+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Долевое строительство: что нужно знать в 2019 году

На днях в первом чтении Госдума приняла проект бюджета на 2019 год. Давайте заглянем в него и разберемся, что готовят нам на этот раз.

20:45, 26.10.2018 // Росбалт, Блогосфера

Бюджет-2019 планируется профицитным — доходы бюджета должны превысить расходы, причем на очень значительную сумму — 1,9 трлн рублей, что больше затрат на медицину и образование, вместе взятых.

Казалось бы, если все так замечательно, то почему расходы на медицину и образование выросли в относительном выражении едва заметно, а доля расходов на пенсионное обеспечение и вовсе резко упала (с 28,5 до 24,4% от суммы доходов бюджета)? Разве не логично было бы в такой ситуации отказаться от повышения НДС или увеличить инвестиции в социальный капитал, чтобы стимулировать экономический рост? Ведь с таким профицитом можно удвоить расходы на медицину и образование или поднять пенсии почти в полтора раза!

Если вы и правда так считаете, то вы — очень наивный человек. На деле профицит бюджета пойдет в ФНБ (Фонд национального благосостояния). По идее, для соблюдения чистоты бюджетного правила эти деньги должны быть инвестированы вне страны, но по словам министра финансов Антона Силуанова ввиду санкций они будут направлены на финансирование «инфраструктурных проектов» — то есть часть их будет похоронена в никому не нужных и принципиально не окупаемых объектах, а часть уйдет прямиком в карманы Ротенберга-Дерипаски.

Особенно цинично это выглядит на фоне совсем недавних заявлений Путина о необходимости повышения пенсионного возраста. Только что нам рассказывали, что денег нет и всем нужно затянуть пояса, а теперь предлагают возрадоваться тому, как рачительное и эффективное правительство не знает, куда девать лишние деньги. Видимо, власть окончательно уверилась в том, что память у народа — как у рыбки гуппи: сегодня можно говорить одно, завтра — противоположное, и никто не заметит подвоха.

Одно очевидно: пенсионеры больше не приоритет, власть больше не заигрывает с электоратом — видимо, уже не нуждается в его услугах. Это значит, что-либо технология манипуляции явкой и итогами голосования отработана до совершенства, либо никаких серьезных выборов в России власть проводить в обозримом будущем не планирует.

На первый взгляд, в проекте бюджета в три раза упали расходы на армию и в два — на правоохранительные органы. Однако, если приглядеться чуть внимательнее, становится понятно, что они там есть и никуда не делись, просто в этом году все засекреченные расходы, ФСБ, МВД и Минобороны выведены за рамки публичных статей бюджета.

В сумме засекреченные расходы составляют 3 трлн рублей или 15,2% от всех доходов бюджета. Примерно такая же сумма была засекречена и в прошлом году, а в сумме все это дает грандиозные 27,2% военных расходов.

Тратить почти треть бюджета на игры с оружием — с одной стороны непозволительная роскошь для страны, а с другой стороны в абсолютных цифрах все равно слишком мало по сравнению с военными расходами США и уж тем более — всего блока НАТО. Но, видимо, инстинкт самосохранения «элиты» перевешивает здравый смысл и мы будем по-прежнему будем пытаться бряцать оружием, грозя всему миру расширенным ядерным суицидом («мы попадем в рай, а они просто сдохнут»).

Источник профицита бюджета очевиден: дополнительные 3,4 трлн рублей нефтегазовых доходов, которые мы рассчитываем получить, если цена на нефть удержится в среднем по году на отметке $63,4 за баррель.

Пока с этим все неплохо: в Венесуэле добыча нефти снизилась с 2,4 млн барр./сутки в январе 2015 года до 1,23 млн барр./сутки в августе 2018 года. В Ливии до смерти Каддафи добывали 1,8 млн барр./сутки сейчас — около 1, с колебаниями в 300 тыс барр./сутки в зависимости от напряженности ситуации. Добавим к этому нестабильный уровень добычи в Нигерии, Анголе и Мексике и санкции, снижающие экспорт Ирана на 860 тыс барр./сутки.

По странному стечению обстоятельств, почти все страны, в которых падает добыча или экспорт — наши друзья-союзники, которым мы «помогаем» изо всех сил. То ли мы не с теми дружим, то ли им эта дружба впрок не идет, но факт остается фактом: чем сильнее мы им помогаем, тем хуже им становится. А чем хуже им становится, тем лучше наполняется бюджет.

Так что когда Медведев гордо надувает щеки и делает вид, что вызванный высокими ценами на нефть профицит это не случайность, а его заслуга, нашим геополитическим друзьям имеет смысл подумать над более тщательным выбором союзников: если Медведев не прав — он дурак, если прав — значит, Россия предает своих сторонников.

Впрочем, как показала практика, нефть штука ненадежная и поэтому рассчитывать на сверхдоходы от ее экспорта нужно очень и очень осторожно. И на тот случай, если с нефтью фокус не удастся, у правительства есть простой план: взять деньги у нас с вами, как это уже произошло с НДС и акцизами на топливо.

В остальном это почти тот же самый бюджет, что и год назад: консервативный, милитаристский, антисоциальный. Если вычесть из него пенсии, силовиков, распилы и расходы на содержание раздутого аппарата чиновников, то все остальное — медицина, образование, СМИ, культура, спорт, ЖКХ, поддержка кинематографа и прочие расходы на что-то действительно полезное для общества уложатся в жалкие 10% от совокупных доходов бюджета.

Есть такая невеселая шутка: «чтобы корова давала больше молока и меньше ела, ее нужно чаще доить и меньше кормить». Глядя на этот бюджет, сразу становится ясно, что он готовит роль этой невезучей коровы нам: если котировки нефти удержатся на высоком уровне, то этих денег мы попросту не увидим. А если не удержатся, то государство найдет очередной способ выкачать их из нас. Вот, собственно, и все, что нужно знать о бюджете-2019.

Прочитать оригинал поста можно здесь.

Долевое строительство — изменения с 2018 года

В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Однако после 30 июня 2019 года застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов — привлекать денежные средства дольщиков будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках. В целом сделки будут проводится только с участием банков, что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 года и ранее.

Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года

Покупка жилья по ДДУ для многих граждан стало выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов. Однако из-за недостатков законодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству некоторых застройщиков и обманутым дольщикам. В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан.

Это интересно:  Ограничение размера удержаний из заработной платы

Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

  • Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
  • Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
  • Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2019 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
  • Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
  • Ужесточились критерии для «идеального застройщика»: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по ДДУ — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Данное требование применимо и к тем домам, которые на момент 1 июля уже находятся в стадии строительства.

Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.

На время возведения жилого дома эти средства остаются на счету банка и переводятся застройщику только после выполнения двух условий:

  1. Дом введен в эксплуатацию.
  2. Если хотя бы на одну квартиру в сданном доме зарегистрировано право собственности.

В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные денежные средства обратно.

В свою очередь, такой способ привлечения средств граждан как эскроу-счета (помимо расчетного счета на новостройку) вводится не сразу, и переход новой модели финансирования долевого строительства будет поэтапным.

Банк будет контролировать и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены.

Проектное финансирование, к которому стремятся перейти власти, будет заключаться также в возможности застройщика взять целевой кредит и осуществлять строительство за счет финансирования банка.

Эскроу счет для застройщика

В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

  • деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
  • эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
  • после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
  • если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

  • Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
  • Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
  • В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Что будет с долевым строительством и ДДУ с 1 июля 2019 года?

Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика — отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ, новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.

Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним — дольщик, застройщик, банк — что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Как изменятся цены на недвижимость после отмены долевого участия

На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:

Что нужно знать о долевом строительстве?

Дата: сегодня в 00:08 2018-10-27T00:08:32+06:00

По сообщению сайта Новости Астаны

Представители управления контроля и качества городской среды города Астаны дали ответы на актуальные вопросы по организации долевого строительства, сообщает city01.kzсо ссылкой на сайт акимата Астаны.

Что представляет собой долевое участие в жилищном строительстве?

Это интересно:  Продажа автомобиля по наследству налог

Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года.

Долевое участие в жилищном строительстве организуется путем получения гарантии Фонда гарантирования, или участия в проекте банка второго уровня либо посредством привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. Категорически запрещается привлечение денег граждан и компаний для строительства жилых домов иными способами.

Заключение договора о долевом участии.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве обязательно должен быть заключен в письменной форме и вступает в силу с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе. До этого застройщик обязан гражданам и компаниям, обратившимся в целях заключения данного договора, предоставить полную информацию об объекте строительства. Привлекать деньги дольщиков застройщик вправе только после получения разрешения местного исполнительного органа.

Обязанности дольщика и застройщика в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

— требовать надлежащего исполнения застройщиком условий договора о долевом участии в жилищном строительстве;

— уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве в порядке, определенном гражданским законодательством РК;

— требовать надлежащего исполнения уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.

— внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке;

— своевременно исполнять условия договора;

— принять долю в жилом доме/здании при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома/здания в эксплуатацию в течение 30 календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;

— в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение 30 календарных дней.

Застройщик же несет ответственность:

— по обеспечению контроля над ходом и качеством строительства;

— несет ответственность за целевое и своевременное использование денег дольщиков;

— обязан обеспечить соблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Застройщик, уполномоченная компания осуществляет рекламу проекта строительства жилого дома, указывая, что договоры о долевом участии в жилищном строительстве будут заключаться только после заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования или выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков местным исполнительным органом. В рекламе должна содержаться информация о застройщике и уполномоченной компании.

Дольщики вправе расторгнуть договор с застройщиком.

— застройщик предоставляет неполную или недостоверную информацию об объекте строительства.

Дольщики вправе обратиться в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.

Комментарии предназначены для общения, обсуждения и выяснения интересующих вопросов

Долевого строительства через год уже не будет

С 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Об этом заявил на недавней «Прямой линии» Владимир Путин . А ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. Что ждет покупателей новостроек и как вообще их покупать, если привычная схема уйдет в прошлое?

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу -счета (см. «Справку « КП ») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев , застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

КТО ВЕРНЕТ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ ДОМ НЕ СДАДУТ?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином .

ОБМАНУТЫХ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

— Если застройщик не исполнит обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги, — говорит управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков .

Но у покупателей появятся другие риски.

— Например, человек положил 2 млн. руб. на эскроу-счет. Проходит год-два, девелопер банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн., — предполагает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин .

И еще один момент: если разрешение на строительство дома застройщик получил до вступления изменений в силу, то он имеет право работать так, как раньше (то есть привлекать деньги дольщиков). На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.

ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ?

Да, безусловно. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

КАК ОТМЕНА ДОЛЕВКИ ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНЕ КВАРТИРЫ?

Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать. Поэтому станет продавать квартиры дороже.

Но есть и другое мнение.

СПРАВКА «КП»

Эскроу-счет (от английского escrow — депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.

НА ЗАМЕТКУ

Как выбрать девелопера?

Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся, но риск не въехать в новую квартиру остается.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев советует, прежде чем купить новостройку, обратить внимание на несколько моментов.

Проверить, насколько застройщик исполняет свои обязательства по срокам и темпам строительства не только на этом проекте, но и на других объектах.

Почитать отзывы покупателей других его домов.

Изучить всю информацию и даже слухи про этого застройщика.

Проверить, по каким ценам сейчас хотят продать квартиры те, кто приобретал их на стадии строительства дома.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Звездный недострой

Застройщики кидают не только простых людей. Среди дольщиков элитного долгостроя в центре Москвы Sky House — шоумен Андрей Разыграев , боксер Федор Емельяненко , миллионер Лев Гейхман , семья экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева . Этот дом строится уже 10 лет. Сдать его должны были еще в 2011-м.

— Я давно жду квартиру. Никогда не мог себе представить, что стану обманутым дольщиком с квартирой, из окон которой виден Кремль, — говорит Андрей Разыграев.

Он хотел жить здесь с семьей. Для будущего гнездышка заказал дорогой дизайн-проект.

— Теперь уже и семья другая, и метраж квартиры маловат. Дизайн-проект устарел, да и вкусы у меня поменялись, — признался шоумен.

А вот ипотеку, которую взял на покупку квартиры, он выплачивает по-прежнему.

Долевое строительство: что нужно знать в 2019 году

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. В конце мая вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко говорил, что поэтапный переход к проектному финансированию произойдет к 2020–2021 годам.

Это интересно:  Штрафы гибдд как узнать где было нарушение

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ), подчеркнул президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.

Слушания в Госдуме

В Госдуме 7 июня прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минстроя России, девелоперов, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости увеличить роль государства в строительстве и контроле над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о необходимости передачи функций контроля над строительством и продажами жилья государству. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Рынок долевого строительства должен быть прозрачным, для этого необходимо уйти от котлового метода строительства. Нужно уже сегодня остановить долевое строительство, а то пирамида будет расти и дальше и когда-нибудь рухнет», — заявил на слушаниях министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Не все застройщики останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования жилья, произойдет очищение рынка, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. «Уйдут авантюристы, которые строили наудачу, без расчета финансовой модели, так как не смогут пройти оценку проекта в банке. Также непрофессиональные компании, коих немало, покинут рынок. Переход на проектное финансирование строительства жилья в России может привести к временному падению ввода жилья в России», — убежден эксперт.

Проблемы дольщиков

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом, заявил Якушев. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые включены в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры, подчеркнул он.

Новеллы законодателей

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок ко второму чтению в закон о долевом строительстве. Они касаются как ограничений для застройщиков в переходный период, так и вопросов банковского сопровождения строительства, пояснил Якушев. Поправки в законодательство будут окончательно приняты 27 июня, уточнил он.

Ряд поправок уже принят к рассмотрению во втором чтении. Однако на слушаниях были озвучены и новеллы, которые депутаты рассмотрят в профильных комитетах. С 1 июля 2018 года застройщики могут пользоваться счетами эскроу в добровольном порядке, а с 1 июля 2019-го — обязательно для всех проектов, по которым договор заключен после создания Фонда защиты прав дольщиков.

Законодатели предложили также существенно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ. С 1 октября отчисления возрастут до 3%, а с 1 января — до 6%, заявил Николай Николаев. По его мнению, это станет методом экономического стимулирования застройщиков к переходу на эскроу-счета. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили страховать средства дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов (АСВ) по аналогу с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 млн руб. Также предложено, что на каждое разрешение на строительство должен быть открыт один расчетный счет, чтобы расход и перечисление денег на стройку стали полностью прозрачными, пояснил Николаев. Деньги дольщиков со спецсчетов будут перечислять застройщику после выдачи ключей дольщику, до этого он может пользоваться собственными и заемными средствами, добавил депутат.

Законодатели также предложили снизить регуляторную нагрузку девелоперов, которые перешли на счета эскроу. Предлагается запретить ведение застройщиком операций, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении требования к девелоперам: основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика может стать задержка ввода объекта на три месяца и более.

Смягчение требований, предусмотренное в поправках, поможет сделать переход более плавным, рассказали девелоперы и риелторы. «На текущий момент представителям строительной отрасли, банковского сектора и регуляторам рынка намного важнее выработать общее понимание того, как и на каких условиях станут открываться кредитные линии, будет ли ставка по кредитам на строительство сниженной или общерыночной», — прокомментировал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Плавная отмена долевого строительства не пройдет безболезненно для рынка, а радикальная и вовсе рискованна, считает зампред совета директоров по правовым вопросам ГК НДВ Дмитрий Скворцов. По его мнению, потенциальных покупателей ждет удорожание жилья в среднем на четверть, а девелоперов — неминуемые банкротства. «Если банк будет решать, останется застройщик на плаву или нет, то те, кто не получит полное финансирование своего проекта, будут вынуждены покинуть бизнес. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков, если не вовсе до единиц», — считает Скворцов.

Что уже принято ко второму чтению

Самое существенное изменение — с 1 июля 2018 года вводится банковское сопровождение строительства жилья, которые касается и тех новостроек, которые уже находятся в стадии строительства. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Прямые продажи будут возможны лишь в сданных в эксплуатацию домах.

Устанавливаются требования к размеру собственных средств застройщика и его денежных средств, размещенных на счете в уполномоченном банке (не менее 10% проектной стоимости объекта долевого строительства), следует из документа. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств дольщиков для застройщиков комплексных проектов развития территории. С 1 июля девелоперам предоставят возможность привлекать денежные средства дольщиков для строительства домов сразу по нескольким разрешениям в случае, если строительство идет на одном участке или в границах территории комплексного освоения, указано в документе.

Предполагается, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство без учета вступающих в силу 1 июля требований. Поправки позволят создать условия для обеспечения стабильности рынка жилищного строительства, следует из документа.

Застройщикам предлагается предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению на строительство по ставке, не превышающей на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 п. п.

Статья написана по материалам сайтов: www.rosbalt.ru, kvartirniy-expert.ru, aqparat.info, www.kp.ru, realty.rbc.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector