуатацию. В связи с этим судом сделан вывод о том, что он должен быть признан собственником квартиры №63 указанного дома после выплаты ее полной стоимости.

Это интересно:  Уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора

Этот вывод мотивирован лишь тем, что в этой квартире он произвел перепланировку и это никем не оспаривалось. Согласилась с таким выводом и кассационная инстанция. Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя, так как он противоречит обстоятельствам дела, сделан судом без учета условий договора сторон об инвестировании и строительстве жилья, которые не содержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры №63, а определяют только тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при всём этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.

Как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору — Б. Однако к участию в деле она не привлекалась, хотя ее права на этой жилье судом существенно нарушены, на что она указывает в жалобе в порядке надзора. Передав квартиру №63 М. в собственность, суд оговорил условие этого: после внесения окончательной оплаты.

По материалам дела видно, что истец должен компании сумму, эквивалентную 3957 долларам США, и, исключив это условие, президиум областного суда, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена. Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что жилой дом, по поводу которого возник спор, был принят в эксплуатацию лишь 29 декабря 1998 г., а сведения о государственной регистрации дома отсутствуют в материалах дела. Между тем в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, судом первой инстанции постановлено решение, выводы которого являются следствием неправильного применения норм материального права, в связи с чем оно подлежит отмене в части, касающейся передачи М. жилой квартиры в собственность. По этой причине подлежат отмене постановления кассационной и надзорной инстанций (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 года по делу № 7-В99-17).

При совершении сделок по распоряжению имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей совместной или долевой собственности.

В данной главе рассмотрены проблемы и судебная практика правового регулирования совместной собственности супругов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. По ныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги (гл. 7 раздела III Семейного кодекса); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 Гражданского кодекса); члены семьи, ранее приватизировавшие квартиру с установлением на нее совместной собственности (в связи с изменениями в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, после 31 мая 2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность). При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности (например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее).

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из супругов зарегистрировано жилое помещение. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом (например, продать, подарить, заложить), потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено, то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Совместная собственность, в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее доли. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Стоит отметить, что режим совместной собственности сохранятся и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Течение срока исковой давности для требований о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется со дня, когда бывший супруг, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о том, что другим бывшим супругом совершено действие, препятствующее осуществлению им своих права в отношении этого имущества. В силу п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ к требованиям супругов, брак которых расторгнут, о разделе их общего имущества, применяется трехлетний срок исковой давности. Течение срока исковой давности в соответствии с общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, начинается с того дня, когда супруг, обратившийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В частности, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (например, произведено отчуждение имущества).

Кроме того, хотелось бы отметить следующее: важно помнить, что правовые нормы существуют не отдельно друг от друга, а в единой системе права, поэтому применение одной нормы влечет, как правило, применение другой, связанной с ней. Это относится в первую очередь к вопросу о необходимости получения нотариального согласия супруга по распоряжению общим имуществом, к исковым требованиям о разделе общего имущества супругов, моменту прекращения брака, а также к оформлению прав на наследство пережившего супруга. Владеть всей квартирой (домом) одному гораздо проще, но если все же собственников несколько, то, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, необходимо учитывать интересы всех. Расходы по содержанию общего имущества должны делиться между всеми, сохранение имущества должно стать целью каждого.

В главе рассмотрены примеры решений судов по искам о признании права собственности на жилое помещение, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве.

Решение о признании права собственности на квартиру по договору долевого участия в строительстве

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Никулинский районный суд г. Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сальниковой С.В. к Коммерческому банку «Муниципальный инвестиционный строительный банк» (Общество с ограниченной ответственностью) о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что истцом исполнены все обязательства по инвестиционному договору, в связи с чем последний приобрел право на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

В судебное заседание явилась представитель истца, адвокат Жукова О.С., на иске настаивала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик – КБ «Муниципальный инвестиционный строительный банк» (ООО) направил в судебное заседание своего представителя по доверенности Иваненко С.Г. Ответчик против исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – ООО «Форвардинвестстрой» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

12.03.2007 года между ООО КБ «Инстройбанк» и Правительством Москвы был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный ДЖП и ЖФ, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом и детской музыкальной школой на площадке по адресу: г. Москва, пр.Вернадского, владение 105, строение 5а. Согласно п. 3.1.2. инвестиционного контракта в собственность Инвестора оформляется 100% общей жилой площади. Земельный участок под застройку указанного объекта был выделен распоряжением Префекта Западного административного округа №-РП «О предоставлении коммерческому банку «Муниципальный инвестиционный строительный банк земельного участка площадью 0,9855 га по проспекту Вернадского, владение 105, строение 5 «А». Правомерность строительства на выделенном земельном участке объекта подтверждается разрешением на строительство.

24.09.2007 между ООО КБ «Инстройбанк» (генеральный инвестор), ООО «Форвардинвестстрой» (технический заказчик) и Лапиной В.Д. (инвестор) был заключен инвестиционный договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ХХ владение 105, строение 5а района «Тропарево-Никулино», по которому Лапина В.Д. была привлечена инвестором строительства жилого дома по вышеуказанному адресу. Согласно условиям инвестиционного договора предметом договора является привлечение финансовых средств инвестора к реализации инвестиционного проекта. Экономической выгодой инвестора в реализации инвестиционного проекта является приобретение с правом оформления в собственность однокомнатной квартиры на 11 этаже, секция «А», № на площадке, общей площадью 47,4 кв.м.

Исполнение обязательств инвестора по оплате инвестиционного взноса в соответствии с инвестиционным договором о долевом участии в строительстве жилого дома подтверждается Актом об окончательных расчётах по инвестиционному договору.

Окончательное исполнение обязательств инвестором в соответствии с инвестиционным договором о долевом участии в строительстве подтверждается актом об окончательном исполнении обязательств по инвестиционному договору о долевом участии в строительстве жилого дома.

23.05.2009 г. между Лапиной В.Д. (Инвестор) и гражданкой РФ Сальниковой С.В. (Новый инвестор – истец), по согласованию и с уведомлением ООО КБ «Инстройбанк» (генеральный инвестор- ответчик) и ООО «Форвардинвестстрой» (технический заказчик), был заключён договор уступки права требования по инвестиционному договору, в соответствии с которым инвестор уступает, а новый инвестор – истец принимает право (требование) в отношении однокомнатной квартиры по инвестиционному договору о долевом участии в строительстве жилого дома с целью получения в собственность Новым инвестором – истцом, однокомнатной квартиры на 11 этаже, секция «А», № на площадке, общей площадью 47,4 кв.м. Исполнение обязательств Новым инвестором – истцом по договору уступки права требования подтверждается актом сдачи-приёмки прав и обязанностей в соответствии с договором уступки права требования по договору.

Таким образом, истец полностью выполнил свои обязательства по инвестированию строительства квартиры.

В соответствии с п. 3 акта об окончательном исполнении обязательств по инвестиционному договору Генеральный инвестор передал инвестору для оформления в собственность спорное жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, пр.Вернадского, владение 105, строение 5а.

Это интересно:  Расторжение трудового договора по инициативе работника

Распоряжением Префекта ЗАО №-РП утвержден Акт приемочной комиссии по приемке жилой части жилого дома по адресу: г. Москва, пр.Вернадского, владение 105, строение 5а

Согласно данным ТБТИ «Западное-2» квартира № 14 по адресу: г. Москва, пр.Вернадского, владение 105, строение 5а имеет общую площадь 46,8 кв.м., жилую 18,9 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования: лоджия 2,1 кв.м, расположена на 11 этаже жилого дома.

Сведений о регистрации прав и обременений на спорный объект недвижимого имущества не имеется.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, в том числе, согласно ст.314 ГК РФ, в установленные договором сроки.

Кроме того, суд принимает во внимание и тот факт, что истец при заключении вышеуказанного договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, таким образом, на правоотношения между истцом и ответчиком распространяется действие Закона «О защите прав потребителей» (п.3 ст.13, ст.17, ст.27), что обеспечивает истцу дополнительную правовую защиту.

Добросовестно выполнив свои обязательства, истец имеет право требовать результат инвестиционной деятельности.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Суд, анализируя в совокупности все собранные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

РЕШИЛ:

1. Признать за Сальниковой С.В. право собственности на отдельную однокомнатную квартиру по адресу: . Москва, пр.Вернадского, владение 105, строение 5а, общей площадью 46,8 кв.м., жилой площадью 18,9 кв.м., площадью помещений вспомогательного использования: лоджия 2,1 кв.м., расположенную на 11 этаже жилого дома.

2. Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесении записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное жилое помещение в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Литвинов и партнёры

Признание права собственности на квартиру в судебном порядке.

Жуковским городским судом Московской области 29.06.2017 года удовлетворено исковое заявление моего доверителя о признании права собственности на квартиру, не переданную ему застройщиком добровольно по договору участия в долевом строительстве.

В июне 2013 года между ООО «ПрестижГарант», как застройщиком, и моим доверителем, как участником, был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого Застройщик — ООО «ПрестижГарант» обязался построить многоквартирный жилой дом в городе Жуковском Московской области и после получения разрешения на ввод указанного дома в эксплуатацию передать одну из находящихся в нем квартир участнику строительства. Участник строительства в свою очередь обязался оплатить стоимость передаваемого ему объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства с учетом нарушения срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию от произведения доплаты за лишние метры отказался и обратился за помощью к адвокату по гражданским делам.

По результатам бесплатной консультации участнику долевого строительства было разъяснено, что решение его вопроса возможно следующим образом:

  • взыскание с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
  • признание права собственности на квартиру в судебном порядке.

Исковое заявление в соответствии с требованиями части 1 статьи 30 ГПК РФ было подано в суд по месту нахождения объекта долевого строительства — в Жуковский городской суд Московской области, за подачу иска была уплачена государственная пошлина, предусмотренная подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Признание права собственности на квартиру в судебном порядке было мотивировано тем, что основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Согласно ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно ст. 17 указанного Федерального закона основаниями для государственной регистрации прав являются:
вступившие в законную силу судебные акты;
решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов);
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Дом (объект долевого строительства) был введен в эксплуатацию, истец уведомил ответчика официально, путем направления уведомления почтовым отправлением о готовности принять квартиру, но ответа не последовало.
Квартира по договору участия в долевом строительстве на день рассмотрения дела истцу не передана.

На основании вышеуказанного, руководствуясь ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просил суд признать за ним право собственности на квартиру.

Решением Жуковского городского суда Московской области 29.06.2017 года исковое заявление о признании права собственности на квартиру, не переданную истцу застройщиком добровольно по договору участия в долевом строительстве, удовлетворено в полном объеме.

Таким образом, своевременное обращение к адвокату по гражданским делам позволило участнику долевого строительства не только взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи ему объекта долевого строительства, но и добиться в судебном порядке права на квартиру, являющуюся объектом договора участия в долевом строительстве.

о признании права собственности по договору долевого участия в строительстве

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд в составе председательствующего судьи Королевой Н.А.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Объединенная финансово-промышленная корпорация», ООО «Производственное объединение «СевЗапМеталлСтрой» о признании права собственности на квартиру,

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Объединенная финансово-промышленная корпорация», ООО «Производственное объединение «СевЗапМеталлСтрой» о признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о долевом участии в строительстве. Истцом все обязательства по договору выполнены, оплата произведена в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Однако истец не может реализовать свои права инвестора, оформить право собственности на квартиру, так как ответчик к ОАО «Объединенная финансово-промышленная корпорация» не исполняет свои обязательства по передаче необходимых документов, ссылаясь на неисполнение соответствующих обязательств ответчиком ООО «Производственное объединение «СевЗапМеталлСтрой».

Представитель истца ФИО1 по доверенности адвокат ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ОАО «Объединенная финансово-промышленная корпорация», ООО «Производственное объединение «СевЗапМеталлСтрой» по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, исковые требования признала. Суду сообщила, что в связи с неисполнением ответчиком ООО «Производственное объединение «СевЗапМеталлСтрой» обязательств по инвестиционному договору перед Санкт-Петербургом, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в связи с тем, что не может получить необходимый для этого пакет документов.

Представитель третьего лица — Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, учитывая признание иска ответчиком, изучив материалы дела, полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «Объединенная финансово-промышленная корпорация» был заключен договор №/ДЛ/ТВ2 о долевом участии в строительстве по адресу: Санкт-Петербург, А (л.д. 7-11).

В соответствии с указанным договором и дополнительными соглашениями к нему истец осуществляет инвестирование строительства жилого , а ответчик после приемки объекта госкомиссией передает ФИО1 двухкомнатную квартиру общей площадью 90,2 кв.м. на 3-м этаже.

Срок завершения строительства дома — 2 квартал 2008 года. По завершении строительства инвестор передает дольщику квартиру по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исполнение истцом ФИО1 обязательств по договору подтверждается актом сверки расчетов по договору №/ДЛ/ТВ2 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Объединенная финансово-промышленная корпорация» передала в собственность ФИО1 общей площадью 90,2 кв.м, расположенную на 3-м этаже жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, , литер А (л.д. 13).

Право собственности на спорное имущество не зарегистрировано.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

С учетом изложенного, следует, что истец приобрел право собственности на спорное помещение.

Суд полагает возможным принять признание иска ответчиком, так как такое признание не нарушает права участников процесса, а также охраняемые законом интересы других лиц.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, vuzlit.ru, advokat-zhukova.ru, litvinovm.ru, pg-doverie.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector