+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора

Правовые последствия нарушения предварительного обязательства

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правило, в соответствии с которым в случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Понуждение к заключению основного договора возможно, если при направлении одной из сторон предложения о заключении основного договора, другая сторона уклоняется от его заключения. При этом предложение заключить основной договор должно быть направлено в рамках предусмотренного предварительным договором срока для его заключения, а сам предварительный договор должен соответствовать предъявляемым к нему законодательным требованиям.

В случае отказа от заключения основного договора, суд выносит решение о понуждении лица к заключению основного договора. Так, определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2010 г. № 58-В10-7 было оставлено без изменений решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 21.07.2009 г., которым постановлено обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения Судом установлено, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, по которому стороны обязались заключить основной договор в срок до 15 мая 2009 г. 13 мая одной из сторон в адрес контрагента направлена телеграмма с предложением заключить основной договор, однако в результате договор купли-продажи заключен не был, в связи с чем истец обратился за защитой нарушенного права в суд.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчик уклонился от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, не было прекращено, в силу чего истец имеет право понудить ответчика к заключению договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что судом не учтен принцип свободы договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку у ответчика отсутствует добровольное волеизъявление на заключение договора купли-продажи, он не может быть принужден к его заключению.

Верховный суд Российской Федерации не согласился с данным выводом суда кассационной инстанции по следующим причинам.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия складывающихся между ними отношений. Заключив предварительный договор купли-продажи, ответчик выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство заключить основной договор.

Поскольку судом не установлены обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчика при заключении предварительного договора, у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Необходимо отметить, что из предварительного договора не следует требование об исполнении основного договора. Так, обществу с ограниченной ответственностью было отказано в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на нежилое помещение. Суд разъяснил, что в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Предъявленный в обоснование требований договор оценен судом как предварительный, содержанием которого является обязательство сторон по заключению в будущем договора о продаже имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Так как договор, заключенный между сторонами, не предусматривает передачу имущества, истцу отказано в удовлетворении требований в связи с их необоснованностью Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ОТ 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .

Спорным представляется мнение Васильева А.В. о необходимости пересмотра положений о понуждении к заключению основного договора Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. — М., 2007. — Стр. 144. . В обоснование своей позиции автор говорит об ограничении принципа свободы договора, отсутствии диспозитивности в складывающихся отношениях. По нашему мнению, понуждение к заключению договора является обычной для гражданского оборота мерой. Заключая предварительный договор, лицо знало о возможных правовых последствиях, и при этом добровольно вступило в указанные правоотношения. Следовательно, в данном случае говорить об ограничении принципа свободы договора и диспозитивности так же справедливо, как и в случае уклонения покупателя от оплаты товара по договору поставки.

Еще одним последствием нарушения предварительного договора является взыскание убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Можно ли взыскание убытков отнести к способам обеспечения обязательств?

Б.М. Гонгало выделяет критерии, по которым различаются способы обеспечения обязательства и иные обеспечительные меры: Использование способа обеспечения обязательства: а) приводит к появлению акцессорного обязательства; б) предполагает возможность наступления имущественных последствий; в) имущественные последствия могут наступить только в случае нарушения должником основного обязательства; г) до нарушения способ обеспечения обязательства проявляет себя либо стимулированием должника к исполнению и (или) приданием кредитору уверенности в том, что нарушение обязательства не приведет к умалению его имущественной сферы»Гонгало Б.М. Гражданско-правовое обеспечение обязательств: дисс. на соиск. уч. ст. д-ра юрид. наук / Гонгало Б.М. — Екатеринбург, 1998. — С. 56. .

Поскольку понуждение к заключению договора не всегда удовлетворяет истца (например, истец утратил интерес к заключению основного договора), по нашему мнению, необходимо предусмотреть в Гражданском кодексе Российской Федерации еще одно последствие нарушения предварительного обязательства, альтернативное понуждению к заключению основного договора. Итак, в случае, если истец не желает заключения основного договора, но есть все основания для обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, он может потребовать денежную компенсацию в размере 30% от суммы, на которую должен быть совершен основной договор. Такое последствие нарушения предварительного договора следует называть компенсацией за незаключение основного договора. При этом наряду с такой мерой ответственности возможно взыскание убытков по предварительному договору. В связи с чем предлагаем законодателю внести изменения в абзац 1 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и изложить его в следующей редакции: в случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать компенсацию в размере 30% от суммы, на которую должен быть заключен основной договор, либо применить положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА В ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ КАК ПОСЛЕДСТВИЕ НЕИСПОЛНЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты реализации права, позволяющего требовать заключения основного договора на основе предварительного договора. Автор анализирует проблему выбора надлежащего иска, обеспечивающего наиболее эффективную защиту нарушенного права, а также механизмы исполнения судебных решений по данного рода требованиям.

При регулировании предварительного договора в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ законодатель сделал особый акцент на охранительном аспекте данного обязательства. Действительно, последствия неисполнения предварительного договора играют огромную роль в определении эффективности всей договорной конструкции и во многом задают ее целевое назначение, а также область ее практического использования.

Это интересно:  Обмен недвижимости: что это такое, виды и главные условия сделок с жилыми помещениями, налог на имущество, договора, в том числе, между родственниками

Как совершенно верно заметил профессор Е.В. Пасек, анализируя обязательства с неимущественным содержанием, «размеры и способы защиты стоят в теснейшей связи с организацией судебного осуществления обязательства, т.е. с принципами данного гражданского процесса вообще и исполнительного производства в частности. Сама по себе защита неимущественных интересов кредитора, связанных с обязательством, возможна при всякой системе судебного осуществления, но наиболее полная защита дается кредитору тем процессом, который является комбинацией всех трех систем: давление на волю должника, исполнение in natura и возмещение ущерба каждой в известных пределах»(*1). Сказанное справедливо и в отношении рассматриваемого нами предварительного договора.

Согласно ст. 310 и 429 ГК РФ отказ от заключения основного договора есть неисполнение предварительного договора. Такой отказ — типичная ситуация, которая привлекает к себе пристальное внимание исследователей, так как ее надлежащее регулирование предопределяет эффективность механизмов защиты прав из предварительного договора, а также функции рассматриваемой договорной конструкции.

Итак, отказ, или, в терминологии п. 5 ст. 429 ГК РФ, «уклонение», от заключения основного договора представляет собой неисполнение должником (лицом, к которому предъявлено требование о заключении основного договора) субъективной обязанности, вытекающей из обязательственного правоотношения, что влечет за собой возникновение новых возможностей у контрагента, одна из которых состоит в предъявлении требования о принудительном осуществлении права(*2). Данное право позволяет достичь (посредством воздействия на поведение другого лица) определенного правового результата — заключения основного договора(*3).

Исходя из формулировки ГК РФ, способом защиты права в подобном случае следует признать требование о заключении договора в обязательном порядке. Поэтому, казалось бы, данный иск должен строиться по модели иска о присуждении (исполнительный иск), т.е. рассматриваться как разновидность присуждения исполнения обязанности в натуре (ст. 396 ГК РФ). Однако К.И. Скловский утверждает, что здесь «решение суда заменяет договор, становится юридическим фактом, порождающим договорное обязательство на условиях предварительного договора» (автор, несомненно, имеет в виду исторический опыт регулирования данных отношений: в ст. 182 о запродажной записи ГК РСФСР 1922 г. устанавливал право суда основной договор «признать совершённым»), из чего делает вывод о том, что и в нынешней ситуации решение суда должно относиться к категории решений, не нуждающихся в исполнении(*4).

Подобный иск может восприниматься как обладающий чертами преобразовательного (конституирующего) иска(*5) и иска о присуждении исполнения обязанности в натуре(*6) одновременно.

В силу возможности придания различных процессуальных форм подобного рода требованиям, остановимся на этой проблеме подробнее и, прежде всего, обратимся к ст. 445 ГК РФ, которая гласит: «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор». Возникает вопрос о соотношении использованного здесь выражения «понуждение заключить договор» с формулировкой ГК 1922 г. «признать совершённым» (ст. 182а-182в)(*7). На наш взгляд, они не идентичны. Если первое обязывает к совершению фактических действий, то ценность второго — в возникновении юридического факта, приводить в исполнение который не требуется.

В статье 173 АПК РФ «Решение о заключении или об изменении договора» сказано, что «по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор»(*8). Посредством этого решения сторона обязуется произвести особые действия (заключить договор), и в этом смысле ситуация, рассмотренная в ст.173 АПК РФ, может быть интерпретирована как частный случай ст.174 АПК РФ, регламентирующей вынесение решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия. Данный вывод подкрепляется и нормами Закона об исполнительном производстве(*9), в ст. 73 которого нет указаний относительно различного исполнения решений, вынесенных на основе ст. 173 и ст. 174 АПК РФ.

Данный иск определяется как относящийся к искам о присуждении также в ст. 206 ГПК РФ(*10). Подобная квалификация этого иска приводится и в литературе(*11).

Конечно, стоит согласиться с В.Ф.Яковлевым, по мнению которого «эффективность или неэффективность принуждения в гражданском праве должна оцениваться исключительно с позиций конечного результата использования принуждения — достигает ли защита полного восстановления нарушенного гражданского права»(*12). Руководствуясь этим принципом, более эффективным было бы закрепление основания такой активности суда, как право на «создание» договорного правоотношения из основного договора(*13) (в этом случае решение имело бы материально-правовое действие). Однако, на наш взгляд, это право суда сложно предположить на основе действующего законодательства (прежде всего ст. 445 ГК РФ, 173, 174 АПК РФ, 206 ГПК РФ, ст. 73 Закона об исполнительном производстве). Законодатель даже в ситуации принудительного заключения договора по решению суда пытается сохранить институт договора как двусторонней сделки, и неотъемлемой его характеристики — свободы заключения соглашения. Хотя свобода договора здесь реализуется весьма условно.

Мы разделяем мнение К.И. Скловского о необходимости признания за судебным решением статуса юридического факта гражданского права (либо завершающего юридический состав акта), создающего правоотношение из предварительного договора. Но такое правило опять-таки нельзя считать абсолютным, не имеющим исключений.

Необходимость дифференциации подходов к исполнению предварительного договора в судебном порядке убедительно доказывает пример принудительного заключения основного договора, имеющего реальный характер(*14). Очевидно, что в реальных договорах отсутствие факта передачи вещи не может быть заменено фикцией ее передачи, так как она образует часть фактических действий, без которых такой «договор» будет бессмысленным. Поэтому из предложенного правила о праве суда на «создание» правоотношения необходимо сделать исключение, охватывающее подобного рода ситуации и допускающее применение иска об исполнении предварительного договора в натуре (т.е. иска иного типа).

Итак, если решение имеет характер удовлетворения иска о присуждении к исполнению обязанности из предварительного договора в натуре, то приведение его в исполнение подразумевает порядок, закрепленный в ст. 73 Закона об исполнительном производстве: а) устанавливается срок для добровольного исполнения; б) невыполнение этого приводит к наложению штрафа и установлению нового срока(*15).

Согласно ст. 85 Закона об исполнительном производстве в случае неисполнения без уважительных причин исполнительного документа пристав-исполнитель выносит постановление о наложении на должника штрафа в размере до 200 МРОТ и назначает ему новый срок для исполнения. При последующих нарушениях без уважительных причин новых сроков исполнения размер штрафа каждый раз удваивается. При повторном неисполнении без уважительных причин судебный пристав-исполнитель вносит в соответствующие органы представление о привлечении должника к административной или уголовной ответственности. В статье 315 УК РФ установлена ответственность за неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта, правда, в состав субъектов не включены граждане.

По описанной довольно сложной схеме и должно развиваться дело. Обращаем внимание на то, что даже подобные «репрессивные» процедуры не могут гарантировать защиту права на заключение основного договора(*16).

Добиться заключения договора бывает сложно и по иным причинам. Так, в литературе отмечается, что иск о понуждении к заключению договора должен быть удовлетворен и при невозможности исполнения основного договора (например, индивидуально-определенная вещь намеренно уничтожена)(*17). Оправданием этому служит то обстоятельство, что, базируясь на основном договоре, доказывать убытки намного проще, чем исходя из неимущественного предварительного договора(*18). Авторы, однако, не рассматривают действительность сделки (основного договора), при заключении которой стороны осведомлены об изначальной невозможности ее исполнения.

В подобной ситуации право на понуждение к заключению основного договора и взыскание убытков за его неисполнение — несомненно, более предпочтительный способ защиты, однако и здесь неизбежны исключения. Например, если вещь, подлежащая передаче для целей заключения основного договора, уничтожена и это обстоятельство делает невозможным подписание основного договора на основе предварительного, то, соответственно, исключено и понуждение к его заключению.

Вопрос о заключении основного договора возникает и в отношении фидуциарных сделок (от лат. fiducia — доверие), «. которые основаны на особых, лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношения сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки. «(*19). Судебное понуждение к совершению таких сделок противоречило бы характеру отношений сторон. К тому же, поскольку договор может быть прекращен в одностороннем порядке, судебное понуждение, несомненно, окажется неэффективным в ходе защиты «нарушенных» прав из предварительного договора: заключив договор в принудительном судебном порядке, сторона вправе на законных основаниях немедленно его расторгнуть. Таким образом, суд не обеспечит реальной защиты прав сторон через установление договорного правоотношения.

Это интересно:  Товарный кредит (коммерческий) в 2019 году - что это такое, договор, ГК РФ, ОТП банк досрочное погашение, Хоум, форма

Итак, на современном этапе реализация права требования о заключении основного договора на основе договора предварительного вызывает немало сложностей. Прямое толкование норм, касающихся предварительного договора, связано с применением сложнейшей процедуры, не всегда способной защитить нарушенное право и привести к заключению основного договора. На наш взгляд, суду разумно было бы предоставить право своим решением удовлетворять преобразовательный иск, так как обеспечение возможности заключить основной договор — основополагающая гарантия прав кредитора из рассматриваемой договорной конструкции(*20). Конечно, данное правило должно предусматривать исключения применительно к отдельным указанным ранее группам предварительных договоров.

Таким образом, норма ГК РФ о понуждении к заключению договора должна подразумевать дифференциацию механизмов реализации способов защиты в связи с действием перечисленных факторов, что, несомненно, повысит эффективность защиты прав сторон, а также конструкции как таковой.

Исключения из правила о понуждении к заключению основного договора можно было бы представить в виде оговорки в п. 4 ст. 429 ГК РФ: «. если иное не предусмотрено в законе, договоре или не вытекает из существа основного договора (например, фидуциарного договора)».

Журнал «Законодательство» N 2/2008, А.В. Васильев

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.
  • Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора

    Вопрос-ответ по теме

    Предварительный договор прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ) или незаключением основного договора в течении 6 месяцев (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Досрочная передача предмета аренды в фактическое пользование не является ни надлежащим исполнением, ни препятствием для заключения основного договора.

    Сама обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

    Трехлетний срок исковой давности считается по каждому платежу отдельно. В отношении платежей, которые должны были быть перечислены до 19.10.2013 данные сроки прошли вне зависимости от того, речь идет об оплате по договору или за фактическое использование по среднерыночным ставкам в виду его назключенности.

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

    «Что нужно проверить до обращения в суд

    Первое, что нужно сделать стороне предварительного договора, – проанализировать, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Если хотя бы одно из них не выполнено, в суд обращаться не стоит: скорее всего, стороне откажут в удовлетворении иска.

    Условие 1. Истек срок, в течение которого стороны были обязаны заключить основной договор.

    Если такой срок еще не истек, стороне лишь можно (и нужно) направить в адрес уклоняющегося контрагента предложение заключить основной договор.

    Предложение нужно направить в том порядке, который стороны предусмотрели в предварительном договоре. Если такой порядок не установлен, предложение имеет смысл направить по всем известным адресам контрагента заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Письмо должно содержать явное предложение заключить конкретный договор (аренды, купли-продажи и т. д.) в соответствии с условиями предварительного договора.

    Пример формулировки предложения заключить основной договор

    «Предлагаю заключить договор аренды, названный в предварительном договоре от 15 декабря 2015 г. № 1 как «Основной договор», в соответствии с условиями предварительного договора».

    Причем нужно проверить, когда именно было направлено предложение:

    • в течение срока, установленного для заключения основного договора;
    • после того, как этот срок истек.

    Во втором случае считается, что предложение не направлено. Так, если сторона, намеренная совершить основную сделку, вовремя не направила другой стороне соответствующее предложение, то это значит, что обязательства по предварительному договору прекратились (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

    Это интересно:  Содержание договора социального найма жилого помещения

    В такой ситуации сторона не вправе потребовать от контрагента заключить основной договор.

    Пример из практики: Верховный суд РФ указал, что сторона предварительного договора не вправе требовать заключить основной договор, если она направила контрагенту соответствующее предложение после истечения установленного срока

    ЗАО «Д.» (продавец) и гражданка Т. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры.

    Через 14 месяцев покупатель направил в адрес продавца предложение о заключении договора купли-продажи. Поскольку продавец не ответил на это предложение, покупатель обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора.

    Суд первой инстанции отказал в иске со ссылкой на то, что ни одна из сторон вовремя не направила предложение заключить договор купли-продажи.

    Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда. По его мнению, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что в предварительном договоре стороны не предусмотрели срок для заключения договора купли-продажи. В таком случае срок считается равным одному году (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

    В течение этого срока сторона, намеренная заключить договор купли-продажи, была обязана направить другой стороне соответствующее предложение. Однако покупатель сделал это уже после того, как прошел год с момента заключения предварительного договора. То есть предложение было направлено «за пределами срока действия предварительного договора» (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

    В результате судебная коллегия отменила апелляционное определение и оставила решение суда первой инстанции без изменения (определение Верховного суда РФ от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173).

    Условие 3. Не прошло шесть месяцев с момента, когда истек срок для заключения основного договора.

    По истечении шестимесячного срока понудить контрагента заключить основной договор нельзя (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Этот срок носит пресекательный характер и не подлежит восстановлению».*

    Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

    Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

    1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

    Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

    Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

    Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

    Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

    В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

    2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

    Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

    2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

    Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

    Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

    2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

    Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    2.3. Риск двойной продажи квартиры

    Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

    2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

    В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

    Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

    Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

    На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

    Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

    Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, www.garant.ru, www.audit-it.ru, www.law.ru, zakonius.ru.

    »


    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector