+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и других объектов: необходимые документы, процедура, пошлины, судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это связано с тем, что размер и земельного налога, и платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости. Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  • наличия удобных подъездов;
  • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения. В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков. Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует. Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок. Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Содержание

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз. Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения. Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей. Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени. Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
  • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  • более короткие сроки рассмотрения заявки;
  • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик. Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания действий государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав. Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими. Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр. Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст. 131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
  • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении. На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского».

Это интересно:  Снос зданий (капитальных сооружений): способы демонтажа, необходимые документы

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Это интересно:  Оформление документов в БТИ — Услуги адвоката по жилищным делам

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Документы по теме:

Читайте также:

Уточнено, с какого момента можно использовать новую кадастровую стоимость для исчисления налогов
Речь идет о ситуациях, когда результаты кадастровой оценки были успешно оспорены налогоплательщиком в суде.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

В соответствии с новым порядком налог начал высчитываться из кадастровой стоимости.

Несмотря на то, что ставки снизились в несколько раз, размеры платежей в некоторых случаях серьезно выросли.

По этой причине собственники участков с завышенными ценами начали приводить кадастровую стоимость в соответствие с земельным законодательством.

Причины и цели уменьшения

Существует несколько ситуаций, при которых допускается законное снижение рассматриваемого параметра. Наиболее распространенными вариантами являются изменения категории земель и их целевого назначения.

Неверная оценка встречается не так часто, поэтому пользователи обращаются за ее снижением реже, чем в предыдущем случае.

Аналогичная частота обращений сохраняется в отношении изменения или дополнения видов разрешенного использования.

Изменение категории и целевого назначения

Смена категории земельного участка встречается часто в землеустроительной практике.

К примеру, участки, относящиеся к особо охраняемым природным территориям, оцениваются в несколько раз дороже земель сельскохозяйственной категории.

Перевод первого типа во второй не сопровождается мгновенным снижением кадастровой стоимости, поэтому владельцы таких земельных участков вынуждены прибегать к ее уменьшению.

Земли каждого из семи существующих типов целевого назначения отличаются кадастровой стоимостью.

Завышенные показатели реестра

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной. Обнаруживая в ЕГРН суммы, превышающие действительную цену в несколько раз, землевладельцы приходят в недоумение.

Понять, откуда берется стоимость, получается не всегда, но изменить неоправданно завышенную сумму при желании может любой собственник, если найдет достаточные основания указывать на ошибку оценщиков.

Изменение вида использования

Виды разрешенного использования земель подробно изложены в Приказе Минэкономразвития России. Участки с разными допустимыми способами эксплуатации отличаются по кадастровой стоимости.

Подобная дифференциация объективна, поскольку вполне логично, что земли, предназначенные для недропользования, многоэтажных жилых застроек или природно-познавательного туризма, будут дороже, чем земли для пчеловодства или складов.

Снижение стоимости в таком случае является необходимой процедурой, поскольку разница в видах разрешенного использования может существенно влиять на ценообразование.

Ухудшение состояния почвы

Помимо перечисленных факторов, стоимость земли зависит от ее состояния. Если на территории естественным образом появились обрывы, овраги, болота, иные неустранимые дефекты, цена заметно снижается.

Ухудшением принято также считать наложение искусственного ограничения в виде публичного безвозмездного сервитута.

Инициаторы процедуры

Рассматриваемый показатель может оспариваться не всеми правообладателями. Инициировать пересмотр вправе собственник и арендатор.

Первая категория является абсолютной, поскольку владелец является налогоплательщик по отношению к участку. Арендаторы могут оспаривать стоимость лишь в ограниченных случаях.

Собственник

Нахождение земли в собственности сопровождается необходимостью платить налог на недвижимое имущество, которые не всегда оказывается низким.

В связи с этим налогоплательщик имеет полное право оспаривать кадастровую стоимость вне зависимости от обременений, которые наложены на участок.

Собственники не могут передать обязанность уплачивать налоги другим лицам, поэтому делегирование рассматриваемого права недопустимо.

Вопросы касательно возможности арендаторов оспаривать кадастровую стоимость начали обсуждаться после появления первых проектов реформирования системы налогов на недвижимое имущество. Четкое разъяснение по спорам касательно прав лиц, владеющих участками на основании договоров аренды, дал Верховный Суд РФ.

Согласно позиции высшего судебного органа, оспаривать кадастровую стоимость земельных участков вправе арендаторы, в чьих договорах с арендодателем прописана арендная плата, исчисляемая из кадастровой стоимости.

Наиболее часто договоры с исчислением арендной платы из ставки налога предлагают заключать органы власти. В арендных отношениях частных лиц подобный способ применяется крайне редко.

Способы пересмотра

Общая классификация путей уменьшения кадастровой стоимости позволяет поделить способы на досудебные и судебные.

Первая категория предполагает обращение в уполномоченные административные органы. К ним относятся территориальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Судебный путь ранее предполагал возможность обратиться в арбитражные суды. Актуальное законодательство предусматривает рассмотрение вопроса исключительно в судах общей юрисдикции.

Административный порядок

Досудебная процедура рассмотрения дел об оспаривании стоимости введена в 2015 году.

Владелец земли может обратиться в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, входящую в структуру Росреестра.

Комиссия формируется на уровне субъекта РФ.

Для юрлиц порядок обязателен, граждане вправе миновать стадию путем прямого обращения в суд.

Судебная практика

Изменившийся порядок рассмотрения дел об оспаривании сведений, содержащихся в ЕГРН, привел к передаче соответствующих полномочий судам общей юрисдикции.

Заявление подается в суды субъектов (республиканские, областные). Расположение судебного органа должно соответствовать местонахождению земельного участка.

Подавать иск требуется сразу в суд, которому подсудно рассматриваемое дело. В противном случае судья возвращает заявление истцу.

Процедура уменьшения стоимости участка по реестру включает в себя несколько этапов. Их соблюдение необходимо для повышения шансов на успех при рассмотрении вопроса в комиссии или суде.

Инициатор оспаривания должен иметь доказательственную базу, которая формируется на предварительных этапах.

Административное и судебное разбирательства не ограничиваются классическими процессуальными действиями. Должностные лица проводят экспертную оценку доводов владельца, на основе которой формируется отчет и решение органа.

Анализ целесообразности

Доказательственная база должна содержать экспертные заключения, дающие оценку рыночной стоимости объекта. Для получения отчета правообладатели обращаются в экспертные компании. Но перед проведением экспертизы логично проверить, есть ли перспектива уменьшать стоимость.

Проводят анализ целесообразности пересмотра цены по реестру компании бесплатно. Процедура включает предварительную упрощенную оценку и первичное заключение, на основе которого определяет целесообразность дальнейших действий.

Предварительное решение оценщика влечет за собой полноценную экспертизу.

Фирма, производящая оценку, должна иметь статус независимой оценочной компании и осуществлять деятельность на основании договора, заключенного с органами Росреестра.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тысяч рублей в зависимости от региона.

Результатом оценочной деятельности является отчет, исчисляющий рыночную стоимость земли.

Цена должна быть указана на дату определения установленной в реестре кадастровой стоимости, найти которую позволяют сервисы портала Росреестра.

Отчет предоставляется вместе с другими документами и является серьезным подспорьем правообладателя в плане доказывания правоты.

Экспертиза отчета

Факультативным этапом является экспертиза отчета об оценке. Правообладатель для подтверждения полученных результатов обращается к другому оценщику. Специалисты компании исследуют подготовленный отчет на основании актуального законодательства об оценочной деятельности, норм о порядке проведения оценки, федеральных стандартов.

Процедура является добровольной, поэтому заявитель не обязан обращаться к другому оценщику для проведения экспертизы. Тем не менее, документ существенно повышает шансы на успех пересмотра.

Подробнее о процедуре и порядке оспаривания кадастровой стоимости земельного участка читайте в отдельной статье.

Как уменьшить самостоятельно

Обращение в территориальную комиссию

Досудебный порядок рассмотрения дела в территориальной комиссии Росреестра включает несколько дополнительных стадий.

Первым делом требуется самостоятельно собрать установленный законодательством пакет документов:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (при аренде);
  • заполненное заявление о пересмотре результатов;
  • выписка из ЕГРН о стоимости участка;
  • заверенная нотариусом копия документа, свидетельствующего о наличии права собственности (свидетельство или полная выписка из ЕГРН) или владения, пользования (договор аренды);
  • отчет об установлении рыночной стоимости;
  • положительное заключение независимых оценщиков на основании отчета (если проводилась экспертиза).

Дополнительно представляются иные доказательства, подтверждающие доводы гражданина.

Заявитель вправе использовать любые документы, но рекомендуется прикладывать только бумаги, подтверждающие прямо или косвенно доводы.

Это интересно:  Архивы Документы - Страница 52 из 70 - О недвижке.ру

Собранный пакет документов представляется в региональную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Рассматривается заявление без участия гражданина на заседании комиссии.

При положительном результате выносится решение, на основании которого кадастровая стоимость приравнивается к рыночной, при отрицательном – мотивированный отказ с разъяснением права судебного обжалования.

Разбирательство в судебных органах граждане-правообладатели вправе начать, минуя досудебную стадию. Предусмотренный для обращения в комиссию Россреестра пакет документов сохраняется, но добавляются дополнительные бумаги:

  • уведомление, свидетельствующее о вручении другим участвующим в деле лицам копии искового заявления;
  • квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).

Исковое заявление подается вместе с упомянутой документацией в суд субъекта. Проведя проверку представленного пакета документов, суд принимает дело к производству, привлекая в качестве ответчика соответствующее подразделение Росреестра.

Исход дела зависит от доказательств истца, поэтому заявителю рекомендуется прикладывать дополнительные документы.

Арбитражные суды не рассматривают данную категорию дел с 2015 года после принятия КАС РФ.

Обжалование отказа комиссии существенно не отличается процедурой и прилагаемой документацией. Меняется содержание искового заявления, а также прикладывается мотивированный отказ органа. Помимо приравнивания стоимости, судебное решение повлечет о признание отказа комиссии незаконным

Вступление решения в силу

Удовлетворение исковых требований приводит к тому, что в резолютивной части решения указывается размер новой кадастровой стоимости, которая должна быть внесена в единый государственный реестр недвижимости.

После вынесения судебного акта заявитель или орган Росреестра могут подать апелляцию в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ.

Представлять жалобу можно в течение месяца.

Если этого не произошло, по истечении данного срока решение вступает в силу. На его основании Росреестр вносит изменения в ЕГРН.

Общее время процедуры снижения стоимости земли по реестру варьируется от 1 до 4 месяцев. Конкретный срок зависит от совокупности нескольких обстоятельств, включающих скорость работы оценщиков, время рассмотрения комиссией или судом заявления, обжалование решения суда (в некоторых случаях).

Средняя продолжительность без форс-мажоров, сутяжничества и прочих нестандартных обстоятельств составляет 1-2 месяца.

Снижение стоимости участка во многом зависит от процессуальных сроков. Заявление рассматривается комиссией не дольше месяца. Приняв решение, орган уведомляет заявителя в 5-дневный срок о результате рассмотрения его заявления с разъяснением порядка дальнейших действий. Судопроизводство по делу длится не более 2 месяцев.

Обжалование решения суда в различных вышестоящих инстанциях занимает гораздо больше времени.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано какие действия необходимо предпринять чтобы понизить кадастровую стоимость земельного участка.

Заключение

Кадастровая стоимость по разным причинам может оказываться завышенной. Собственники и в некоторых случаях арендаторы вправе снизить кадастровую стоимость земли в административном или судебном порядке.

Для этого требуются предварительная процедура оценки рыночной цены и подача в юрисдикционный орган заявления с приложением установленного законом пакета документов.

Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в 2018 году

Сегодня для уплаты налога необходимо производить вычисление кадастровой стоимости земли. Из-за этого для некоторых участков сумма налога стала очень большой. Решить такую проблему можно, уменьшив кадастровую стоимость недвижимости. Для этого существует довольно много различных способов.

Если гражданин думает, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, то ему следует очень внимательно изучить данный вопрос. Это позволит в ходе процедуры потратить гораздо меньше времени и средств.

Законодательный аспект

Введение в действие нового законодательства привело к тому, что стоимость налога существенно возросла. Чтобы избежать переплат, необходимо тщательно изучить нормы законодательства.

Основными в решении этого вопроса являются такие законодательные акты, как закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Последний закон еще только вступает в силу, но его редакция действующая, поэтому стоит опираться на прописанные в нем нормы.

Наиболее важные моменты прописаны в законе №135-ФЗ, а именно в таких его статьях:

Эти нормы законодательства очень важны, так как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка можно только после их использования.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

В новом законе №237-ФЗ приведены такие основные нормы:

Провести изменение кадастровой оценки через суд или ФНС очень сложно. Особенно для людей, которые не имеют глубоких юридических знаний. Поэтому, прежде всего, стоит проконсультироваться в опытного юриста.

Как взять участок в аренду — информация по ссылке.

Что это такое и как происходит оценка земли

Физлица, ИП и организации каждый год должны платить земельный налог в размере 0,3 от кадастровой стоимости земли. До введения в действие нового законодательства размер этого налога был довольно незначительным, что не вызывало трудностей с его уплатой. Сегодня же эта сумма гораздо увеличилась, так как кадастровую стоимость земли приравняли к рыночной.

Возможно ли понижение

Понизить стоимость земельного налога можно только при помощи государственных структур. Для этого следует подготовить определенное количество официальных документов, позволяющих изменить кадастровую стоимость.

Провести изменение самостоятельно практически невозможно, так как в 2018 году для этого нужно участие специальной комиссии. Кроме того, процедура будет включать обращение в различные государственные органы. Но стать инициатором начала перерасчета можно и самостоятельно.

Окончательное решение (согласие или отказ на перерасчет кадастровой цены участка) должны дать специальные органы. Особенно это касается случаев, где фигурируют юридические лица.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Так как уменьшить кадастровую стоимость можно только после проведения расчета рыночной и оспаривание первой в судовом порядке, необходимо обращаться к высококвалифицированным специалистам. Это довольно сложный процесс, который требует большого количества знаний и, главное, понимания, когда это сделать реально и что для этого нужно.

Уменьшать кадастровую стоимость необходимо только в отдельных случаях:

  • если показатель слишком завышен;
  • если произошло изменение категории земельного надела;
  • после изменения целевого назначения территории.

Право изменять кадастровую цену имеет только владелец земли. Собственник территорий может направить в суд иск, если завышенный размер налога нарушает его права, как налогоплательщика. Арендатор также имеет право оспорить решение оценочной комиссии, если кадастровая стоимость влияет на арендную плату.

Для обычных граждан выходом из ситуации может стать суд общей юрисдикции. Следует обращаться в то учреждение, которое находится по месту размещения участка земли.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Кто имеет право

Провести снижение стоимости земли по кадастровой оценки имеют право только определенные категории лиц.

Это:

  • собственники земли;
  • арендаторы наделов;
  • другие физические или юридические лица, у которых есть исключительное право приватизировать недвижимость.

Выступать инициаторами проведения переоценки могут местные органы самоуправления или федеральные власти.

Заявление и другие документы

Заполнять заявление на проведение переоценки надела следует по образцу, который в каждом регионе может иметь свои особенности. Образец этого документа можно попросить у сотрудников органов землеустройства. Заполненное заявление следует направлять в комиссию при Управлении Росреестра.

В тексте документа должны быть такие данные:

  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • адрес владельца земли;
  • контактный телефон;
  • адрес электронной почты.

Кроме заявления следует иметь с собой такие документы:

  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность гражданина;
  • кадастровый паспорт;
  • документ о праве владения на участок земли.

После написания заявления следует подать запрос на получение выписки из записей, в которой будет указана стоимость земли.

После получения этого документа нужно будет обращаться к независимым экспертам, которые проведут переоценку недвижимости.

Алгоритм и порядок действий

Первым делом необходимо проверить, изменилась ли стоимость оценки после ее проведения комиссией ГКН. Сделать это можно на официальном сайте кадастровой службы, который можно найти по ссылке www.rosreestr.ru.

Если после проведения экспертизы было обнаружено, что стоимость выше на 30 процентов от той, которую установила ГКН, то местная земельная служба примет от гражданина заявление и рассмотрит его. Чтобы подтвердить свою правоту, нужно будет иметь только заключение от эксперта.

Если была превышена нормативная разница, то для принятия заявления потребуются заключения от нескольких экспертов.

Для уменьшения кадастровой стоимости можно использовать административный способ. Для этого следует обращаться в Росреестр, где будет создана специальная комиссия. В ее обязанности входит рассмотрение заявления с другими документами.

Куда обращаться

Для получения услуги по уменьшению кадастровой стоимости земли следует обращаться в кадастровый орган. Сотрудники этого учреждения принимают граждан в порядке очереди или по записи. Там владельцу земли нужно будет написать заявление, рассмотрением которого будет заниматься администрация этого учреждения. Здесь же будет выдан положительный или отрицательный вердикт.

Иск с суд при отказе

Если в изменении кадастровой цены было отказано, то во всех случаях позволяется подавать иск в суд. На это отводится 10 дней после оформления отказа. Истцом должен выступать заявитель, а ответчиком будет отделение кадастровой службы, в котором произошло завышение стоимости земли.

Подавать иск следует в тот суд, который находится по месту размещения ответчика. К иску обязательно следует приложить документальные доказательства необоснованности указанной ГКН цены и отказ ее исправлять.

Для принятия заявления в суде следует оплатить госпошлину, которая сейчас составляет 300 рублей. Документы можно отправить в суд почтой. Для этого следует сделать копии всех бумаг и заверить их у нотариуса.

Примеры из судебной практики

Законодательство позволяет в судебном порядке оспаривать решение об образовании цены на недвижимость кадастром таким лицам:

  • юридическим лицам, если земля находится в их частной собственности или они являются арендаторами надела;
  • индивидуальным предпринимателям, которые владеют землей на правах собственности или аренды;
  • гражданам, которые являются владельцами земли.

Последним следует обращаться с исковым заявлением в суды общей юрисдикции. Владелец территории имеет право обратиться в суд на протяжении 3 месяцев после того, как он обнаружил факт нарушения.

Если гражданина интересует вопрос, можно ли изменить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога, то ответ будет утвердительным. Но процедура изменения цены надела очень трудная и долгая. Владельцу земли следует доказать, что рыночная стоимость его участка и цена, указанная кадастровой оценочной комиссией несопоставимы.

Читайте также, можно ли использовать материнский капитал на покупку участка.

Скачать образец договора субаренды земельного участка можете тут.

Статья написана по материалам сайтов: sudebnayapraktika.ru, www.garant.ru, stroim-domik.org, 1kvartirka.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector