Изменение установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества

В ряде случаев сам предмет залога подлежит быстрому износу или повреждается в результате хранения. Или в 2008г. при передаче функций Российского фонда федерального имущества в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом около пяти месяцев торги не проводились.
Можно ли изменить начальную стоимость предмета залога после вступления решения суда в силу, и как это сделать?
Во-первых, следует отозвать исполнительный лист, чтобы не допустить вторичных торгов. Целесообразно сделать это по схеме окончания исполнительного производства в связи с возвратом листа по заявлению взыскателя (ст.46, 47 Закона об исполнительном производстве), что оставляет взыскателю право предъявить лист повторно (чего нельзя сделать при отказе взыскателя от взыскания и прекращении исполнительного производства (ст.43 указанного закона)).
Далее, пожалуй, единственным установленным инструментом изменения начальной цены является обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда. Одним из сомнительных выходов из ситуации является изменение по вновь открывшимся обстоятельствам, но в этом случае цена должна была быть неактуальной уже на момент вынесения решения суда, и стороны об этом объективно не должны знать, что представляется не всегда оправданным: цена могла действительно измениться за время исполнительного производства.
Итак, ст.324 АПК РФ, ст.434 ГПК РФ предусматривает при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, право суда по заявлению взыскателя, должника или пристава изменить способ и порядок его исполнения.
Однако судебная практика арбитражных судов по изменению цены данным способом повсеместно отрицательна.

Изменение решения суда возможно только посредством его пересмотра в апелляционном и кассационном порядках, в порядке надзора, по вновь открывшимся обстоятельствам.

Ряд судов общей юрисдикции полагает, что механизм торгов, установленный в законодательстве, гарантирует взыскателю все нюансы изменения цены. Однако это не так. Порой стоимость имущества падает на 30-50%, даже на 90% (зачастую ввиду ошибки оценщика). В этом случае установленная «скидка» в 25% не отражает реального положения вещей и принятие такого объекта на баланс нарушает права взыскателя.
«Нормальным» исполнением решения суда является, по нашему мнению, все же продажа с торгов, а не оставление за собой, и если продать с торгов имущество нельзя (например, отсутствуют заявки на вторые торги), то это и есть обстоятельство, затрудняющее исполнение решения.
Отметим, что практика судов общей юрисдикции в данном случае положительно воспринимает данную логику, изменяет решение и во многом помогает взыскателю и должнику погасить долг путем продажи имущества с торгов.
Для обоснования своей позиции при предъявлении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения суда следует доказать факт уменьшения цены более чем на 15%. Например:
— конструктивное повреждение объекта;
— отсутствие заявок на вторые торги;
— представление данных Минэкономразвития России или органов статистики о средней цене на данные предметы (например, недвижимое имущество) в данной местности;
— проведение новой оценки.
Если же этот способ не проходит, можно либо подождать роста цен, либо оставить предмет залога за собой и, например, сдавать в аренду, использовать иным образом.
По нашему мнению, подлежит изменению либо судебная практика, либо установленный законом механизм двухступенчатых торгов с максимальным уменьшением цены на 25%, в частности, следует предусмотреть третьи, четвертые, пятые торги. Практика торгов на понижение, известная как «голландский аукцион», имеет право на жизнь и в России, однако при отсутствии действенной прозрачной системы торгов может породить злоупотребления.

Содержание

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 42-КГ13-4 Суд отменил апелляционное определение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества и направил дело на новое рассмотрение, поскольку при разрешение данного спора судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Асташова С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Абушаева В.И. к ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора ипотеки (залога недвижимости) недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации договора об ипотеке

по кассационной жалобе представителя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Овалова A.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Овалова А.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее — Банк) обратилось в суд с иском к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, в отношении которого в обеспечение исполнения кредитного обязательства был заключен договор от 28 декабря 2010 г. № . об ипотеке (залоге) недвижимого имущества (далее — договор об ипотеке), Банк просил установить его начальную продажную цену в размере . рублей.

Абушаев В.И. предъявил встречный иск к Банку о признании договора об ипотеке недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о его регистрации.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 7 марта 2013 г. иск Банка удовлетворен, постановлено обратить взыскание на предмет залога по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на недвижимое имущество в виде не завершенного строительством здания, назначение — нежилое, общей площадью застройки — 381,64 кв.м, степень готовности — 50%, инвентарный номер . литера 1, кадастровый номер . расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, село Троицкое, ул. Чкалова, д. 48; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов — под строительство торгового центра площадью 600 кв.м, кадастровый номер . расположенного по указанному адресу, установив начальную продажную цену данного имущества в размере . рублей.

Это интересно:  Банки-партнеры Белинвестбанка в Минске

В удовлетворении встречного иска Абушаева В.И. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменено, постановлено установить ее в размере . рублей, в том числе не завершенного строительством здания — . рублей, земельного участка — . рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя Банка Овалова А.С. поставлен вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 13 января 2014 г. кассационная жалоба представителя Банка Овалова А.С. передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что 24 декабря 2010 г. между Банком и ООО «21 век» заключен договор № . об открытии кредитной линии на сумму, не превышающую . рублей, под 14% годовых на срок до 12 декабря 2011 г. (далее — кредитный договор).

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между Банком и Абушаевым В.И. заключен договор об ипотеке. Предметом залога по договору об ипотеке являются: незавершенное строительством здание общей площадью застройки 381,64 кв.м, степень готовности 50%, и земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, кадастровый номер . категория земель: земли населенных пунктов — под строительство торгового центра площадью 600 кв.м по адресу: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Целинный район, село Троицкое, ул. Чкалова, д. 48.

Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 августа 2012 г. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору.

Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение, сослался на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке и указал, что заемщик ненадлежащим образом исполнял обязательства по кредитному договору.

Обращая взыскание на заложенное Абушаевым В.И. недвижимое имущество, суд исходил из того, что стороны согласовали залоговую стоимость объекта незавершенного строительства и земельного участка в размере . рублей, поскольку эта сумма была указана в договоре об ипотеке.

Суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска Абушаева В.И. и удовлетворения первоначального иска об обращении взыскания на заложенное Абушаевым В.И. имущество, однако не согласился с определенным судом размером его начальной продажной цены, указав, что при наличии имевшегося между сторонами спора в отношении продажной цены этого имущества она подлежала установлению в размере, соответствующем ее фактической рыночной цене, и была определена в размере 100%.

Этот вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным и не основан на законе.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями) (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Проведение оценки объектов оценки регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с названным законом при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (статьи 8, 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, указанные нормы права содержат определенные предписания относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, учитывающие возможность проведения повторной оценки судом в случае необходимости.

Это судом апелляционной инстанции учтено не было.

Так, принимая представленное ответчиком заключение независимого оценщика — ООО «Автосервис» от 24 мая 2013 г., установившего, что рыночная цена предметов залога (с учетом исправления судом апелляционной инстанции допущенной оценщиком в отчете арифметической ошибки) составляет . рублей, суд апелляционной инстанции определил начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в том же размере, что и в отчете оценщика, чем нарушил требования статьи 54 Закона об ипотеке об установлении такой цены в размере 80% от рыночной стоимости имущества.

Кроме того, в ситуации, когда, как установлено судом, Банк представил отчет по определению рыночной стоимости спорного имущества в размере . рублей, а ответчик — в размере . рублей, суду апелляционной инстанции в целях соблюдения задач гражданского судопроизводства следовало обсудить вопрос о проведении повторной оценки объектов оценки.

При рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции были допущены и иные нарушения норм права.

На основании статьи 327.1 (абзац второй части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Это интересно:  Внесение изменений в полис ОСАГО при замене прав: нужно ли это делать и как надо выполнять данную процедуру, получив новое водительское удостоверение?

Указанные положения статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции при принятии нового доказательства — заключения ООО «Автосервис» от 24 мая 2013 г. были оставлены без внимания.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Банка, в связи с чем обжалуемое судебное постановление подлежит отмене в части установления начальной продажной цены заложенного имущества с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Установление начальной продажной цены предмета залогового имущества

В ходе прохождения стажировки в Банке, у меня возникло много интересных вопросов, например, такой как:

Можно ли конкурсному кредитору установить начальную продажную цену залогового имущества без участия суда?

В связи с этим, стоит обратиться к ст. 18.1, 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — ФЗоБ) и Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее — постановление).

Так, в п. 2 ч. 4 ст. 138 ФЗоБ прямо указано, что «начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества». Ранее действовавшая редакция этой статьи не содержала указанной нормы, а лишь отсылала к законодательству РФ об ипотеке и о залоге (утратил силу), и поэтому отсутствие четкого урегулирования вынудила ВАС РФ принять постановление ВАС, которое, в свою очередь, является действующим. В то же время, данную норму можно найти в ст. 18.1 ФЗоБ. Следовательно, нельзя говорить о ее полном исключении из закона.

В силу абз. 3 п. 11 указанного постановления, «поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества».

Чтобы понять, как именно трактовать указанное, обратимся к практике судов:

В рамках дела о банкротстве ООО «Инвестагропромкомплекс» (должник) ООО «Торг Сервис», кредитор обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ООО «Инвестагропромкомплекс».

В силу Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. №58: поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Однако в рассматриваемом случае судом не определена начальная продажная цена сельскохозяйственного предприятия должника, состоящего из имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации, не установлена начальная продажная цена заложенного имущества и имущественных прав, входящих в состав сельскохозяйственного предприятия.

Вывод суда: само по себе отсутствие разногласий по порядку и условиям продажи заложенного имущества между залоговым кредитором и конкурсным управляющим не исключает обязанности суда по установлению начальной продажной цены этого имущества с указанием в соответствующем судебном акте.

Судом было отмечено, что в материалы дела представлено несколько проектов Положений о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, однако из определения суда первой инстанции было невозможно установить, какой из названных проектов им утвержден, равно как и не были определены должным образом в рассматриваемом случае как начальная продажная цена предприятия должника, так и отдельно начальная продажная цена заложенного имущества.

Вывод суда: суд указал на обязательность утверждения начальной продажной цены судом.

Вывод суда: само по себе отсутствие разногласий по порядку и условиям продажи заложенного имущества между залоговым кредитором и конкурсным управляющим не может заменить обязанность суда по определению начальной продажной цены этого имущества с указанием в соответствующем судебном акте.

Суд также обратил внимание на п. 11 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. №58. Указал, что судом нижестоящей инстанции не был соблюден надлежащий порядок одобрения начальной продажной цены предмета залога.

Таким образом, сделан при неправильном применении норм материального права, что в силу части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых судебных актов с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Вывод суда: Суд нижестоящей инстанции неправомерно посчитал, что установление начальной продажной цены и утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника подлежит рассмотрению в суде только при наличии разногласий по данному вопросу.

Таким образом, исходя из представленнной судебной практики, контроль суда при определении начальной продажной стоимости предмета залога обязателен.

Уважаемые коллеги, прошу Вас поделиться опытом, были ли в Вашей практике случаи, когда суд высказывал иную позицию?

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

Таким образом, сделан при неправильном применении норм материального права, что в силу части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых судебных актов с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. Вывод суда: Суд нижестоящей инстанции неправомерно посчитал, что установление начальной продажной цены и утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника подлежит рассмотрению в суде только при наличии разногласий по данному вопросу. Таким образом, исходя из представленнной судебной практики, контроль суда при определении начальной продажной стоимости предмета залога обязателен.

Iii. определение начальной продажной ценызаложенного имущества

Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки)

Интересные факты: определение начальной продажной цены при обращении взыскания

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. («Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Это интересно:  Законодательство

Сам себе юрист

Установление начальной продажной цены предмета залогового имущества

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

В случае внесудебного порядка определения начальной продажной цены предмета залога она определяется по соглашению сторон. Необходимо знать, что взыскание на предмет залога, согласно ст. 349 ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ ИВС РФ № 6/8 может быть произведено только по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд, а внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога возможен лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. В таком соглашении стороны и должны определить начальную продажную цену предмета залога, подлежащего продаже с публичных торгов.

Интересные факты: определение начальной продажной цены при обращении взыскания

Интересные факты: определение начальной продажной цены при обращении взыскания

В настоящей статье речь пойдет о порядке определения начальной продажной цены (стоимости) для проведения торгов. Описанные в статье ситуации неоднократно возникали в ходе представления интересов в суде. Данная публикация является частью создаваемого материала «Библия должника». В настоящей статье адвокат Антон Лебедев даст краткое описание правил определения начальной продажной цены.
Часто стороны спора (заемщик и кредитор) не соглашаются с реальной стоимостью объекта недвижимости, который был передан в залог при получении кредита (займа). Для вынесения решения суду необходимо определить начальную продажную цену, т.к. точный ее размер должен обязательно содержаться в решении, в силу прямого указания в абз. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен обязательно указать в решении следующие условия:

  • сумму, подлежащую уплате кредитору (взыскателю);
  • описание предмета залога;
  • способ и порядок реализации залога;
  • начальную продажную цену для публичных торгов;

Порядок определения начальной продажной стоимости достаточно прост. Каждая из сторон вправе предоставить отчет об оценке в суд и настаивать именно на своей оценке. Спор по этому вопросу разрешить суд. Участники судебного процесса также вправе определить начальную продажную цену по соглашению.
Условие об определении начальной продажной стоимости в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом:

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
… текст сокращен …
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
… текст сокращен …

Казалось бы в такой ситуации все просто и понятно, однако, согласно ст. 35 ГПК РФ предоставляет право заявлять ходатайства, в том числе и о проведении экспертизы.

Статья 35. Права и обязанности лиц, участвующих в деле

1. Лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
2. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Таким образом, при наличии спора о начальной продажной цене должник вправе заявить ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости предмета залога. На практике, чаще всего, экспертная оценка объекта недвижимости бывает выше оценки кредитора, а не редко превышает и оценку самого заемщика.
В силу ст. 86 ГПК РФ эксперт после исследования выдает заключение в письменном виде. В данном случае заключение эксперта будет содержать выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Имея три разные цифры о стоимости объекта недвижимости суд должен определить начальную продажную цену. При этом, исходя из рыночной оценки, согласно правилам ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен вычесть 20%. Производить такое вычитание суд может только, если начальная продажная стоимость определяется на основании отчета оценщика.
Несмотря на наличие такого же образования, эксперт процессуально является другим лицом. Более того, результатом работы эксперта является не отчет об оценке, а заключение.
Исходя из диспозиции ст. 54 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» заключение эксперта не подпадает под условие абз. 4 п. 2 указанной статьи. Вовремя заявленное ходатайство и пояснение заемщика или его представителя суду позволят установить начальную продажную цену в соответствии с цифрой указанной в заключении эксперта в полном размере и без вычитания 20% от стоимости объекта недвижимости. Разумеется, по данному вопросу существует неоднозначная судебная практика. Поэтому если необходимо завысить начальную продажную цену этим можно воспользоваться, но результат не гарантирован.

Статья написана по материалам сайтов: pravo.studio, www.garant.ru, zakon.ru, dolgoteh.ru, www.lawnow.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий