Как продать долю в квартире второму собственнику: каковы особенности сделки с одним из других владельцев, можно ли оформить договор без нотариуса, образец документа

Здравствуйте, пикабушники! Хотел бы услышать ваши мнения!

Есть частный дом с земельным участком, где 1 собственник. Есть двухкомнатная квартира, где моя доля 1/3, мамина доля 2/3.

Собственник дома, с одной стороны, и мы с мамой, с другой стороны, решили заключить договор мены (без доплат и проч доп. условий).

В агентстве недвижимости (в которое обратился собственник дома) предложили оформить сделку через куплю-продажу (я читал, что практика такая). Но они сказали, что вышел новый закон, согласно которому все сделки с долями оформляются через нотариуса. Но лучше проконсультироваться у самого нотариуса.

Сходили мы пока к одному нотариусу на предмет — узнать, обязательно ли нотариальное заверение сделки мены недвижимости, где есть долевое участие. Нотариус вроде как вначале сказала, что именно сделка МЕНЫ возможна без нотариального заверения. А потом сказала, что при купле-продаже есть возможность возврата подоходного налога и вторая сторона может не согласиться. Мы объяснили, что вторая сторона согласна на мену (да и женщина на пенсии и не работает, то есть возврата не будет), но нотариус сказала, чтобы мы приходили со второй стороной и заключали сделку. и вроде как законы такие, что без нотариуса никак.

Мне такой ответ не совсем понравился. Решил изучить вопрос сам. Ибо лишних денег нет. Нет от слова совсем.

Нашел сам Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» https://rg.ru/2016/06/06/izmenenia-dok.html

После изучения у меня возникли некоторые вопросы:

1. В законе сказано (статья 2): «При продаже доли в праве общей собственности ПОСТОРОННЕМУ лицу».

1а. Сказано про продажу. А в случае дарения постороннему (потому как в начале статьи сказано про отчуждении вообще) — тоже необходима нотариальное заверение? Если да, то его смысл не ясен — дарить-то свое имущество остальным владельцам долевой собственности я не обязан.

1б. А как быть в случае с меной? Неужели тоже обязательно нотариальное заверение? Но ведь в статье про мену также ничего не сказано. И смысл присутствия нотариуса не ясен.

В обязательно ли случае нотариус обязан сопровождать сделку, если в договоре мены фигурируют доли?

2.Как обойти сопровождение сделки с нотариусом?

Мне предложили такой вариант: заключить договор мены задним числом (до вступления в силу Федерального закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, а акт приема-передачи дома оформить сейчас и с этими документами проходить регистрацию. Типа вроде как закон обратной силы не имеет и на дату, указанную в договоре мены, мы ничего не нарушили, так как сопровождение сделки нотариусом было необязательно. А для подписания акта приема подписания и сейчас не требуется нотариус. И вроде как ничего не нарушено.

Честно говоря, я в этом варианте немного сомневаюсь, но хотелось бы знать мнение юристов: в чем ошибка в рассуждениях, если она есть?

Второй вариант, мне кажется более реалистичным: подарить долю маме и дальше уже оформлять сделку без проблем. Но возникает вопрос, который я задавал выше: могу ли подарить долю маме без сопровождения нотариуса (и вообще дарить свою долю любому без сопровождения нотариуса, ведь в вышедшем ФЗ о дарении не сказано)

3.Ну и последнее, — буду очень благодарен, если подскажете, где можно найти образец договора мены, где несколько владельцы долей квартиры меняют эту квартиру на дом или (или другую квартиру), где один собственник.

1. В Федеральном законе от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ сказано, с одной стороны, про все сделки с отчуждением, а с другой — пояснения только по продаже. Обязательно ли сопровождение нотариуса при дарении и мене?

2. Можно ли заключить договор мены задним числом, а идти регистрировать переход права сейчас, когда закон вступил в силу? (опять же, чтобы обойтись без нотариуса).

3. Могу ли я без нотариуса подарить маме долю в квартире, где собственники только мы с ней?

4. Если не жалко) буде благодарен, если дадите ссылку на договора мены, где несколько владельцы долей квартиры меняют эту квартиру на дом или (или другую квартиру), где один собственник. В этом договоре владельцы квартиры будут ведь разными сторонами или все-таки одной*

Содержание

Договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику квартиры и порядок продажи

Как оформить договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику? Чем такой договор отличается от других? Нужно ли получать чьё-то разрешение или согласие? Какие бумаги потребуются, и сколько будет стоить оформление? С чего начинать? Какие казусы и проблемы могут осложнить сделку? Всестороннее и детальное рассмотрение темы поможет уклониться от ошибок и грамотно продать долю.

Общая долевая собственность

Понимание общей собственности даёт Глава 16 ГК РФ. Это вид собственности, при которой квартира не принадлежит кому-либо единолично, а пребывает в собственности двух и более лиц одновременно.

Общая собственность бывает совместной и долевой:

  • При совместной собственности размер доли в праве на квартиру не определён.
  • При долевой – величина доли известна и выражается правильной дробью, к примеру, 1/3, 1/20. Долю не получится пощупать или постоять на ней, т.к. она определяет только право владения квартирой вместе с сособственниками.

Участники долевой собственности управляют своей долей самолично (ст.246 ГК РФ). Участники совместной собственности распоряжаются квартирой только по единогласному решению всех совладельцев.

Продажа доли в квартире сособственнику

Собственник доли при её продаже обязан принять во внимание право преимущественной покупки её сособственниками.

Ст. 250 ГК РФ регламентирует продажу доли в праве сторонним лицам, не принадлежащим к числу совладельцев. Сначала предложение с указанием условий продажи доли делается сособственникам, и только при их отказе, её можно продать сторонним лицам на тех же условиях (или более выгодных для себя).

Предложение выкупить долю направляется отдельно каждому сособственнику. Отправлять предложение можно разными способами: телеграммами, заказным письмом с уведомлением (обязательно с описью вложения), и т.д.

В предложении сообщают о намерении продать долю, цену, др. условия при наличии, и временной отрезок для ответа. По закону – это месяц. Если никто из них не проявит своего интереса, то это приравнивается к отрешению от права преимущественной покупки. Теперь долю разрешается продавать посторонним.

Если интерес выразили несколько совладельцев, то продавец определяет покупателя сам. Если продавец заранее договорился с одним из сособственников, других дольщиков уведомлять о продаже он не обязан.

Сбор документов

Когда все условия сделки сособственниками обсуждены, пришло время подготовить документы для её совершения. Но до этого, следует понять, будет ли покупатель привлекать для расчётов с продавцом заёмные средства. Этим определяется и перечень документов. Рассмотрим оба варианта.

Покупка доли за счёт собственных средств

Для совершения сделки понадобятся:

  • Выписка из ЕГРН;
  • Договор купли-продажи (ДКП);
  • Передаточный акт;
  • Согласие — соглашение супруги на покупку квартиры (или мужа/жены продавца, в особых случаях);
  • Разрешение органов опеки, если продавец несовершеннолетний/недееспособный. Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребёнком подробно тут;
  • Справка о зарегистрированных лицах;
  • Отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры, точнее её доли.

Покупка доли с использованием заёмных средств

Подготовка документов займёт намного больше времени. Покупателю сначала придётся согласовать выдачу займа банком.

Для одобрения сделки, в банк предоставляют:

  • анкету-заявку;
  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ;
  • копию трудовой книжки;
  • справку о доходах по ф.2-НДФЛ;
  • предварительный ДКП;
  • отчёт об оценке;
  • соглашение о задатке с распиской о получении задатка;
  • иные, по запросу банка (сертификат на мат. капитал, договор ЦЖЗ для участников НИС и т. пр.).

После одобрения кредитным учреждением выдачи кредита, стороны оформляют основной ДКП у нотариуса. Затем покупатель заключает кредитный договор и договор залога. Сумма займа закладывается в ячейку банка или переводится на депозит. Деньги продавцу выдадут после регистрации перехода права.

Оформление договора купли продажи

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом. Для подготовки ДКП нотариус запрашивает предварительный ДКП, где отражены все условия сделки. Все собранные бумаги с отчётом об оценке, передаются нотариусу заранее.

Отчёт об оценке

Кто готовит отчёт и для чего он нужен?

Это интересно:  Архивы Документы - Страница 63 из 70 - О недвижке.ру

Отчёт составляется аттестованным независимым оценщиком и является платной услугой (от 4000 рублей). Собственники предоставляют оценщику квартиру, для осмотра и фотографирования, и правоустанавливающие документы на неё. Оценщик обрабатывает собранные материалы, и с помощью специальных методик определяет рыночную стоимость квартиры и соответствующей доли на текущий момент. Оформляется все в виде отчёта.

Если сделка ипотечная, то оценщиком рассчитывается не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.

Нотариус использует оценку для:

  1. Проверки соответствия цены доли, которую называют дольщики и её рыночной стоимости по отчёту. Отличие цены в меньшую стоимость более, чем на 15%-20%, вызовет подозрение, что сделка совершается под давлением, либо, что стороны намеренно занижают в договоре его реальную цену. При наличии сомнений, нотариус не удостоверит ДКП.
  2. Расчёта размера госпошлины за удостоверение сделки и за оказание услуг технического характера. Госпошлина составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Тех. услуги (набор текста, ксерокопирование, прошивка и т.д.) – от 2000 руб.

Через 2-3 дня после передачи документов, нотариус пригласит стороны на подписание ДКП.

Договор купли-продажи доли

Каково содержание ДКП, подготовленного нотариусом? В нём обязательно отражаются все существенные условия, без которых ДКП считается ничтожным, остальные пункты включаются по желанию сторон.

В ДКП обязательно вносят:

  • наименование, место и день его заключения;
  • паспортные данные;
  • предмет договора;
  • основание возникновения права продавца;
  • цена договора;
  • порядок расчётов;
  • права, обязанности, ответственность;
  • данные кредитного договора и договора залога (при ипотеке);
  • обязательность госрегистрации перехода права;
  • вступление договора в действие.

После прочтения и подписания ДКП, он прошивается и на обратной стороне нотариус проставляет удостоверяющую надпись. ДКП оформлен.

Порядок продажи доли второму собственнику

Если один собственник задумал продать свою долю другому, а тот готов купить её на заданных условиях, порядок продажи (без ипотеки) будет выглядеть следующим образом:

  1. Уведомление сособственника о продаже доли;
  2. Получение ответа, достаточно устного;
  3. Заказ и получение выписки из ЕГРН;
  4. Получение согласия органов опеки (при необходимости);
  5. Подготовка предварительного ДКП;
  6. Подготовка соглашения о задатке;
  7. Передача суммы задатка под расписку продавцу. Как определить размер задатка при покупке квартиры узнайте здесь;
  8. Работа с оценщиком, оплата и получение отчёта;
  9. Получение справки о зарегистрированных лицах;
  10. Согласие мужа/жены продавца (в особых случаях);
  11. Получение справки из ПФР об остатке средств мат. капитала (при необходимости);
  12. Передача всех документов нотариусу для подготовки ДКП;
  13. Подписание ДКП у нотариуса;
  14. Окончательный расчёт с продавцом (через ячейку, аккредитив при покупке квартиры, наличными);
  15. Подача документов на регистрацию перехода права;
  16. Получение в МФЦ выписки из ЕГРН.

Госрегистрация перехода права

Переход права собственности к покупателю подлежит обязательной госрегистрации.

Для её проведения сособственники подают заявление в МФЦ с приложением документов:

  • ДКП;
  • передаточный акт;
  • расписку продавца о полной оплате;
  • справку о зарегистрированных лицах;
  • чек об оплате госпошлины (2000 руб., при ипотеке – плюс еще 1000 руб.).

Другие документы, если сделка имеет особенности: с ипотекой, с маткапиталом, с участием несовершеннолетних/недеееспособных и т.д.

Госрегистратор проводит правовую проверку полученных документов, и при отсутствии замечаний делает записи в ЕГРН о проведённой сделке, о прекращении долевой собственности и возникновении права собственности покупателя. Госрегистрация нотариальной сделки составляет 5-ть рабочих дней. По её окончании, покупатель получает в МФЦ ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию его права.

Оспаривание сделки при нарушениях продажи доли в имуществе другому собственнику

При продаже доли часто возникают споры с сособственниками квартиры. Споры чаще всего касаются нарушения права преимущественной покупки.

Если сособственник считает, что при продаже доли нарушено его право, он подаёт иск в суд, в котором наличие нарушения обосновывается фактами и/или документами.

В каких случаях суд сочтёт право преимущественной покупки не соблюденным? В судебной практике с учётом каждой конкретной ситуации и при наличии множества нюансов, встречаются разные виды нарушений такого права, в т.ч. с применением преступных схем.

Но, в общем случае это:

  • Отсутствие оповещения другого сособственника о продаже доли;
  • Получение извещения без указания условий;
  • Уведомлены не все сособственники;
  • Продажа стороннему лицу доли на лучших условиях, чем предлагались сособственникам;
  • Продажа третьим лицам совершена ранее, чем через месяц после оповещения сособственников.

Извещение о продаже доли

Претензия о не направлении оповещения о продаже доли, может быть опровергнута продавцом. Он должен предоставить в судебные органы подтверждение того, что уведомление не просто было направлено, но и содержало надлежащие сведения.

Подтверждением этому в суде могут служить:

  • Копии писем-уведомлений, отправленных нотариусом всем лицам, имеющим преимущественное право с указанием существенных условий продажи (это самый идеальный вариант);
  • Почтовые квитанции за отправление заказного письма с уведомлением, копия описи вложения (минус – непонятное содержания уведомления);
  • Заверенная копия телеграммы-уведомления;
  • Подписи сособственников о получении уведомления на втором его экземпляре, хранящемся у продавца (с указанием даты).

Если местонахождение другого сособственника неизвестно, уведомление посылают по месту нахождения квартиры или по последнему известному месту проживания сособственника. Если тот его не получил, суд посчитает обязанность продавца по уведомлению сособственника исполненной.

Если продавец не сможет представить доказательства полагающегося оповещения, то сделка с третьим лицом подлежит расторжению.

Лучшие условия для третьего лица

Если сособственники отказались от покупки доли на предложенных им условиях, а третьему лицу доля продана на более выигрышных для покупателя условиях, то — это грубое нарушение права преимущественной покупки. Суд примет решение в пользу истца, т. е. сделка с третьим лицом будет расторгнута и заключена на этих же условиях с сособственником.

Для уменьшения количества имущественных споров, и злонамеренных действий в жилищной сфере, государством в 2016 г. было принято решение о нотариальном оформлении сделок по отчуждению долей.

Можно ли продать долю в квартире буз уведомления остальных собственников — слушаем мнение специалиста:

Продажа долей сособственникам является часто глубоко эмоциональной сделкой. Но её стороны должны понимать, что, несмотря на возможные личные неприязненные взаимоотношения, действовать всё равно придётся в правовом поле. При достижении согласия между сторонами, данная сделка не является юридически сложной, но важно, чтобы такое согласие было.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Если два собственника в квартире нужна ли нотариальная сделка

Сколько стоит оформление купли продажи квартиры: нотариус, договор, госпошлина, риэлтор

Как продать квартиру с двумя (несколькими) собственниками?

Как продать квартиру с двумя (несколькими) собственниками?

Квартира с двумя собственниками – явление довольно распространенное. И каждый из этих собственников может захотеть продать принадлежащую ему долю. Вот тогда то и возникает вопрос, а есть ли у продажи квартиры с несколькими собственниками какие-то принципиальные отличия?

На самом деле их совсем не много.

Главное из них заключается в том, что все собственники квартиры должны дать свое разрешение на сделку.

Разрешение это должно быть заверено нотариально.

Продажа квартиры с двумя собственниками: порядок действий

В случае возникновения сложностей продавец должен:

• выделить свою долю в натуре и только после этого продолжить процесс продажи своего имущества;

• если выделение доли невозможно, решить вопрос можно только в судебном порядке.

Если место нахождения второго собственника не известно, сделку можно заключить и без его согласия. При этом она может быть признана недействительной, если в течение 1 года после ее заключения этот собственник вдруг объявится.

Если вторым собственником являются лица, которые не могут самостоятельно представлять свои интересы (несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица), сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства.

Автор Адвокат

Посмотреть все записи пользователя: Адвокат

Полезные статьи

Ваше сообщение было отправлено и получено.

Правила покупки квартиры, у которой не один собственник

Пусть даже и оформляется свидетельство только на мужа или жену, но считается квартира общей.

Общая долевая собственность – это такой вид владения, когда доли физически определены.

Если два собственника в квартире нужна ли нотариальная сделка

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Разбираемся когда обязательно заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса

В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира. Поэтому учтите этот момент. Вообще для оформления любой сделки с недвижимостью, в которой есть несовершеннолетние собственники, нужен нотариально-заверенный договор (п.2 ст.

54 Федерального закона N 218-ФЗ)

Сделки с долями недвижимости теперь оформляются только через нотариуса

Имею в долевой собственности с дочерью (13 лет) комнату в общежитии, хочу ее продать. нужно ли оформлять продажу через нотариуса?

Ведь я являюсь представителем дочери и могу совершать сделки от ее имени до ее совершенолетия.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

В большинстве случаев суд выносит положительное решение. Исключением может стать тот факт, что владелец ничтожно малой доли проживает на ней, особенно, если в собственности у него больше нет недвижимости.

Как продать долю в квартире другому собственнику

Продажа доли в квартире второму собственнику – это сложная многоэтапная процедура с уникальными правилами и определенными формальностями, которые зачастую известны только специалистам. При оформлении этой сделки и отчуждении помещения важно понимать, что правовой статус долевой собственности требует учета мнения остальных дольщиков.

Это интересно:  Ежегодная перерегистрация вида на жительство документы

Особенности долевой собственности

Само наличие у других граждан собственности означает определенные ограничения при распоряжении жилой недвижимостью, а именно:

  • обязательное нотариальное удостоверение договора на продажу доли;
  • необходимость уведомления остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа, при продаже доли;

Вышеуказанные правила распространяются на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Продажа доли: пошаговая инструкция

1 этап: условия договора

Прежде чем начать продавать долю в квартире другому собственнику необходимо определить цену квадратного метра и стоимость недвижимости. Цена доли напрямую повлияет на последующую сделку.

Условия договора купли-продажи предварительно оговариваются продавцом и покупателем, без участия остальных владельцев доли. Сторонам необходимо письменно достичь соглашения по следующим вопросам.

  • характеристики доли жилого помещения – размер, основные данные;
  • стоимость продаваемой доли – полная сумма и порядок передачи денежных средств;
  • иные условия договора.

2 этап: уведомления совладельцев

После того как в договоре были зафиксированы все условия, обязательно необходимо поставить в известность о процедуре продажи всех дольщиков. Нарушение правила обязательного уведомления может привести к признанию сделки недействительной, если заинтересованное лицо подаст иск в суд.

Каждому обладателю права долевой собственности направляется официальное уведомление, в котором подробно описываются все условия продажи доли в квартире третьему лицу. В течение 30 дней после получения уведомления владельцы имеют право преимущественного приобретения доли на согласованных условиях.

В уведомлении не обязательно указывать данные потенциального покупателя, так как данная информация не имеет юридического значения. При оглашении договора продавец не имеет права менять цену квартиры в большую сторону.

Если в течение месяца другой собственник не выразит своего мнения по поводу уведомления, сделка состоится на указанных условиях с третьим лицом. Если один из дольщиков требует заключения договора купли-продажи с ним, сделка должна состояться в пользу одного из собственников.

Таким образом, продавец вправе свободно распоряжаться имуществом в случае официального отказа дольщиков и отсутствия какого-либо ответа от них в течение месяца.

В случае снижения цены договора продажи доли в квартире другому собственнику продавец обязан заново уведомить всех дольщиков, иначе сделка снова может оказаться недействительной.

Если несколько собственников изъявили желание приобрести долю в квартире, каждый имеет право выкупить ее часть.

3 этап: нотариус

По закону продажа или отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением. Без документов о купле-продаже, невозможно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Для заверения продавец и покупатель могут обратиться в любую нотариальную контору. Специалист проверяет условия сделки, соблюдение требований по уведомлению дольщиков, поставит свою подпись и печать, а затем – внесет сведения о ее заключении в общий реестр нотариальных актов. После этого сторонам необходимо обратиться в Росреестр, чтобы оформить государственную регистрацию перехода прав собственности.

4 этап: государственная регистрация

Чтобы внести изменения в ЕГРН и официально поменять права собственности можно обратиться не только в учреждение Росреестра, но и в Многофункциональный центр. Прежде чем отправляться оформлять госрегистрацию контрагентам следует оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и приложить чек к заявлению.

Чтобы быстро оформить государственную регистрацию сторонам необходимо подготовить следующие документы:

  • нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт жилого помещения;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей сделке;
  • отказ дольщиков покупки доли;
  • согласие супруга продавца, если доля куплена в момент семейных отношений;
  • паспорта РФ участников сделки.

Продавец и покупатель могут оформить все документы лично или обратиться к официальному представителю. В данном случае на него необходимо написать и нотариально заверить доверенность.
После успешного оформления всех регистрационных мероприятий права собственности вносятся в ЕГРН, договор купли-продажи становится официально зарегистрированным.

Стороны получают на руки ряд документов:

  • выписку из ЕГРН (подтверждение новых прав доли);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

Сделка считается состоявшейся.

Правовые последствия продажи доли

После регистрации договора купли-продажи доли в Росреестре новый владелец получает полный комплекс прав и обязанностей в отношении жилого помещения, как и все остальные хозяева квартиры, а также право собственности.

Помимо этого, новому владельцу доли следует помнить о новых обязанностях. Например, после покупки необходимо заплатить налог на имущество физических лиц (рассчитывается из кадастровой стоимости объекта). Кроме того, ему нужно понимать, что совместное пользование жильем не должно нарушать права и интересы других собственников.

После продажи доли собственности в квартире продавцу необходимо оплатить НДФЛ по ставке 13%, если часть недвижимости находилась в собственности менее трех лет. Если срок владения долей прошлого собственника превышал три года, налог оплачивать не придется.

Куда обратиться?

Как продать долю в квартире второму собственнику, по наследству — купля между родственниками, варианты сделки

Доля в квартире — достаточно распространенный объект собственности в России. Многие граждане владеют недвижимым имуществом совместно с членами семьи или сторонними людьми.

Продажа доли в квартире другому собственнику — сделка нередкая, но достаточно проблемная. Ведь жильем будут владеть и другие люди, иногда совершенно посторонние. Купля-продажа доли сопряжена со множеством опасностей и «подводных камней». О них мы и поговорим.

Основные споры в вопросах продажи доли квартиры касаются возможных препятствий, невозможности выделить реальную жилплощадь и законности оформления документов. Все неясности важно урегулировать заранее, чтобы после не пришлось бороться за честно приобретенный уголок.

Давайте рассмотрим, как продать долю в квартире другому собственнику и на что следует обращать самое пристальное внимание.

Причины продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире третьему лицу проводится по разным основаниям:

  • разругались с родственниками;
  • срочно необходимы деньги;
  • часть квартиры получена в дар или по наследству, а проживать на этой территории нет ни желания, ни возможности;
  • семейная жизнь дала трещину, произошел развод и раздел имущества;
  • другие личные обстоятельства.

Выставляя на продажу часть квартиры владелец получает возможность решить материальные проблемы. В то же время он не лишается прописки, ведь у него в собственности остается некоторая доля жилья.

Часто проводится купля-продажа доли в квартире между родственниками. Так делают, когда имеется риск конфискации или раздела имущества, разгорается имущественный спор между бизнес-партнерами. Чтобы не потерять всю квартиру, человек продает ее большую долю брату или тетушке. Себе же при этом оставляет, например, 1/20 часть собственности. В итоге получается, что, вроде бы, и имущество есть, и взять с такого «собственника» особо нечего.

В некоторых ситуациях не остается другого выхода, как продать долю в квартире по наследству. Так поступают, когда полюбовно договориться с остальными наследниками не удалось, а самостоятельно пользоваться частью квартиры для проживания нет возможности или желания.

Преимущества покупки доли

Есть определенные причины и для приобретения такой недвижимости. Они, конечно, бывают разными, но среди прочих выделяют 4 основных:

  • покупка доли для личного проживания;
  • инвестиционный проект;
  • получение регистрации;
  • планы на выкуп всего жилья.

Желание купить часть помещения для личного проживания обусловлено разными причинами. Чаще всего это банальная нехватка денег. На такой шаг в большинстве случаев идут жители небольших городов, желающие перебраться в столицу или крупный областной центр. Однажды вложившись в долю человек избавляется от необходимости каждый месяц изыскивать деньги для оплаты аренды. В качестве приятного бонуса прилагается прописка, что также открывает множество перспектив.

Инвестирование в долевую собственность довольно выгодно для тех, кто не имеет средств для покупки отдельного жилья. В отличие от наличных денег, даже вложенных в депозит, недвижимость мало подвержена инфляции и постоянно растет в цене. Инвестиционный вклад в долю недвижимости — более выгодное вложение денег. Особенно это касается приобретения «новостроя». После сдачи дома квартира ощутимо подорожает и на этом можно неплохо заработать. Если жилье сдается в наем, право на получение своей части арендной платы имеют все собственники.

Вопрос регистрации чрезвычайно актуален для жителей больших и малых городов. Без ее наличия можно стать объектом пристального внимания правоохранительных органов и отдела миграции. Отсутствие регистрации добавляет проблем при постановке на учет в поликлинику, устройстве ребенка в детский сад и поиске официальной работы. Решить проблему можно выкупом даже 1/100 жилья. Сам размер доли никого не интересует, однако свидетельство о праве собственности дает основание прописаться на имеющуюся квадратуру. Кстати, проживать по указанному адресу вовсе не принципиально.

В отдельных случаях купля-продажа доли квартиры совершается с намерением впоследствии выкупить и оставшуюся недвижимости. Это весьма рискованно. Ведь если в дальнейшем не удастся уговорить остальных жильцов продать свои части существует вероятность вместо отдельной квартиры получить коммуналку.

Возможные риски и препятствия

Прочие владельцы

Основное, в чем стоит удостовериться человеку, желающему купить долю в квартире, получил ли продавец документы, подтверждающие отказ прочих совладельцев от приобретения части, предложенной к продаже.

Внимание! Когда такого документа нет или продающая сторона не торопится его демонстрировать, откажитесь от сделки. Договор будет признан недействительным и аннулируется через суд.

Устного отказа недостаточно. Это обязан быть нотариально заверенный документ, причем, отдельный для каждого собственника.

Договор дарения вместо продажи

Если с получением отказа у продавца проблемы, он может предложить подменить документ о купле-продаже дарственной. Для такой сделки разрешения прочих собственников не потребуется. Однако соглашаться не стоит. Если остальные дольщики смогут в суде доказать, что сделка имела притворный характер, договор дарения будет аннулирован. А вот денег обратно вы не получите, ведь дарение — сделка безвозмездная. Вы не сможете доказать, что в реальности что-то платили.

Это интересно:  Как оформить земельный участок в собственность в 2019 году: порядок регистрации, документы

Более того, «дарителем» может оказаться мошенник. Через некоторое время бывший владелец заявит, что страдает психическим расстройством и на момент оформления дарственной был не в себе. Суд постановит вернуть все обратно. Часть квартиры придется вернуть, а вот денег вы, опять же, не получите.

Хотя это течение и пошло на спад, оно все еще остается достаточно популярным. Суть в том, что мошенники приобретают часть квартиры (долю), а потом буквально вынуждают оставшихся жильцов продать свои доли практически за бесценок. В ход идет все: прямые угрозы, невыносимые условия совместного проживания, регулярные попойки, драки и дебоши на приобретенной территории.

Ситуация немного улучшилась после введения необходимости нотариального удостоверения продажи доли недвижимости. Но осторожным быть все еще нужно.

Отсутствие реальной выгоды

Невозможность выделить «натуру»

Приобретая долю в собственности покупатели часто не осознают, что «доля» и «отдельная комната» — это разные вещи. На практике случается так, что «натуральную» часть доли выделить просто невозможно. Понятие «доли» совершенно не означает, что вы приобретаете отдельную комнату. К продаже предлагается абстрактная часть общей собственности.

Бывает, что соседи через суд доказывают свое право жить в большей комнате, даже при фактическом праве собственности на меньшую часть жилья. Аргументом может стать, например, наличие несовершеннолетних детей.

Преимущественные права на покупку доли

Некоторые граждане не имеют другого варианта поправить материальное положение, кроме как продать долю в квартире второму собственнику. Такая сделка предполагает множество особенностей.

Если вы имеете долю в квартире, продать ее можно только с соблюдением всех законодательных норм. Первая из них гласит, что правом преимущественного приобретения обладают прочие собственники (со дольщики) жилья. Поэтому прежде, чем продать долю в доме, необходимо письменно уведомить их о своем намерении.

На раздумья у них имеется 30 дней. Если по прошествии этого времени никто из дольщиков не объявил о своем желании выкупить оставшуюся часть, долю можно «пустить с молотка». Вот тут-то и начинаются неприятности:

  • со дольщики, вроде бы, соглашаются выкупить часть, на которую имеют преимущественное право, но на практике тянут с оформлением сделки;
  • одного из собственников невозможно найти (уехал, сидит в тюрьме, проходит лечение за границей);
  • дольщик умышленно избегает получения письма с предложением о покупке.

Внимание! Если права остальных собственников нарушены, они имеют 3 месяца на оспаривание сделки в судебном порядке.

Продать долю третьим лицам разрешено по цене не меньше, чем была предложена остальным дольщикам. Нарушение этого правила ведет к оспариванию сделки.

Как продать долю в собственности, когда другие дольщики препятствуют совершению сделки

Существуют способы, при которых продажа доли в квартире родственнику или стороннему лицу возможна, даже при отсутствии отказа уже имеющихся собственников. На практике часто применяется одна из нижеследующих схем:

  1. Дарение. Это достаточно спорный метод, о недостатках которого мы уже говорили. Фактически речь идет о притворной сделке. При открытии этого факта договор можно оспорить.
  2. Дарение микро доли. Один из собственников действительно дарит ничтожно малую часть своей собственности третьему лицу. Вполне достаточно даже 1/100 части или, к примеру, одного–двух квадратных метров. В дальнейшем одариваемый все равно считается дольщиком и получает право первой покупки. Далее совершается сделка купли-продажи: новый дольщик честно «докупает» недостающую часть квартиры.
  3. Залоговый вариант. Владелец доли закладывает имеющуюся часть собственности и получает взаем сумму, равную стоимости этой доли. В дальнейшем он просто отказывается возвращать долг и залоговое имущество переходит новому владельцу. При такой схеме у прочих дольщиков не возникает права преимущественной покупки, так как фактически договора о купле-продаже не существует.

С юридической точки зрения залог будет самым «чистым» вариантом. Оспорить такую сделку практически невозможно.

Собственники прочих долей в приобретаемой недвижимости

Нюансы сделки между родственниками

При отчуждении части жилья многих интересует продажа доли квартиры между близкими родственниками. В 2017 году никаких ограничений по этому вопросу не вводилось. Продавать долю собственности близкому или дальнему родственнику придется на общих основаниях — так, как будто покупатель является посторонним человеком.

До того, как продать свою долю в квартире родственнику нужно выяснить правовые последствия сделки, а также учесть все плюсы и минусы.

  • продавец теряет право на свою долю собственности;
  • если имущество приобретается супругами, оно будет считаться совместно нажитым, при разводе долю придется делить пополам.

Исходя из сказанного в отдельных случаях лучше заменить ДКП дарением, иногда это более выгодно.

  • сделка имеет возмездный характер и продавец уже не сможет передумать;
  • размер государственной пошлины будет меньше (зависит от степени родства);
  • никто не сможет претендовать на наследство в случае смерти продавца;
  • если участники сделки являются дальними родственниками, можно претендовать на получение налоговой льготы;
  • стороны вправе предусмотреть достаточно широкий круг гарантий;
  • нет нужды тщательно проверять жилье на «чистоту», стороны имеют друг о друге максимум информации и зачастую доверяют друг другу.

Один из дольщиков несовершеннолетний

Еще один немаловажный вопрос: продажа доли ребенка в квартире, оформленной в долевую собственность. Такая необходимость часто возникает в результате разрыва отношений между родителями.

В случае, если кто-то из дольщиков несовершеннолетний и появилась надобность продать его часть, помимо гарантии преимущественного права приобретения важно выполнить и другие условия:

  1. Прежде всего, понадобится согласие обоих родителей, а если их нет — усыновителя или опекуна.
  2. Придется дополнительно оформить одобрение сделки в опекунском совете, а это непросто.

Продавцу придется доказать, что права малолетнего не пострадают. Для этого нужно либо подписать обязательство предоставить ребенку равноценную долю в новом жилье, либо получить разрешение поместить деньги от реализации части собственности несовершеннолетнего на особый счет. Доступ к деньгам ребенок сможет получить после 18 лет, а до той поры органы опеки станут строго контролировать расходование средств.

Документы для оформления

Сделка купли-продажи доли в собственности является достаточно непростой. Чтобы все прошло без ошибок лучше заручиться поддержкой опытного риелтора, имеющего обширный опыт реализации именно такого вида недвижимости.

С риелтором или без него, а документы все равно понадобятся:

  • гражданские паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие бумаги на долю;
  • свидетельство о государственной регистрации прав;
  • договор купли-продажи;
  • доверенность, когда действие ведется через посредника;
  • нотариальное разрешение супруга (когда он есть) на отчуждение имущества;
  • разрешение совета опеки и попечительства, когда затронуты права детей;
  • выкопировка из ЕГРП об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • нотариально заверенные отказы прочих дольщиков от преимущественного права выкупа;
  • расширенная выдержка из подомовой книги либо квартирной карточки для установления перечня лиц, прописанных на данной территории.

Оформление сделки купли – продажи

Процесс приобретения доли в квартире или доме мало чем отличается от обычного договора ДКП. Поэтому и проходит он аналогично.

Когда все документы собраны, проверены и не вызывают нареканий можно вносить задаток или аванс. Теперь настало время договариваться с продавцом, как и когда будут произведены окончательные расчеты, кто будет оплачивать регистрационную пошлину и обсуждать другие немаловажные вопросы.

При подписании договора купли-продажи юристы рекомендуют использовать для расчетов банковскую ячейку. Так продавец сможет забрать полную сумму только после того, как завершится процедура перерегистрации права собственности.

Важно! При заключении сделки постарайтесь получить сведения о том, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере и не имеет ли пагубных зависимостей (алкоголь, наркотики).

Также важно понимать различие между авансовым платежом и задатком. Разница хорошо видна в момент отказа от сделки:

  • если передумал покупатель, аванс он вернуть сможет, а задаток нет;
  • когда решение изменил продавец, он должен вернуть задаток в двукратном размере, а аванс только в единичном.

Заключение

Продажа доли в квартире другому собственнику — дело сложное, но достаточно выгодное. Главная опасность, которая может подстерегать продавца и покупателя — мошенничество. Стоит быть предельно внимательным. Если есть хоть малейшие сомнения, лучше лишний раз посоветуйтесь со специалистами. На нашем сайте вы найдете всю необходимую информацию, а если останутся вопросы, сможете записаться на бесплатную консультацию.

Как продать долю в квартире — советы профессионалов (видео)

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

Статья написана по материалам сайтов: pikabu.ru, napravah.com, myeconomist.ru, torestate.ru, nsk-home.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий