+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Методы оценки стоимости объектов недвижимости — определение, сравнительный, затратный, доходный методы и подходы, примеры и анализ основных методов оценки

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты — затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

— анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

— статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

— анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

— классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

— распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле :

S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са — арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Это интересно:  Можно ли курить на балконе многоквартирного дома 2019 - запрещено ли, на общем

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, где

ДВД — действительный валовой доход;

ПВД — потенциальный валовой доход;

Кз — коэффициент загрузки площадей;

Кс — коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами — автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно — постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно — переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации — метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Методы оценки бизнеса: доходный, сравнительный, затратный

Цель предпринимательства во все времена одна – получение прибыли и поиск возможностей для ее увеличения. Тенденция такова, что не только продукция и услуги рассматриваются в качестве товара для получения дохода, но и сам бизнес. Принцип предельно прост: собственник инвестирует деньги в предприятие, а при его реализации получает затраченные средства обратно в многократном объеме. Для продажи или для принятия каких-либо управленческих решений требуется узнать актуальную цену компании.

Оценка реальной стоимости бизнеса происходит при использовании общепринятых методов и подходов. Стоимость предприятия определяют профессиональные оценщики, к которым обращаются собственники бизнеса. Рассмотрим, какими основными способами оценки компаний пользуются специалисты.

Подходы и методы оценки бизнеса

Существует три основных метода (подхода) оценки бизнеса:

  • Доходный подход;
  • Сравнительный или рыночный подход;
  • Затратный или имущественный подход.

Каждый из них имеет особенности, преимущества, недостатки и применяемые методы. Несмотря на множество отличий, применение всех подходов направлено на выполнение единственной задачи – определить рыночную стоимость бизнеса на конкретную дату.

Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемой прибыли от использования объекта. Его суть заключается в прогнозировании доходов и приведении их к текущей стоимости. Чем выше прибыль, тем больше рыночная цена бизнеса.

Плюсы и минусы доходного подхода представлены в таблице.

  • Оценка будущих доходов компании;
  • Анализ перспектив развития бизнеса;
  • Учет времени и особенностей рынка;
  • Универсальность;
  • Возможность применения для принятия управленческих решений в сфере инвестирования;
  • Выявление проблем, мешающих развитию компании.
  • Данные для расчетов берутся прогнозные;
  • Сложность расчетов методов оценки стоимости бизнеса;
  • Субъективный и вероятностный характер результатов;
  • Высокий риск получения некорректных результатов из-за нестабильности рынка и недостатка сведений.

В доходном подходе используется два метода оценки эффективности предприятия: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Оба они основаны на принципе ожидания.

Метод капитализации доходов

Способ применим для действующего предприятия. Метод капитализации доходов в оценке бизнеса (предприятия) основан на том, что цена доли в праве собственности на компанию равна текущему объему будущих доходов, который принесет эта доля.

Для расчета используется формула: V = D/R, где D – чистый доход за год, а R – ставка капитализации.

Применение метода подразумевает следующий алгоритм:

  1. Анализ финансовой отчетности компании за последние три года. Во внимание принимается бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
  2. Выбор периода получения прибыли для капитализации. На практике выбирается прибыль, полученная за последний год.
  3. Расчет ставки капитализации. Для этого из ставки дисконта вычитаются ожидаемые темпы роста прибыли за год.
  4. Определение предварительной стоимости бизнеса.
  5. Учет поправок на активы, утратившие функциональность.

Завершается определение стоимости бизнеса методом капитализации доходов проведением правок на недостаток ликвидности. Этот способ вычисления подходит для стабильно развивающихся предприятий при уверенности, что уровень рентабельности будет сохранен в будущем.

Метод дисконтирования денежных потоков

Этот способ основан на прогнозировании денежных потоков, которые затем дисконтируются по определенной ставке дисконта. Метод основан на том, что сумма денег, имеющаяся сейчас, стоит больше, чем такая же сумма в будущем.

Расчет начинается с выбора модели денежного потока – для собственного капитала или для всех инвестиций. Для модели всего инвестированного капитала необходимо условно поделить собственный и заемный. Определение денежного потока для собственного капитала происходит так:

Денежный поток = чистая прибыль после уплаты налога + амортизация +/- уменьшение/прирост собственного оборотного капитала +/- уменьшение/прирост инвестиций +/- прирост/уменьшение долгосрочной задолженности.

Алгоритм расчета стоимости предприятия по этому методу оценки следующий:

  1. Определение длительности прогнозного периода.
  2. Анализ и прогноз выручки от продаж. При этом учитывается номенклатура продукции, спрос на нее, темпы роста предприятия и инфляции, производственные мощности и т.д.
  3. Прогноз расходов с учетом соотношения постоянных и переменных издержек.
  4. Прогноз инвестиций с учетом оценки собственных оборотных средств, активов, долгосрочных займов и акций.
  5. Расчет величины денежного потока для каждого года.
  6. Определение ставки дисконта одним из существующих способов (модель оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения, модель средневзвешенной стоимости капитала).
  7. Расчет стоимости бизнеса после окончания прогнозного периода с использованием одного из применяемых способов (метод по ликвидационной стоимости, по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и т.д.).
  8. Расчет стоимости будущих денежных потоков на дату оценки. Для этого суммируется текущая цена периодических денежных потоков со стоимостью бизнеса после окончания прогнозного периода.
  9. Внесение итоговых правок (учет фактической величины собственного оборотного капитала и стоимости активов, не занятых в производственном процессе).

Метод дисконтирования денежных потоков используется в ситуациях, когда есть основание предполагать, что прибыль предприятия спустя некоторое время будет отличаться от текущего объема дохода. Вторая ситуация, когда он целесообразен, сезонность денежных потоков. Этот метод оценки эффективен для расчета стоимости крупного бизнеса.

Сравнительный подход к оценке бизнеса

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, которые базируются на определении стоимости объекта посредством его сравнения с аналогами. К аналогам относятся предприятия с идентичными (схожими) экономическими, материальными и техническими условиями, цена которых известна.

Точность определения стоимости бизнеса зависит от качества исходной информации. Особенность сравнительного подхода в его ориентации на фактические рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. Соответственно, без наличия достоверных сведений для анализа применение сравнительного подхода бессмысленно.

Плюсы и минусы сравнительного подхода представлены в таблице.

Методики оценки

Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;

определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

Это интересно:  Доводы по иску о защите чести, достоинства и деловой репутации, компенсации морального вреда

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Определние износа

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание

Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний износ (экономическое устаревание) — потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

Затратный и доходный методы

Известно несколько множество методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, цели его оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество методов для оценки конкретного объекта, чтобы получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

Рыночный (сравнительный) подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

· Объект не должен быть уникальным;

· Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

· Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого похожего объекта, обладающего такой же полезностью.

При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, затем вносит поправки между сравниваемым и сопоставимым объектом. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Этапы оценки методом сравнения продаж:

1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставляемые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях по сроку экспозиции и независимости субъектов сделки.

Срок экспозиции – это время, которое объект находится на рынке.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями одной организации;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые с точки зрения перспективного покупателя будут обладать стоимостью. Корректировки вводятся:

1) на время продажи – позволяет привести цену объекта-аналога на дату продажи к сегодняшней цене;

2) на право собственности на недвижимость – основана на предположении, что при продаже объекта покупателю переходят все права собственности на данную недвижимость. Если права «плохие», то корректировка делается со знаком «-» и наоборот;

3) на условия финансирования сделок;

4) на условия продажи;

5) на состояние рынка – делается для того, чтобы учесть изменения в спросе и предложении, которые вызваны изменением законодательства и налоговой базы;

6) на местоположение;

7) на использование – в качестве сравниваемых следует рассматривать объекты, сохранившие свой профиль использования.

Корректировки могут осуществляться как в стоимостном выражении, так и в процентах.

Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки изменяют цену на определенную величину, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

4. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделок.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Сложность согласования данных о существенно различающихся сделках.

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей конъюнктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений). Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство и стоимости земельного участка.

Подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание нового объекта аналогичной полезности.

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

Этапы оценки в соответствии с методами затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта;

3. Расчет накопленного износа:

· физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Это интересно:  ПТС дубликат: стоит ли покупать машину, чего бояться при покупке

· функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

· внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа;

5. определение итоговой стоимости объекта (стоимость с учетом износа + стоимость земельного участка).

При использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости важным является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью.

Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с выполнением таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурном решении, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную стоимость и полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражает издержки на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержки на создание современного объекта-аналога.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается недвижимость, отличная от оцениваемой.

Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современные характеристики.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, т.к. маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание определенного возраста со всеми его функциональными недостатками.

Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет отдается зданию с той же полезностью, но создаваемому по современным стандартам и дизайну.

Структура восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость включает в себя:

Прямые издержки – те затраты, которые напрямую связаны с данным объектом недвижимости и включают стоимость сырья и материалов, стоимость оборудования, трудозатраты на строительство, стоимость временных сооружений, прибыль подрядчика.

Косвенные издержки – затраты, которые возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают страховку и рекламные выплаты за время строительства, вознаграждение архитектора, оплату юридических услуг, затраты на подготовку технико-экономического обоснования объекта, расходы на изменение прав собственности, маркетинговые расходы на продажу объекта и др.

Прибыль предпринимателя – премия за использование им своего капитала именно в данной сфере.

На стадии предварительных расчетов косвенные затраты рассчитываются в процентах от величины прямых затрат.

Величина прямых затрат определяется на основе следующих методов:

· Метод количественного обследования. Предусматривает разложение здания на отдельные элементы и умножение затрат по каждому элементу на их общее количество. При проведении этого метода необходимо подсчитать общее количество, например, всех гвоздей всех типов размеров, всей краски всех марок и т.д. Для большинства целей оценки применение этого метода слишком трудоемко.

· Метод разбивки по компонентам. Предполагает нахождение величины затрат различных компонентов на единичной основе, например, фундамента, стен, кровли и т.д. При наличии справочной информации о единичных расценках этот метод позволяет воспроизвести полную стоимость воспроизводства объекта.

· Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении единицы площади оцениваемого объекта со стоимостью типового с вынесением поправок на особенности оцениваемого объекта.

После расчета восстановительной стоимости следует привести ее сегодняшним ценам в соответствии с изменением стоимости строительства.

После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ.

Термин износ, который используется в оценке объектов недвижимости, следует отличать от износа в бухгалтерском учете.

В бухгалтерском учете износ начисляется в соответствии с законодательно установленными нормами независимо от рыночных условий.

В оценочной деятельности износ – потеря собственностью стоимости из-за различных причин.

Для оценки величины износа могут быть использованы следующие методы:

· Метод сравнения продаж. Суть заключается в том, чтобы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения метода сравнения продаж или капитализации дохода, из суммы восстановительной стоимости здания и стоимости земли. Полученная разница есть полный накопленный износ.

· Метод разбивки. Суть заключается в том, что оценивается износ каждого компонента оцениваемой собственности и путем суммирования получает сумму износа. Метод очень трудоемкий.

· Метод экономического возраста. Оценивает износ в соответствии с соотношением экономического возраста здания и его общей экономической жизнью и сопоставлением его со стоимостью нового строительства.

Экономический возраст (ЕА) показывает полезность и состояние объекта. Он может быть больше или меньше хронологического в зависимости от того, с какой степенью нагрузки эксплуатировалось здание.

Экономическая жизнь (ТЕ) – период времени, в течение которого, по мнению оценщика, улучшения в недвижимость делают вклад в ее стоимость.

· Модифицированный метод экономического возраста. Позволяет наиболее точно рассчитывать износ: сначала из общей стоимости вычитается стоимость исправимого физического и функционального износа, затем к оставшейся стоимости применяется метод экономического возраста, и износ суммируются.

Методы оценки стоимости объектов недвижимости — определение, сравнительный, затратный, доходный методы и подходы, примеры и анализ основных методов оценки

Существуют разные методы и приемы, которые могут быть использованы при оценке . Различают три основных метода оценки недвижимости:

Сравнительный метод предполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов.

Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются:

• исследование рынка и сбор информации о совершенных сделках;

• отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях;

• подбор сравнимых объектов для анализа;

• проведение сравнительного анализа.

Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании.

В современной российской практике расчет восстановительной (текущей) стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущие цены и др.

Основные этапы процедуры оценки затратным методом:

• расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости;

• определение величины физического и морального износа зданий;

• уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания;

• добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Доходный метод означает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.

Основные этапы оценки с помощью данного метода:

• оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов;

• оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом);

• расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода);

• пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость.

В соответствии с действующими нормативными правовыми актами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это подразумевает, что сделка осуществляется в условиях, когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, причем конкретные методы оценки он может определять самостоятельно.

Итоговой величиной стоимости объекта оценки признается величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, связанного с расчетом стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При осуществлении оценки жилья для целей ипотечного кредитования должны быть учтены особенности долгосрочного характера обязательства, связанного с ипотечным кредитом. Основу оценки должен составлять метод сравнительных продаж, при этом обязательна корректировка оценки с учетом прогнозируемого изменения стоимости жилья, связанного с различными факторами (местоположение, экологическая ситуация, перспективы развития района и др.). При использовании метода сравнительных продаж могут быть применимы либо сравнение прямых рыночных продаж, либо оценка с точки зрения рыночных аналогов.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки полученные цены могут быть использованы для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, peko.pro, www.ocenka-stoimosti.ru, mylektsii.ru, uchebnik-online.com.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector