Кадастровая стоимость недвижимости: как рассчитать и есть ли формула для расчета?

Содержание

Что такое кадастровая стоимость квартиры, где и как она используется, как рассчитать ее самостоятельно

В нашей стране меняется налог на недвижимость. С 2015 года и до 2019 пройдёт постепенный переход всех регионов страны на новую систему налогообложения. Чтобы это произошло, каждый из регионов должен подготовить кадастровую оценку объектов недвижимости.

Будут изменены правила начисления налога: теперь налог будет высчитываться не из инвентарной стоимости, а из кадастровой стоимости. Старая система налогообложения сохранится ещё в течение пяти лет.

Понять всю процедуру начисления и расчёта налога на недвижимое имущество поможет определение кадастровой стоимости и то, как её можно рассчитать.

Кадастровая стоимость квартиры — это по своей сути рыночная стоимость квартиры, которую устанавливает Служба Кадастра и Картографии. Раньше цена рыночной и кадастровой стоимости квартиры значительно отличалась друг от друга — теперь же они будут уравнены. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем больше будет налог.

Простому человеку кадастровая стоимость нужна прежде всего для того, чтобы знать по какому принципу будет начисляться налог на квартиру. Такие знания помогут и в дальнейшем: при продаже квартиры или разделе имущества.

Тем, кто раньше никогда не сталкивался с понятием кадастровой стоимости, следует знать, что она постоянно меняется. Происходит это каждые пять лет, за время которых цена квартиры может как упасть, так и увеличиться. На цену квартиры влияют многие факторы, но основными являются ценовые изменения в том районе, где она находится. Реальную можно узнать в Кадастровой палате.

Тот, кто является собственником жилья или собирается им стать, обязан знать, что кадастровая стоимость непостоянна. Государством устанавливается срок изменения кадастровой оценки квартиры — теперь это будет происходить не больше чем один раз за три года.

Способы расчёта кадастровой стоимости

Узнать кадастровую стоимость можно тремя известными способами.

1) Первый способ рассчитать стоимость квартиры поможет сайт Росреестра. Там надо будет ввести адрес о своей квартире, а дальше система сама подсчитает всё остальное. Если соблюсти пошаговые указания инструкции, то сделать это будет нетрудно:

  • На сайте Росреестра находим страницу «Справочная информация по объектам недвижимости». Здесь надо нажать на кнопку слева от надписи «Адрес».
  • Справа от «Адреса» написано: ГКН / ЕГРП. Надо выбрать ГКН, что означает Государственный Кадастр Недвижимости.
  • Следующие действия довольно просты: по порядку заполняются все окошки, начиная от «Субъекта» и заканчивая «Номером квартиры».
  • После всех заполненных окошек, внизу страницы нужно нажать синюю кнопку с надписью «Сформировать запрос».
  • Поисковая система сайта найдёт нужную квартиру, нажав на которую мы получим то, что искали — кадастровую стоимость.

2) Вторым способом определения стоимости квартиры является возможность посмотреть в кадастровом паспорте. Может оказаться, что такого документа в наличии нету.

Тогда его надо заказать в Кадастровой палате напрямую или же через интернет на сайте Росреестра. Что интересно, — паспорт может получить любой человек на любую квартиру.

А вот поставить квартиру на кадастровый учёт могут только хозяева данной недвижимости.

Процедура получения кадастрового паспорта начинается с посещения Службы Кадастра, где следует выполнить целый ряд определённых действий.

  1. В первую очередь, естественно, пишется заявление. Форму выдадут на месте — останется только заполнить в нужном месте.
  2. В зависимости от ситуации, потребуются те или иные документы. Обычно достаточно одного паспорта. Но если были изменения в квартире или её надо поставить на кадастровый учёт, то тогда к своему паспорту придётся приложить оригиналы и копии соответствующих документов. Такими документами могут быть:
    • Свидетельство о собственности квартиры может присутствовать в списке документов, если она квартира приватизирована;
    • В новостройках может не быть свидетельства, а это значит, что должен быть передаточный акт и договор с компанией-застройщиком. В муниципальном жилье должен присутствовать ордер или договор найма.
    • После проведения зарегистрированной перепланировки потребуются: технический паспорт с новыми данными о квартире, если перепланировка незаконна — решение суда, заключения МЧС и санэпидемстанции.
    • Бывают случаи, когда человек сам не может присутствовать при процедуре получения и оформления паспорта. В этом случае нужна заверенная нотариусом доверенность и паспорт доверенного лица.
  3. Все документы собраны и поданы. Осталось оплатить установленную государством пошлину за изготовление кадастрового паспорта. Стоимость пошлины небольшая — 200 рублей.
  4. Работник организации проверяет наличие всех документов, правильность заполнения заявления и назначает день, когда будет готов кадастровый паспорт. Документы принимаются под расписку и выдаются вместе с кадастровым паспортом через пять рабочих дней.
  5. По истечении назначенного срока, человек подававший документы, приходит со своим паспортом и распиской. На основании расписки и паспорта выдаются: выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, план квартиры и документы, которые подавались раннее.

3) К третьему способу обычно прибегают когда кадастровая стоимость нужна в виде документа с печатью.

Выдаётся такой документ в той же организации, где получался паспорт на квартиру.

В Службе Кадастра и Картографии пишется заявление по уже готовой форме и передаётся регистратору для подписи.

Конечно же, с собой должны быть все документы, которые могут потребоваться:

  • свой собственный паспорт гражданина, удостоверяющий личность;
  • для доверенного лица нужен его паспорт и доверенность;
  • документы на недвижимость, а именно: свидетельство о праве собственности, поэтажный план, технический паспорт, экспликация — пояснение к плану.

Поданные документы забирает регистратор и выдаёт взамен расписку. Расписка является тем документом на основании которого выдадут нужный в указанный в расписке срок. Выписка о стоимости недвижимости, когда она будет готова, выдаётся бесплатно.

Можно ли оспорить оценку

Для отказа от проведённой оценки человек, недовольный с ней, может оказаться. Но для этого у него должны быть существенные причины. Закон разрешает такой вариант и определяет те обстоятельства, по которым возможно оспаривание:

  • Во-первых, в полученном отчёте могли быть допущены ошибки, а это означает, что данные неправильные.
  • Во-вторых, допускается провести собственную оценку с привлечением специалистов. Своя оценка ниже определённой Кадастром — значит, правда на стороне владельца недвижимости.

При Росреестре есть специальная комиссия, куда подаются заявки по оспариванию. Само заявление рассматривается в течение месяца, но при этом не должно пройти больше полугода с того, как были внесены в отчёт оценочные данные.

Подавая заявление в комиссию, стоит приготовить и подшить к делу свой отчёт.

Обжаловать в срок не удалось — отчаиваться не стоит. Суд в этом случае станет той инстанцией, где ещё есть возможность чего-то добиться. Длиться, правда, рассматриваемый вопрос может и три месяца, и даже полгода.

Только тогда, когда установлена реальная цена недвижимости и использованы все возможности, начисляется налог. Начисленное ранее, подлежит пересмотру и пересчитывается.

Самостоятельный расчёт стоимости налога на недвижимость

Вычислить какой будет налог на свою квартиру, можно и самостоятельно.

  • Если кадастровую стоимость разделить на количество квадратных метров, то получится стоимость одного квадратного метра.
  • Государство, своим новым законом о стоимости недвижимости, определило льготные метры, которые не облагаются налогом. В каждой квартире предусмотрено 20 «бесплатных» квадратных метра. Так вот, если квартира общей площадью 42 квадратных метра, то платить надо будет за оставшиеся 22 метра. Эти оставшиеся 22 квадратных метра умножаются на кадастровую стоимость одного метра жилья.
  • Полученная сумма умножается на коэффициент 0.1% (из расчёта, что у большинства населения стоимость квартиры не превышает 10 миллионов рублей) — эту сумму и нужно будет платить государству ежегодно.

Доля в недвижимости рассчитывается по-другому.

  • Комната в коммуналке имеет 10 льготных метров — остальные оплачиваются.
  • Если у недвижимости несколько хозяев, то процедура будет обычной до момента определения метров, за которые надо платить. Общая стоимость оставшихся квадратных метров делится на количество долей. Полученный результат и есть та часть налога, в расчёте на каждого владельца доли.

В качестве подведения итогов, достаточно сказать, что самостоятельно высчитать цену квартиры по Кадастру невозможно.

  1. Помочь могут только специальные государственные службы, предназначенные для этого.
  2. Самому можно только определить какой налог нужно заплатить, зная стоимость жилья, определённого Службой Кадастра.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры?

Если вы не знаете, как рассчитать кадастровую стоимость квартиры и недвижимости в Москве, стоит разобраться в процедуре ее формирования, а также этапах проведения кадастровой оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость – это базовая оценка любой недвижимости, которая определяется исходя из утвержденных методических указаний. Она используется для определения налоговой нагрузки на субъекты, участвующие в сделках с недвижимостью, стоимость арендной платы, а также принимается во внимание, если вы хотите приватизировать государственную собственность.

Расчет кадастровой стоимости квартиры производится государственным органом – Росреестром и регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Примечательно, что основная идея введения оценки кадастровой стоимости заключалась именно в приближении полученной стоимости к рыночной, однако, на практике, это далеко не так.

Например, для Москвы и Подмосковья могут наблюдаться случая завышения кадастровой стоимости в несколько раз, что приводит к увеличению налога на землю, арендной платы, стоимости приватизации и так далее. Это связано с целым набором факторов:

  • Не совершенность механизма проведения оценки кадастровой стоимости;
  • Отсутствие в некоторых случаях математической модели для ее подсчета;
  • Необъективная оценка недвижимости, которая принимается при расчетах;
  • Отсутствие фактической связи с рыночной стоимостью;
  • Часто используются завышенные показатели стоимости недвижимости.

Полученные от независимых оценщиков результаты вносятся в единый государственный кадастр недвижимости.

Частота обновления кадастровой стоимости составляет 1 раз в 5 лет. Правительству важно узнать кадастровую стоимость актуальную на текущий момент, чтобы привязка налогов и прочих сборов была объективна. Примечательно, что с декабря 2012 года кадастровая стоимость на большинство объектов недвижимости была повышена в 2-4 раза.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Если вы не знаете, как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости дома, самый простой вариант получения этих сведений – оформление выписки из кадастрового паспорта.

Там, помимо прочих данных об объекте недвижимости есть поле «Кадастровая стоимость». Получить выписку вы можете в территориальном отделении Росреестра, в Центре «Стар-Сервис», или же в многофункциональных центрах.

Еще одним способом является получение сведений бесплатно через официальный сайт Росреестра. Однако вам придется столкнуться с целым рядом проблем:

  • Не всегда на портале интерактивный поиск находит указанный адрес, поскольку многие улицы и нумерации домов вводились с разными масками.
  • Для получения кадастровой стоимости через сайт потребуется заполнить более 20 полей, при этом нет гарантии, что ваши труды увенчаются успехом, поскольку запрос к базе данных часто теряется, и все необходимо повторять вновь.
  • Некоторые объекты в поле кадастровая стоимость вообще не содержат сведений. Это означает, что данные устарели.
  • Часто во время поиска выдача содержит сразу несколько объектов с одинаковым адресом, но другими номерами.
  • Во время запроса к базе данных вы сможете получить ответ – «Информация в ЕГРП отсутствует». Данное сообщение означает, что после 1998-2000 годов с данным объектом недвижимости не проводилось никаких сделок. Тем не менее, базовые сведения (адрес, кадастровый номер, владельцы) могут быть внесены. В подобной ситуации потребуется письменный запрос непосредственно в Росреестр.
Это интересно:  Кадастровый паспорт земельного участка онлайн

Рекомендации для поиска необходимой квартиры или дома на сайте Росреестра:

  • Используйте в качестве идентификатора кадастровый паспорт – в поле «Поиск» можно внести кадастровый номер, и быстро получить результат.
  • Если вы ищите квартиру или дом по адресу, лучше вводить точный адрес, так, как он оформлен в кадастровом паспорте;
  • Довольно часто сервера Росреестра перегружены, если вы планируете поиск – лучше обращаться к информационной базе в нерабочие часы, тогда скорость обработки заявок будет выше.

Еще один простой способ получения актуальной кадастровой оценки – заказ выписки из Госкадастра недвижимости. Этот документ можно получить в бумажной или электронной форме, оформив соответствующий запрос на сайте Росреестра или заказав выписку в «Стар-Сервис».

Стоит отметить, что данный документ часто необходим в ходе продажи недвижимости, поэтому если вы запланировали продажу квартиры или дома, лучше сразу оформить выписку.

Даже если вы не являетесь владельцем указанной недвижимости, закон позволяет собирать сведения о них, поскольку они общедоступны.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предоставляет выписку из кадастрового паспорта быстрее, чем при официальных запросах в Росреестр. Наши клиенты получают точную официальную информацию, выписки, которые ничем не отличаются от документов государственного образца.

Самый простой способ – это посмотреть ваш кадастровый паспорт, если в него внесены сведения не позже 2012 года. Эти сведения не являются окончательными, поскольку вашу недвижимости могли переоценить, и единственный способ получить точную кадастровую стоимость – оформить актуальную выписку.

Что такое кадастровая справка, и зачем она нужна?

Органы местного самоуправления, налоговая служба, суд могут запросить у владельца недвижимости кадастровую стоимость, но не в виде выписки, а как официальный документ. Он называется «Справка о кадастровой стоимости».

Выдается документ после заполнения заявления в Кадастровой Палате. Для его получения потребуются правоустанавливающие документы, паспорт заявителя, экспликацию, планы жилья.

Обычно справка оформляется через неделю после сдачи документов.

Что делать, если в результате расчета кадастровой стоимости госорганами она получилась явно завышенной?

Существует 2 законных механизма решения подобных ситуаций:

  • Обращение с заявлением в Росреестр с целью пересмотра кадастровой стоимости в досудебном порядке – для этого собирается комиссия, которая может рассматривать заявление лишь при подтверждении определенных оснований – выявления технической ошибки, изменение условий, которые могли повлиять на расчеты, необъективно завышенная оценка.
  • Обращение с исковым заявлением в суд с целью признания кадастровой стоимости равной рыночной. Для этого потребуется получение официального отчета от независимых экспертов, а также прохождение процедуры судебного рассмотрения. Примерно 1/3 подобных исков утверждается, остальным – либо отказывают в возбуждении дела, либо оставляют неудовлетворенными. причина – отсутствие юридической поддержки истца.

Если решение в досудебном порядке невозможно, мы рекомендуем обращаться в «Стар-Сервис» для снижения кадастровой стоимости через суд. Это очень важно особенно для крупных землевладельцев, а также тех, кому завысили кадастровую стоимость в несколько раз, что повлекло за собой выплату большого налога.

При расчетах кадастровой стоимости берутся слишком грубые математические модели, которые не отражают истинную стоимость недвижимости.

Даже если вам было отказано в арбитражном суде в возбуждении дела, или вы получили постановление об отказе в удовлетворении иска, можно подавать новое заявление о признании постановления незаконным, что при повторном пересмотре повысит ваши шансы на присвоение кадастровой стоимости, которая будет ниже.

Все публикации по теме Кадастровая стоимость». Сайт юридических консультаций 9111.ru

С 2019 г. станет проще рассчитывать налоги на недвижимость с учетом оспоренной кадастровой стоимости

С 1 января вступят в силу нормы Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Сейчас если налогоплательщик оспаривает кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде, то обновленные данные для расчета налога применяются с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

С 2019 года сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. То есть если налог на имущество рассчитан по кадастровой стоимости объекта с 2017 года, а заявление об оспаривании этой стоимости удовлетворено в 2019 году, то налогоплательщику пересчитают налоговые платежи с 2017 года.

Указанное положение применяется к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Информация от Федеральной налоговой службы.

Изменились правила расчета кадастровой стоимости недвижимости

Минэкономразвития РФ издало Приказ № 514 от 24 сентября 2018 года, в котором указало на изменение порядка определения кадастровой стоимости недвижимости и земли.

Новые правила необходимы для того, чтобы устранить имеющиеся проблемы, которые сегодня знакомы многим собственникам недвижимости, региональным и местным органам власти. Действовавший ранее порядок не содержал четко прописанных механизмов для определения кадастровой стоимости:

  • единых недвижимых комплексов;
  • машино-мест;
  • объектов незавершенного строительства.

Бывали и такие случаи, когда не получалось определить кадастровую стоимость земли, и это что приводило к невозможности арендовать участки. Поэтому методика определения кадастровой стоимости недвижимости периодически становилась причиной спора.

Минэкономразвития уверено, что Приказ № 514 станет шагом к справедливому механизму расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ранее 9111.ru писал, что в Минэкономразвития рассказали, почему поколению 90-х повезло. Подробнее >>>

Покупатели домасудятся с риэлторами из-за фанатов и привидений

Вы уверены, что здравомыслящий человек в XXI веке никогда не заявит общественности о том, что его обманули риелторы, скрывшие наличие нескольких привидений в его доме? А вот и напрасно! Именно такая ситуация произошла в США! Семейная пара купила знаменитый дом, в котором снимали сериал «Американская история ужасов». Разумеется, они отдали за старинный особняк Розенхейм, построенный в 1902 году в стиле тюдоровской готики, кругленькую сумму – 3, 2 млн. долларов.

Однако, насладиться семейным уютом в знаменитом особняке паре не удалось. Им стали мешать фанаты сериала и..два привидения. Адвокат пары заявил о том, что, во-первых, новых собственников дома беспокоят гости-вандалы. Он отметил, что фанаты «Американской истории ужасов» еженедельно штурмуют дом, чтобы забраться внутрь него и сделать фото. Причем, частенько для этого они выламывают окна. Кроме того, адвокат заявил, что в доме живут привидения, которые пугают и беспокоят новых владельцев особняка.

Владельцы дома намерены отсудить у риелторов из компании «Coldwell Banker» 3 млн долларов, утверждая, что «роль» дома не была раскрыта до сделки и они ни за что не купили бы его, зная об этом мрачном ореоле. Они обвиняют агентов в намеренном введении в заблуждение. Продавшую им особняк Розенхейм Элизабет Аксельрод они обвиняют в том, что она воспользовалась статусом дома в качестве исторического наследия для получения налоговых вычетов, но при этом пренебрегала обязанностями по ремонту. Иск подан в Высокий суд округа Лос-Анджелес, сообщают в СМИ. Однако, пара не желает продавать дом, но намерена получить компенсацию, которая почти полностью окупит расходы на его покупку.

А вы когда-нибудь слышали про подобные истории с российскими особняками? Ведь у нас в стране снималось не меньше замечательных фильмов! Какой особняк из фильма вы приобрели бы? Верите ли вы в «привидений» и прочую паранормальщину? Сталкивались ли вы с подобными явлениями лично? Как вы думаете, владельцы дома из «Американской истории ужасов» больше похожи на прекрасных пиарщков или на незадачливых покупателей?

Подводные камни кадастровой стоимости

На сегодняшний день кадастровая стоимость определяет налог на имущество. Помимо года ввода в эксплуатацию, материала стен, огромную роль играет площадь объекта недвижимости. Хотелось бы остановиться на индивидуальных жилых домах. Площадь индивидуального жилого дома рассчитывается в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» и определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный). Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

То есть, до издания этого приказа, если гражданин обращался за регистрацией права собственности на жилой дом с мансардой и подвалом, то в Единый государственный реестр недвижимости вносилась площадь первого этажа, которая составляет 80 кв.м., а согласно технической документации с учетом мансарды и подвала-210 кв. м.

На данный момент Росреестром ведутся работы по приведению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с вышеупомянутых приказом, и естественно, кадастровая стоимость будет рассчитываться с площади 210 кв.м.

Как вы считаете, должны ли включаться подвальные, цокольные, мансардные помешения в площадь жилого дома для рассвета кадастровой стоимости?

Удачное вычитание. Когда стоит оспаривать кадастровую оценку

Владелец квартиры в «Доме на набережной» доказал в суде, что кадастровая стоимость его жилья была завышена более чем вдвое. Число желающих оспорить кадастровую оценку растет, но победителей становится все меньше: одержать моральный верх еще можно, выиграть в деньгах — почти без шансов.

Как стало известно “Ъ”, один из жильцов знаменитого «Дома на набережной» оспорил в Мосгорсуде кадастровую стоимость своей квартиры. Как следует из решения Мосгорсуда (есть в распоряжении “Ъ”), в соответствии с результатами независимой оценки кадастровая стоимость квартиры была снижена с 87,89 млн руб., утвержденных правительством Москвы, до рыночной стоимости в размере 39,39 млн руб. То есть более чем в 2,23 раза.

В суде владелец недвижимости предоставил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость квартиры была определена в размере 37,79 млн руб. на 1 января 2016 года. Суд назначил дополнительную экспертизу. По мнению судебного оценщика, рыночная стоимость квартиры истца составила 39,39 млн руб. по состоянию на 1 января 2016 года. Именно эту оценку суд принял во внимание, отметив, что принятое решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих сведений о кадастровой стоимости объекта с 1 января 2017 года.

Это интересно:  Антикризисное КАСКО в Росгосстрах в 2019 году - что это такое, программа, условия, описание, предложение

“Ъ”, напомним, ранее писал о том, что в начале 2017 года владельцы квартир в «Доме на набережной» столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости своей недвижимости. Вопрос этот, понятно, очень важный и болезненный: от кадастровой стоимости не просто рассчитывается имущественный налог — ставка этого налога увеличивается вместе с ростом цены.

За год, по мнению столичных властей, кадастровая стоимость квартир в «Доме на набережной» выросла на 20–40% в зависимости от объекта. В среднем повышение составило 25 млн руб. В результате ежегодные расходы на выплату налога у некоторых собственников достигнут к 2020 году почти 240 тыс. руб.

Напомним, что в Москве ставка налога на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно составляет 0,1%; от 10 млн руб. до 20 млн руб.— 0,15%; от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%, а свыше 50 млн руб. и до 300 млн руб.— 0,3%.

Единственное послабление, которое сделали федеральные власти для тех, на кого не распространяются льготы по имущественному налогу,— новый налог стали вводить постепенно. Так, в частности, в прошлом году собственники жилья в Москве впервые заплатили налог на недвижимость от кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента 0,2%. В этом году москвичи должны будут заплатить налог с учетом коэффициента 0,4%. К 2020 году сумма платежа достигнет 100%.

Между тем повышение кадастровой стоимости, утвержденной правительством Москвы для владельцев жилья в «Доме на набережной», произошло в тот момент, когда цены на рынке столичной недвижимости снижались.

Это стало для владельца квартиры еще одним аргументом в пользу суда.

Сам по себе факт — выигранное в суде дело, да еще у столичных властей,— для хозяина недвижимости, безусловно, приятен. Насколько эта победа скажется на его бюджете — вопрос открытый. «Экономия для собственника в данном случае связана с несколькими составляющими. Во-первых, квартира попала под другую ставку налогообложения: вместо 0,3% ставка налога будет 0,2%. Кроме того, эта ставка будет рассчитываться от кадастровой стоимости, которая была снижена более чем вдвое. Есть еще и нематериальная составляющая — речь идет о восстановлении справедливости. Потому что владельца квартиры очень возмутила цифра, посчитанная кадастровыми оценщиками и утвержденная властями Москвы»,— рассказывает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Нетрудно посчитать, что при площади квартиры в 100,4 кв. м, кадастровой стоимости в 39,9 млн руб., ставке налога 0,2% и налоговом вычете 20 кв. м (федеральная льгота) платеж по имущественному налогу для собственника в 2020 году составит почти 64 тыс. руб. А если бы кадастровая стоимость квартиры осталась на уровне 87,89 млн руб., ставка налога была бы 0,3% и в 2020 году он составил бы 211 тыс. руб. Таким образом, разница получается 147 тыс. руб.

Даже если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум 70 тыс. руб., прямая выгода очевидна. Однако в истории есть нюанс: дело в том, что в этом году необходимо уплатить лишь 40% от суммы налога. С учетом понижающего коэффициента собственник заплатит 25,2 тыс. руб. вместо 84,5 тыс. руб., которые ему бы насчитали, если бы он не пошел судиться. То есть разница составит 58,9 тыс. руб., что где-то на 10 тыс. руб. меньше, чем потратил владелец квартиры, отстаивая справедливость. Впрочем, если предположить, что московские власти согласятся с решением суда и еще хотя бы год не будут повышать кадастровую стоимость квартиры, ее хозяин окажется в плюсе. А уж если эта оценка продержится до 2020 года, то экономия превысит 400 тыс. руб.

То, что у бизнеса, как и у физлиц, есть право оспаривать кадастровую стоимость, которую утверждают местные власти, уже хорошо. Причем, если причиной завышенной кадастровой стоимости стали недостоверные данные или техническая ошибка, все можно исправить без лишних трат. Куда хуже, если ошибки вроде бы нет, а кадастровая оценка властей существенно отличается от рыночной цены.

А чаще всего именно так и бывает.

По данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в судах из почти 7 тыс. исков о пересмотре кадастровой стоимости свыше 6,5 тыс. исков (92%) было подано в целях установления рыночной цены недвижимости.

И только в 48 (1%) речь идет об исправлении технической или кадастровой ошибки.

Число желающих поспорить с оценкой властей ежегодно растет. Согласно статистике Росреестра, в январе—августе 2017 года количество заявлений, рассмотренных специальными комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, выросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 54%. Всего комиссии рассмотрели 26,7 тыс. заявлений в отношении 54,3 тыс. объектов за январь—август.

Но в то же время из статистики Росреестра следует, что объектов недвижимости, собственники которых бьются за справедливость кадастровой оценки, катастрофически мало — это 0,03% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 сентября содержались в ЕГРН (161,3 млн объектов).

Возможно, это говорит о том, что в результате массовой кадастровой оценки все остальные объекты были оценены по справедливой стоимости, то есть максимально приближенной к рыночной цене. Однако, похоже, причина в другом: оспаривать оценку властей могут позволить себе немногие. Дело в том, что это имеет смысл делать, только когда разница составляет десятки миллионов рублей. То есть когда речь идет об элитной недвижимости.

Даже если дело не дойдет до суда, процедура оспаривания обойдется где-то в 40 тыс. руб.: собственнику потребуется заказать отчет оценщика на определенную дату. Это стоит 25–40 тыс. руб. Плюс до прошлого года к отчету независимого оценщика требовалось еще получить и экспертное заключение СРО, в котором этот оценщик состоит (еще порядка 10–15 тыс. руб.),— за все про все не меньше 40 тыс. при самом лучшем раскладе.

В отличие от бизнеса, у физлиц всегда был выбор — идти ли им сначала в комиссию при Росреестре или сразу подавать иск в суд. И раньше идти в комиссию имело смысл. «Там было реально оспорить кадастровую стоимость. Единственное, что требовали члены комиссий,— предоставить качественный отчет об оценке. В нашей практике мы снижали кадастровую стоимость и в полтора, и в два раза. Но это не было самоцелью. Цель была — доказать: назначенная стоимость некорректна, поскольку понятно, что оценка, которая проводилась для кадастра,—массовая, и учесть все нюансы было невозможно. Поэтому и возникали проблемы. И за 2015–2016 годы, по статистике нашей компании, порядка 70–80% случаев по обращениям мы оспорили в комиссии. В досудебном порядке. Но с конца 2016 года надежды на комиссии начали таять, как снег под мартовским солнцем»,— рассказывает владелец компании «Лаборатория финансов и оценки» Сергей Гершкович, занимающийся оценкой с 1997 года.

Сегодня, по его словам, получить положительное решение в комиссии практически нереально. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку бизнес оспаривает кадастровую оценку более активно: там и суммы выше, и налоговые ставки.

Правда, по данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в пользу заявителей комиссии приняли решение в 54% случаев. Тем не менее, если судить по годовой статистике, негативный тренд налицо: в начале деятельности комиссий по оспариванию кадастровой стоимости число удовлетворенных ими заявлений доходило до 90%.

Если же дело доходит до суда, и бизнес, и граждан ожидает несколько неприятных сюрпризов. Во-первых, судебные издержки в суде существенно выше: минимальная сумма, как уже говорилось, составляет 70 тыс. руб. А во-вторых, в соответствии со сложившейся практикой все издержки (отчет, заключение СРО, оплата юриста) в делах по оспариванию кадастровой стоимости суды перекладывают на истца, независимо от исхода дела.

Собственнику квартиры в «Доме на набережной» Мосгорсуд также отказал во взыскании расходов в размере 70 тыс. руб. с правительства Москвы и департамента городского имущества Москвы. Там, правда, еще не все потеряно. «Суд отказал по взысканию расходов, но, видимо, по инерции. Из той судебной практики, которая была. Просто незадолго до нашего решения вышло постановление Конституционного суда, в котором КС отметил, что расходы взыскиваются, когда существенно завышена стоимость квартиры. Наш случай (стоимость квартиры завышена более чем вдвое) подпадает напрямую под постановление КС. Поэтому суд должен был, по идее, руководствоваться этим. Но тем не менее отказал»,— рассказывает юрист компании «Пегас» Виктор Александров, который представляет в суде интересы владельца квартиры в «Доме на набережной» и уже подал апелляционную жалобу в данной части.

Но всем вышеописанным сложности не исчерпываются. В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. То есть, занимаясь оспариванием кадастровой стоимости в Москве, владелец недвижимости не может закладываться больше чем на два года.

Бизнес уже столкнулся с проблемой: люди прошли огонь, воду и медные трубы, доказав в суде, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, а власти Москвы провели очередную переоценку и установили кадастровую стоимость объектов еще выше первоначальной.

Это произошло в 2016 году — сначала был принят федеральный закон, вводивший мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а затем властям дали возможность провести очередную кадастровую оценку. «В итоге что сейчас происходит: кадастровая стоимость здания площадью 9 тыс. кв. м была оценена государственным оценщиком (назовем его так) на 1 января 2014 года в 1,2 млрд руб. Мы оспорили эту стоимость, снизили ее до 600 млн руб. В этом году кадастровая стоимость этого же здания, несмотря на то что мы ее оспорили, была опять переоценена и стала уже 1,7 млрд руб. То есть за период с 2014 по 2016 год стоимость здания, по мнению независимого оценщика, выросла почти на 50%»,— рассказывает Сергей Гершкович.

В комиссии владелец здания получает отказ. «Это знает все оценочное сообщество: если у вас снижение от кадастровой стоимости более чем на 30%, получить положительное решение комиссии при Росреестре на сегодняшний день невозможно»,— утверждают в один голос оценщики. Объяснение этому есть: по данным Счетной палаты, только за 2014–2015 годы в итоге пересмотров кадастровой стоимости налогооблагаемая база уменьшилась на 4 трлн руб.

Виновники предыдущих бед с кадастровой оценкой уже найдены — это независимые оценщики, которых в 2020 году должны будут полностью заменить оценщики создаваемых сейчас государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Власти утверждают, что они будут честно считать, осталось дождаться 2020 года (ГБУ могут заработать и раньше, если такое решение примут на своем уровне регионы).

Это интересно:  Гасить ли кредит досрочно

Но у медали есть и другая сторона: если процесс оспаривания кадастровой стоимости превратится в профанацию, по мнению Ирины Вишневской, власти к 2020 году столкнутся с валом неплатежей. Вряд ли найдется много желающих тратить деньги на процедуру с совершенно непредсказуемым результатом. У физлиц есть куда более действенный инструмент, которым владельцы квартир в многоквартирных домах пока просто не пользуются. Это коллективные иски — так оспаривают кадастровую оценку владельцы земли и домов, например, в СНТ в Московской области. Идея идти с коллективным иском в суд была изначально и у владельцев квартир в «Доме на набережной». И не исключено, что, после того как в суде пройдет рассмотрение апелляций, подобный прецедент будет создан.

Как производится расчет кадастровой стоимости недвижимости

Не стоит путать такие понятия, как инвентаризационная, рыночная и кадастровая стоимость: они совершенно разные, преследуют неодинаковые цели и рассчитываются с учётом совершенно разных характеристик. Соответственно, и конечный результат не один и тот же. Например, кадастровая цена всегда выше инвентаризационной, поскольку при вычислении первой объект рассматривается не просто как постройка, а с учётом множества дополнительных факторов, имеющих социальное значение.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Принципы работы специалистов

Расчет кадастровой стоимости важен не только для определения размера налогов на недвижимое имущество, но и для ориентирования перед сделкой с продажей. Разумеется, можно ссылаться на рыночную стоимость, однако важно понимать, почему несколько аналогичных объектов имеют часто кардинально разную оценку. Для определения реальной цены имеет смысл отталкиваться от кадастровой. Более того, сегодня каждый желающий имеет возможность совершенно бесплатно поинтересоваться, во сколько ГКН, теперь объединённый с Росреестром, оценил ту или иную недвижимость. Таким образом, грамотный покупатель не просто верит продавцу на слово, а проверяет информацию самостоятельно.

Кадастровая оценка недвижимости формируется на основании информации, полученной по результатам проведённых комплексных работ государственными инженерами по всем требованиям российского законодательства, с учётом региональных актов. Когда инициатором является государство, а не собственник (что требуется реже и обычно при возникновении спорных моментов), важно знать, что недвижимость оценивается по группам, имеющим похожие характеристики. Кадастровые инженеры не оценивают каждый объект отдельно. Как правило, берутся сразу целые кварталы или даже несколько. При этом если речь идёт о многоквартирном жилом доме, никто не учитывает особенности каждого помещения, поэтому можно сразу сказать, что такое оценивание весьма объективно.

Что учитывается в расчётах

Отвечая на вопрос, как определяется кадастровая стоимость на территории Российской Федерации, в первую очередь стоит отметить, что это входит в обязанности службы картографии и кадастра с дальнейшей обработкой Росреестром и внесением данных в единую базу — ЕГРН. Итоговый результат применим при расчёте налогообложения, ежемесячной арендной платы, разделе собственности между несколькими гражданами, а также решении конфликтов в досудебном или судебном порядке.

Утверждённая схема расчётов, применяемых при определении кадастровой оценки, анализирует информацию по следующим пунктам:

  • Экономическая ситуация в России и регионе, где данная недвижимость расположена, в том числе уровень заработной платы населения в регионе и его общая площадь;
  • Социальная корректировка цен с показателями в каждом отдельном населённом пункте;
  • Фонд, к которому принадлежит объект, и его целевое назначение (жилая квартира, нежилое помещение, сельскохозяйственный участок, территория под застройку и пр.);
  • Место расположения объекта и инфраструктура района;
  • Коэффициенты, вытекающие их характеристик вида недвижимости.

В дополнение ко всему перечисленному во внимание берётся техническая оценка. На примере здания это может быть год введения в эксплуатацию и материалы, используемые при строительстве.

Как формируются обязательства

После определения кадастровой цены государственными работниками она утверждается и передаётся Росреестру для внесения полученных данных в единую базу, объединяющую сегодня ГКН и ЕГРП. Далее сведения передаются налоговой службе, которая определяет налоговые вычеты на каждого владельца отдельно. При этом их расчёты усредняются и не отражают реальной стоимости имущества.

Самыми распространёнными негативными последствиями этого являются:

  • Завышение суммы налогообложения, которую собственник недвижимости должен систематически уплачивать. На деле не редко получается так, что владелец жилья в старом доме платит ровно столько же, сколько и собственник жилплощади в элитном новом доме;
  • Неоправданное завышение цены на недвижимость, так как владелец ссылается на кадастровую оценку и может оперировать ею, что отпугивает потенциальных покупателей.

Некоторые владельцы подают запросы на досудебный пересмотр стоимости по кадастру, однако подобные прошения зачастую рассматриваются в судебном порядке.

Переоценка имущества

Начиная с января 2017 года на территории Российской Федерации действует единый государственный орган, занимающийся кадастром и правами собственности — Росреестр. Таким образом, за получением любой интересующей информации по конкретному объекту теперь необходимо обращаться именно к данной структуре, что упрощает задачу для населения и существенно экономит время. Изначальный и последующий расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется профессиональными оценщиками, которые уполномочены проводить подобную работу. Это могут быть не только государственные служащие, но и частные лицензированные профессионалы. В качестве инициатора выступает муниципалитет либо, если речь идёт о спорах, собственник.

В соответствии с законом на территории Российской Федерации кадастровая оценка проводится систематически:

  • Каждые пять лет на административно-территориальных субъектах России;
  • Каждые три года на территориальных единицах федерального значения.

Каждый недвижимый объект, состоящий на государственном учёте и имеющий индивидуальный кадастровый номер, подлежит оцениванию. В свою очередь, каждый владелец должен понимать, что записанная в его правоустанавливающих документах кадастровая цена не будет актуальной постоянно, а значит, периодически нужно проверять изменения.

Влияющие факторы

Интересуясь, как рассчитывается кадастровая стоимость, для начала следует учесть, что самостоятельно это сделать невозможно. Даже ориентируясь в принципах расчёта, имея все нужные данные, максимум, что может собственник, — это произвести подсчёты исключительно для себя. Официально же их использовать нигде нельзя. Однако, заметив какие-либо несоответствия, можно понять, стоит ли тратить время и денежные средства на заказ специалиста для проведения индивидуального оценивания.

Кадастровую стоимость недвижимости профессиональные оценщики высчитывают с учётом следующих показателей:

  • Средняя цена метра квадратного по населённому пункту и региону;
  • Год постройки, если это объект капитального строительства;
  • Место нахождения имущества (в каком регионе, населённом пункте, районе, его инфраструктура, этажность);
  • Общая площадь;
  • Другие сопутствующие характеристики.

Индивидуальные изменения

Принципы подсчёта стоимости недвижимого имущества сегодня существенно изменены по сравнению с действующими ранее правилами. Несмотря на то что изменения произошли несколько лет назад, далеко не все граждане осведомлены о том, для чего это нужно и на что следует обращать внимание. Если ранее та же сумма налогов определялась на основании инвентаризационной экспертизы, теперь у Бюро технической инвентаризации совершенно иные обязанности. Гражданам же изменения принесли увеличение их финансовых обязательств перед государством.

Сегодня действуют совершенно иные методики. Рассчитанная кадастровая оценка учитывает намного больше индивидуальных особенностей объектов даже несмотря на то, что определяют их стоимость группами. По этой причине цена значительно выше инвентаризационной. Это обусловлено тем, что вместе с самим объектом граждане получают те или иные удобства (удалённость от центра, системы коммуникаций, наличие рядом остановок общественного транспорта, магазинов и т. д.).

Государственная программа предполагает, что полный переход на налогообложение по кадастровой оценке произойдёт до 2020 года.

Получение информации

Если вам необходимо получить ту или иную информацию о конкретном недвижимом имуществе, чтобы рассчитать кадастровую стоимость, вы можете её получить, даже не являясь собственником этого объекта. Для этого необходимо:

  • Подать соответствующий запрос в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр и получить ответ в виде официального документа — выписки из ЕГРН (существует несколько видов, которые отличаются содержанием);
  • Направить аналогичный запрос с официального сайта Росреестра или государственных услуг (требует предварительной регистрации личного кабинета). Ответ можно получить в электронном виде или в бумажном, забрав самостоятельно в учреждении или получив по почте;
  • Отправить заказное письмо с описью вложений и обратным уведомлением о получении (подойдёт, если вы никуда не торопитесь);
  • Поручить задачу частным специалистам, что дороже и быстрее, но не всегда надёжно.

Сегодня в сети существуют специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно узнать стоимость своей недвижимости по кадастру.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Как быть, если вы не согласны

Зная, как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости жилого и нежилого фондов и земельных участков, а также пользуясь онлайн-калькуляторами, можно сориентироваться в том, насколько правильно она определена и не переплачиваете ли вы государству. Если оказывается, что цена существенно завышена, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой оценки. В целом есть два варианта разрешения данной ситуации:

  • Досудебный — обращение в территориальное отделение Росреестра к уполномоченной комиссии по вопросам пересмотра кадастровой стоимости;
  • В судебном порядке, если первый не дал желаемого результата без уважительных на то причин.

Перед тем как рассчитать цену по кадастру самостоятельно, обязательно сверьте информацию из ЕГРН со сведениями в своих документах. Это позволит сразу определить наличие несоответствий, на которые важно указать при решении спора. Физические лица вправе обращаться сразу в суд, в то время как юридические обязаны проходить оба этапа в обязательном порядке. При этом у вас должна быть сразу готова и представлена доказательная документальная база, включающая оценку независимого эксперта.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Статья написана по материалам сайтов: arbitrade.ru, www.9111.ru, pravonedv.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий