Многоэтажек на земле под ИЖС не будет

Мечта о собственном доме может воплотиться в реальность, если приобрести земельный участок под ИЖС.

Некоторые люди всю жизнь мечтают о нем, а другие стремятся всеми силами приобрести жилье, невзирая на обстоятельства.

Отдельные застройщики удовлетворяют их помыслы, предлагая его в многоквартирных домах, возведенных на земельном участке под ИЖС.

Особенности использования земли

В соответствии с нормативами Земельного кодекса под строительство индивидуального жилья выделяется отдельный участок.

Как правило, он входит в состав территории населенного пункта.

Владелец земельного участка вправе возвести на нем жилой дом, площадь которого не должна превышать 1,5 тыс. кв м в 3 этажа.

При этом он должен руководствоваться нормативами, изложенными в статьях 48—49 Градостроительного кодекса.

Данное обстоятельство не дозволяет его строить на землях, причисленных к другим категориям.

Отражение в законе

Под словосочетанием «индивидуальное жилищное строительство» понимается статус земельного участка, его функциональное назначение.

Он предназначается для постройки отдельно стоящего частного дома.

Одно из предъявляемых к нему требований есть местоположение земельного участка, его принадлежность к категории населенного пункта.

Вопросы относительно распределения земли, возникающих вследствие ее использования отношений регулируются Земельным кодексом РФ. Он был испущен законодателем 25 октября 2001 года под номером 136-ФЗ.

В положениях статьи 39.18 ЗК указаны особенности процедуры выделения земельных участков, являющихся собственностью государства, муниципалитета.

Земля предоставляется гражданам для:

  • возведения частного дома малой этажности;
  • разведения фермерского хозяйства;
  • развития садоводства, разведения огородничества.

Регламентируют вопросы выделения гражданам земли под строительство жилого дома положения статьи 16.4 Федеративного закона «О содействии развитию жилищного строительства».

Акт был испущен 24 июля 2008 года под номером 161-ФЗ.

Видео: законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС

В нем заложены принципы развития сферы жилищного строительства, отдельных территорий и формирования на рынке недвижимости доступного для населения страны жилья.

Его положения регулируют отношения, которые возникают между физическими и юридическими лицами и органами:

  1. Государственной власти.
  2. Местного самоуправления.

В соответствии с его указаниями создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который своей деятельностью координирует указанную сферу.

Категория земель

В соответствии с предписаниями Земельного кодекса все земли, находящиеся на территории страны подразделяются на отдельные категории.

Они имеют свое целевое назначение, что налагает запрет на использование земли в иных целях.

Классификация по целевому назначению, сообразно которому земли бывают:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленных отраслей, включая оборонной промышленности;
  • особого назначения, которые охраняются государством;
  • лесного, водного фонда, включая заповедные земли;
  • резервные;
  • прочие.

Указаниями Земельного, Градостроительного кодексов законодатель установил виды «разрешенного использования земли».

В силу указанного фактора граждане не могут строить жилые дома причисленные к иной категории земельных участков.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

В последние годы многие застройщики с целью получения некой прибыли строят дома, относящиеся к категории многоквартирного.

При этом они используют землю, предназначенную для строительства индивидуальных домов.

Обстоятельство указывает на игнорирование предписаний законодателя, что, безусловно, является грубым правонарушением.

Можно ли строить?

Отдельные граждане интересуются, можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС, решив приобрести квартиру.

Соответственно предписаниям актов он содержит некоторое число отдельных квартир, которые имеют самостоятельный выход на придомовую территорию.

В доме указанного типа содержатся элементы принадлежащего владельцам отдельных жилых помещений общего имущества, о чем отмечено в Жилищном кодексе.

Нормы земельного участка под ИЖС, читайте здесь.

Законодатель допускает возведение многоквартирного дома на отведенном под ИЖС земельном участке, но только в случае видоизменения «разрешенного использования земли».

Процесс возведения

Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. К нему следует относиться серьезно, потому что правильный его выбор определяет дальнейшую судьбу построенного дома при его реализации.

Как правило, участок должен быть расположен вблизи от населенного пункта, чтобы проложить к многоквартирному дому инженерные коммуникации.

На земельном участке производится топографическая съемка, позволяющая:

Помимо него проводятся инженерно-геологические изыскания, в результате которых устанавливается геологическое строение земельного участка, состав грунта, его физические свойства, наличие грунтовых вод и уровень их залегания.

Производство работ осуществляется соответственно действующим строительным нормам и правилам, требованиям СаНП, стандартам ГОСТ.

Они заложены в проекте многоквартирного дома, который разрабатывается на основе результатов топографической съемки и геологических изысканий.

Завершающей стадией строительства является госприемка многоквартирного дома с последующей сдачей в эксплуатацию.

Без разрешения

Земельные участки под строительство индивидуального жилого дома выделены законодателем в отдельную категорию, которая коренным образом отличается от прочих категорий.

Например, от дачного участка, садового товарищества, сельскохозяйственных угодий.

При самовольном возведении многоквартирного дома действия застройщика расцениваются в качестве неправомерных действий.

Собственник привлекается к мере воздействия, включая судебное разбирательство по исковому заявлению муниципального органа.

В таких ситуациях суд может вынести постановление о снесении многоквартирного дома за счет его владельца.

По определению, данному положениями статьи 222 Гражданского кодекса, под самовольной постройкой понимается возведенный на земельном участке любой объект недвижимости.

В том случае если он:

Возникающие последствия

К использованию земельных участков под ИЖС законодатель выставляет больше требований.

Они входят в число самых востребованных российскими гражданами земель.

Одним из них является наличие проекта на возведение жилого дома, который должен быть согласован в соответствующих инстанциях.

В соответствии с нормативами законодательных актов такого рода квартир просто не существует.

Ее оформление возможно на условиях долевого строительства, так как продается доля многоквартирного дома.

Как правило, осложнения возникают при реализации квартиры как расположенной в многоквартирном доме, который построен на земельном участке ИЖС.

Если в судебном порядке будет установлено, что воздвигнутый на земельном участке жилой дом входит в категорию многоквартирного, то он подлежит сносу, невзирая на соблюдение строительных норм и правил.

Возведение дома с параметрами индивидуального дома, но имеющего несколько квартир приводит к нарушению нормы о принадлежности дома одной единственной семье.

Земляной участок под ИЖС подлежит налогообложению вне зависимости от формы собственности.

Каждый обладающий правом собственности на земляной участок гражданин принимает на себя обязательство по его уплате. Они возникают вслед за заключением договора сделки купли-продажи.

Как не попасть в мошенническую схему

Индивидуальный жилой дом характеризуется отличительными признаками, что не позволяет мошенникам обмануть граждан.

Главным из них является обособленность многоквартирного дома. Но все же нередки случаи, когда граждане становятся жертвами мошенников в стремлении приобрести жилой дом, построенный на земельном участке под ИЖС.

Гражданам следует обратить особое внимание на обстоятельства, указанные ниже, чтобы избежать мошеннических действий лже-продавцов.

В их число входят наличие:

Реализация жилой площади многоквартирного дома должна осуществляться соответственно положениям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Акт был испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

В его положениях отмечено, что такого рода дома строятся на основе договора о долевом строительстве.

В силу указанного фактора потенциального покупателя должен насторожить факт реализации квартиры в качестве какой-либо доли многоквартирного дома.

Как правило, мошенники такого рода квартиры продают по сниженным ценам, что вызывает сомнения в чистоте сделки, связанной с куплей-продажей.

Гражданам следует внимательно ознакомиться с документами, которые им должен предоставить застройщик.

Мера дозволяет избегнуть потери жилья спустя какое-то время, когда будет выявлен факт неправомерной постройки.

При этом возникает риск сноса многоквартирного дома, если муниципалитет подаст исковое заявление в судебный орган на застройщика.

И в заключение необходимо заметить, что земля должна использоваться по прямому назначению.

Порядок получения земельного участка в аренду под ИЖС, читайте здесь.

Процесс оформления земли под ИЖС в собственность, читайте здесь.

Если построен многоквартирный дом на земельном участке под ИЖС, то вряд ли его застройщику удастся оформить документацию на него.

Без оформленных надлежащим образом документов дом не будет принят приемочной комиссией, поэтому сдать его в эксплуатацию практически невозможно.

Четвертого не будет

В законопроекте объект индивидуального жилищного строительства определен как отдельно стоящий жилой дом с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров (ограничение по высоте — это тоже новшество) и не состоящий из квартир или блок-секций. Таким образом, подвалы и подземные гаражи — не в счет, но делить на квартиры дачный дом прямо запретят.

Одновременно в кодексе появится целая глава, посвященная сносу домов, нарушающих градостроительные нормы.

Чтобы была юридическая возможность выявить такой дом еще на этапе строительства, пока квартиры в нем не проданы доверчивым или недальновидным гражданам, органам госстройнадзора дается право проводить проверки объектов, чья проектная документация не требует проведения экспертизы, но по которым поступила информация о нарушениях. То есть они смогут проверять строительство дачных домов, хотя формально на них госстройнадзор не распространяется.

Важная новелла — если собственник самовольной постройки не подчинится решению суда о ее сносе, то он в итоге лишится не только построенного дома, но и участка под ним.

Также ужесточается надзор за объектами ИЖС и садовых домов, чья общая площадь превышает 500 квадратных метров.

Причина всех этих строгостей — не прекращающиеся попытки строительства многоквартирных домов посреди дачных поселков, из-за которых потом страдают все дачники. Часто и покупатели такого жилья вскоре после новоселья остаются без крыши над головой и без денег.

Сегодняшние законодательные нормы в отношении индивидуального строительства крайне либеральны, поясняет руководитель аппарата Национального объединения изыскателей и проектировщиков Сергей Кононыхин. Из-за чего и вырастают в садоводческих товариществах многоквартирные дома, из-за которых ухудшается уровень жизни всего дачного поселка. Люди уезжают за город от суеты, но она их и за городом находит. К тому же каждый многоквартирный дом — это дополнительная нагрузка на местный водопровод, канализацию, электросети, которые изначально были рассчитаны совсем на другой режим использования.

Это интересно:  Кто возмещает ущерб в ДТП если автомобилем завладело третье лицо?

«До 1992 года существовали нормы, по которым на участке в 6 соток можно было возвести лишь дом не более 60 квадратных метров, — уточняет Сергей Кононыхин. — Затем все эти нормы исчезли. Сегодня индивидуальную застройку регламентируют на местах».

Нормы по индивидуальному строительству утверждаются градостроительным регламентом по муниципальному образованию, поясняет ведущий юрисконсульт компании Est-a-Teт Юлия Дымова. Ими определяется пятно застройки с учетом отступов от границ — три метра для жилых строений. Помимо этого для оформления права собственности на дом необходимо иметь разрешение на строительство и согласованный градостроительный план земельного участка, в нем должны быть прописаны основные параметры будущего строения.

Правда, эти нормы появились только в этом году, да и то там, где утверждены правила землепользования и застройки. «Этажность в ИЖС не должна превышать три этажа без учета цоколя, а высота здания также прописывается в строительном регламенте. И ГПЗУ, и разрешение на строительство получаются бесплатно. Но все это определяется на уровне муниципалитета», — добавляет Дымова.

Чем чревато, если многоквартирный дом построен на земле ИЖС (и там вместо квартир — статус жилое помещение)?

Спасибо. Олимпийский Сочи.

11 ответов на вопрос от юристов 9111.ru

Его признают самовольной постройкой и потребуют снести.

Да ничем это не чревато.

Такие схемы используются для того чтобы завуалировать строительство многквартирных домов — впринципе ничего — только впоследствии будет трудно такое помещение продать. Еще иногда такие помещения называют апартаменты и по факту дом выступает в роли гостинице

Вам не зарегистрируют право собственности на жильё, в которое можно «прописаться».

Согласно действующего законодательства, многоквартирный дом могут по судебному решению снести.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет

Вера,на земле с разрешенным использованием под ИЖС возможно ТОЛЬКО строительство дома на ОДНУ семью. Строительство многоквартирных домов (для проживания более чем одной семьи) не допускается. Это будет нарушением разрешенного использования земельного участка и дом могут по решению суда снести, причем за счет собственника земельного участка.

Зарегистрированное право собственности не делает самовольную постройку легальной.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является в том числе жилой дом, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

Проанализировав указанную норму закона, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:

— создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей;

— создание объекта недвижимости без получения на это необходимых разрешений;

— создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Говоря иными словами, собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, возводит на своем земельном участке малоэтажный многоквартирный жилой дом с целью дальнейшей продажи квартир в этом доме. На практике квартиры в таких домах продаются, как доли в праве общей долевой собственности на дом, т.е. объектом гражданских прав является не квартира, а доля в праве общей долевой собственности на жилой дом.

При строительстве таких домов допускаются серьезные нарушения санитарных норм и правил, фактически отсутствует техническая возможность водоснабжения, сброса и приема хозяйственно-бытовых стоков, отсутствует необходимая инсоляция индивидуальных жилых домов и участков, ухудшаются условия проживания смежных землепользователей. Практически отсутствуют подъездные дороги к таким домам, в том числе для подъезда скорой помощи и пожарных машин, а также возможность эвакуации жильцов.

В итоге можно без труда выявить наличие всех вышеперечисленных признаков самовольной постройки, что свидетельствует о том, что такие объекты строительства однозначно являются самовольными постройками.

Каковы же последствия возведения самовольной постройки? Предлагаю рассмотреть несколько вариантов развития события.

Вариант первый — собственник земельного участка, построивший на нем многоквартирный жилой дом, регистрирует право собственности на него, как на индивидуальный жилой дом.

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства индивидуального жилого дома требуется получение разрешения на строительство.

При этом согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства (далее — объект ИЖС) в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Согласно положениям пункта 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности гражданина на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, в том числе расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

1) документы, подтверждающие факт создания указанного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Закона о регистрации документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими описание объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию или в случае, если объект ИЖС является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. При этом до 1 марта 2015 г. кадастровый паспорт объекта ИЖС является единственным документом, подтверждающим факт его создания на указанном земельном участке и содержащим описание такого объекта.

Таким образом, до 1 марта 2015 г. представление разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимости не требуется. В итоге, собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, возведя на таком участке самовольную постройку в виде малоэтажного многоквартирного жилого дома, вполне может зарегистрировать свое право собственности на эту самовольную постройку, как на объект ИЖС.

Здесь следует отметить, что у регистрирующего органа может возникнуть сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, что согласно пункту 1 статьи 19 Закона о регистрации может стать основанием для приостановления государственной регистрации прав. К примеру, у регистрирующего органа вполне могут возникнуть обоснованные сомнения в том, что согласно техническому паспорту домовладения он окажется разделенным на несколько изолированных жилых помещений, совмещенных лестничными пролетами, что свидетельствует о возведении многоквартирного жилого дома, в то время как для регистрации прав на многоквартирный жилой дом законом установлены иные основания, чем для объекта ИЖС. В таком случае регистрирующим органом будет отказано в регистрации права на такой объект.

Но в случае, если у регистрирующего органа не возникнет сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и им будет соблюден формальный подход, право собственности на такой многоквартирный жилой дом вполне может быть зарегистрировано, как на индивидуальный жилой дом, что даст право собственнику дома продавать в нем доли в праве общей долевой собственности другим лицам. Формально законодательство не запрещает заключение подобных сделок, однако о последствиях совершения таких сделок для покупателя, мы поговорим ниже.

Итак, в первом рассмотренном варианте описан благоприятный сценарий развития событий для лица, построившего самовольную постройку.

Однако существует и иной вариант развития событий, который может оказаться для обладателя самовольной постройки не столь благоприятным. Рассмотрим и его.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно указанной норме закона собственник земельного участка, на котором он произвел возведение самовольной постройки, может попытаться приобрести право собственности на такую постройку если докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (как правило, это собственники смежных земельных участков — соседи) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как видится, это не простой способ признания прав на «самострой», т.к. придется доказывать не только отсутствие нарушения прав соседей, но и отсутствие угроз жизни и здоровью граждан, а это привлечение противопожарных служб, санэпидемнадзора, различных экспертных организаций и прочее. В той же ситуации, когда обладателю «самостроя» не удается прийти к соглашению с соседями, возможность положительного рассмотрения судебного спора и вовсе стремится к нулю.

Если в суде не удастся доказать отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угроз жизни и здоровью граждан, то суд обяжет снести самовольную постройку с отнесением расходов по сносу строения на лицо, которое его возвело.

Это интересно:  Как формируется резервный список по программе Молодая семья

Итак, как мы видим, в том случае если обладателю «самостроя» не удастся зарегистрировать право собственности на него, как на индивидуальный жилой дом во внесудебном порядке, иного пути, как признавать его в судебном порядке, не остается.

В итоге мы разобрались в последствиях возведения самовольной постройки для лица, осуществившего строительство и плавно подошли к основной теме — последствиях для лица, которое приобретет «квартиру» в таком доме.

Для покупателя имеется также не один вариант развития событий.

Как правило, «квартиры» в таких домах предлагается приобрести еще на стадии строительства. Схема заключения сделки очень проста, это заключение предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом с выплатой покупателем при его заключении полной стоимости доли. По такому договору продавец в установленный срок после окончания строительства и оформления прав собственности на дом обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом.

Купив такую «долю» покупателю не остается ничего другого, как ждать развития событий, т.е. удастся ли продавцу приобрести право собственности на возведенный жилой дом одним из указанных выше способов либо не удастся.

Если не удастся, то естественно, что у и покупателя не появится возможность приобретения прав на долю в праве общей долевой собственности на дом. Уплаченные денежные средства по предварительному договору купли-продажи доли в таком случае подлежат возврату покупателю, как неосновательное обогащение. Описывать весь процесс возврата денег, думаю, не имеет смысла, т.к. все мы понимаем, что, даже получив после долгих судебных тяжб решение суда о взыскании с продавца уплаченной за «квартиру» суммы, вероятность исполнить такое решение с учетом того, что покупателей будет несколько, а взыскиваемые суммы значительны, будет практически невозможно.

В том же случае, если продавцу все же удается приобрести право собственности на жилой дом, у покупателя появится возможность заключить с продавцом сделку купли-продажи доли в доме, т.е. подписать основной договор купли-продажи и далее зарегистрировать в установленном законом порядке свое право собственности на долю в праве общей долевой собственности на дом.

Здесь не лишним будет отметить следующие риски, связанные с обладанием такой «квартирой». С регистрацией прав собственности на «квартиру» проблемы у покупателя не закончатся. Во-первых, в том случае если продавец приобрел право собственности на жилой дом во внесудебном порядке, описанном в настоящей статье, в любой момент можно ожидать иска в суде от правообладателей смежных земельных участков, либо от иных заинтересованных лиц и государственных органов, о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе.

Во-вторых, даже в случае, если право собственности на жилой дом за продавцом было признано в судебном порядке, это не исключает в дальнейшем предъявление исков о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе от других заинтересованных лиц, не участвовавших в судебном споре о признании права собственности продавца на жилой дом.

Также немаловажным риском приобретения «квартиры» будут являться сложности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией такого жилого дома, т.к. получить технические условия, необходимые для подключения дома к объектам инженерной инфраструктуры, будет получить если не невозможно, то очень не просто и без дополнительных расходов здесь не обойтись. Стоит помнить также о том, что в случае если покупатель соберется продать впоследствии свою «квартиру», то сделать он это сможет только с соблюдением требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ с предоставлением другим участникам долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Многоквартирники на землях ИЖС. Сносить нельзя легализовать?

Наверное, Вы уже такое наблюдали в Самаре. Прямо на частных сотках под индивидуальное жилье (ИЖС) строятся дома в 3 этажа, которые явно будут использоваться в коммерческих целях. Это так называемый «формат доходных домов» — люди скупают участки, строят там дома на несколько квартир, и продают их или сдают в аренду.
Статью я написал для журнала «Строительство. Недвижимость Rent&Sale». Можно скачать в PDF. И да, много букв 😉

Первые многоквартирные малоэтажные дома в дачных массивах появились на самарском рынке недвижимости несколько лет назад после принятия нового Градостроительного кодекса. Закон позволил собственникам земли, выделенной под ИЖС, строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тыс. кв. м в упрощенном порядке без проведения госэкспертизы. Учитывая пробелы в федеральном законодательстве, застройщики в качестве физических лиц начали строительство таких многоквартирных жилых домов, скупая несколько участков, оформленных «для ведения личного подсобного хозяйства», а затем легализовать вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии».

Власть в этом вопросе, похоже, еще «изучает практику». В различных регионах позиция судов весьма разная: Краснодарский край, Екатеринбург и Сочи сносит «многоквартирники», Московская область дает им шанс на легализацию. Были случаи и в соседней Ульяновской области, когда такие объекты законом квалифицировались как самовольно построенные, и принималось решение о сносе здания.

Схема используется следующая:
1. Де-факто, строится многоквартирный дом. Де-юре, строится частный жилой дом;
2. Юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме;
3. Дом строится не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв.м.;
4. Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан;
5. Оформляется вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии»
6. В дальнейшем данный дом так и остается в долевой собственности и покупатели заключают что-то вроде соглашения о порядке использования данного дома, либо просто заключают соглашение о разделе дома и каждый получают свою долю объекта недвижимости, выделенную в натуре.

Почему появилась такая схема? Это выгодно. Так можно серьезно выиграть в деньгах во время оформления строительства, тогда к застройщику меньше требований, совсем не как в случае многоквартирников. Например, застройщик индивидуального жилого дома на одну семью (при высоте дома не более трех этажей) вполне может обойтись и без проекта дома. Более того, при возведении многоэтажки необходимо заключать договор подряда с лицензированным застройщиком, так как строительство ведется не по проекту индивидуальной жилой застройки.

Так в чем же проблема? Как показывает практика, чаще всего размещение таких домов осуществляется с нарушением нормативов градостроительного проектирования: не обеспечиваются потребности в сетях инженерного обеспечения, отсутствуют автомобильные парковки, детские площадки, инфраструктура, необходимая для многоквартирных домов. И самый интересный вопрос для приобретателя такого жилья. Узаконить строение можно как долевую собственность даже при отсутствии разрешительной документации, а вот как выделить эти «квартиры» в объекты? Гарантии, что Вы это сделаете, нет.

Практика. Что такое ИЖС?

Как не печально, но по стране многоквартирники на землях под ИЖС сносят. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи и Краснодарском крае. Объясняется это тем, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено.

Так что же это такое ИЖС? В части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации таковыми объектами именуются «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи». Вот как нам прокомментировал эту ситуацию адвокат Антон Бегеба, старший партнер Адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнёры»:

«Если речь идет об участках под ИЖС, то можно сделать вывод, что расположены они в зонах Ж-1, Ж-2 в соответствии с картой правового зонирования. Указанные зоны предполагают строительство спаренных односемейных домов, а также односемейных жилых домов блокированного типа.
В соответствии со СаНиП, односемейными жилые дома блокированного типа (таун-хаусы) должны отвечать следующим требованиям:
• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков
• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
• имеют самостоятельные системы вентиляции;
• имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В случае, если данные условия соблюдены, то постройка соответствует требованиям зонирования территорий. В Самарской области обширной судебной практики по этому вопросу не существует, как правило, государственная регистрация прав на таун-хаусы осуществляется в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае если указанные условия при строительстве не соблюдены, то признание данной постройки самовольной с последующим ее сносом, вполне возможно».

В качестве иллюстрации приведем выдержку из материалов судебного дела по сносу многоквартирного дома на земле ИЖС в славном городе Сочи:
«В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. В ходе судебного разбирательства представители ответчиков не отрицали того, что их доверители членами одной семьи не являются и приобретали доли земельного участка для возведения многоэтажного дома в целях дальнейшего использования его обособленных помещений для проживания».

Регистрирующие органы сегодня еще вырабатывают генеральную линию и могут ошибаться. Так один застройщик пожелал зарегистрировать дом по дачной амнистии, но получил отказ от Росреестра. Мотивация – «после реконструкции дом может быть использован как многоквартирный». В случае же сноса постройки по суду, прежде всего, пострадает незадачливый собственник, а не госорган. А потом раздаются такие вот монологи о несправедливости — пишет Василий Петрович, пострадавший от неблагоприятного развития ситуации с жильем:

Это интересно:  Как получить гражданство России гражданину Германии, Чехии, США, Испании, Италии, Индии, Израиля и других стран Евросоюза и дальнего зарубежья?

«Моя семья скоро может остаться без жилья! Мы добросовестно приобрели 1-ком. квартиру в новостройке 27 кв. м. Зарегистрировали сделку в юстиции, получили свидетельства о долевой собственности, прописались, сделали ремонт… А районным судом было принято решение признать недействительным свидетельства о госрегистрации, обязать аннулировать запись права собственности и снести наш дом. А нас даже не пригласили на суд! Когда мы покупали квартиру — никто об этом ничего не говорил. В нашем доме порядка 30 человек имеют свидетельства на собственность. Ну как так можно? Выдать все документы, прописать, а потом принять такое решение? Я же свидетельство о регистрации не на вокзале покупал, а получал в юстиции (в госучреждении)».
И уж ничто не спасет Вашу собственность, если дом признан небезопасным. Суд легко и просто выносит решение о его сносе. В судебной практике есть и те, и другие решения. Потому держите ухо востро — дом должен быть приведен в соответствие с нормами законодательства и СНИП, то есть — подведены коммуникации требующейся мощности, организованы пожарные подъезды и т. д.

Как не попасть впросак, приобретая такое жилье?

Если мы не имеем в виду «крутые» клубные дома (там по определению все юридически грамотно), то часто в домах на несколько семей квартиры приобретаются теми, кто решил сэкономить. Однако на чем нельзя экономить – так это на юридически верном принятии решения и правильном оформлении собственности. Приведем несколько советов, чтобы никто не попался мошенникам «на крючок».
При покупке квартиры будьте бдительны:
1. В свидетельстве на право собственности на земельный участок или договоре аренды, или т. д. разрешенный вид использования должен быть «под малоэтажное строительство», но никак не «для ИЖС», «для дачного строительства» или «для садового участка».
2. Обязательно смотрим разрешение на строительство, там так же не должно быть написано строительство индивидуального жилого дома, с количеством этажей не более 3, для проживания одной семьи. Обязательно прописываются параметры будущего объекта капитального строительства, и называется это ну никак не «индивидуальный жилой дом».
3. Смотрим градостроительный план, без которого не выдают разрешение на строительство. Если на плане земельного участка стоит маленький компактный домик, а вы видите фундамент на весь участок, то это Вас должно как минимум насторожить.
4. Просим у продавца технические условия на подключение к инженерным коммуникациям. Если в них на воду и канализацию норма потребления указана 0,5 м3/сут (это объем на семью из 2-х человек, норма потребления 0,25 м3/сут. на человека), а на электричество выделена мощность 15 кВт (этого хватит на 1,5-2 семьи, на 1 квартиру необходимо минимум 6 кВт) — отказывайтесь сразу же! Даже если Вам будут обещать решить все проблемы после окончания строительства. Слишком велика вероятность того, что позднее администрация обяжет ресурсоснабжающие организации отозвать ранее выданные ТУ, вы оформите долю по договору купли-продажи, который не имеет никакого отношения к 214-ФЗ. Это значит, что объект не будет зарегистрирован в регпалате, дом не будет передан на баланс города, и никакой управляющей и обслуживающей организации у Вас не появится, пока вы ее сами за свои деньги не наймете, что означает — Вы сами будете биться головой об стены, чтобы подключится хоть к чему-нибудь!
5. Фактически Вы станете владельцев доли в частном доме, которую фактически выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой «квартирой» Вам не доставит удовольствие. Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, а представьте, что Вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в Вашем доме 48 «квартир». Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить Вашу долю, и только в том случае если они все откажутся — у Вас появится шанс. Где гарантия, что сосед сверху или снизу не будет иметь на Вас зуб? И тогда вы долго и нудно будете ему слать это предложение заказными письмами, нотариально (а значит за немаленькие деньги) заверенные заказные письма, а он за ними не будет ходить и получать и т. д.
А избежать всей этой головной боли можно, всего-навсего проверив документы до сделки. Отсюда вывод: не загоняйте себя в угол, покупка квартиры это очень серьезный шаг, и если Вы сами не вполне подкованы, возьмите юридическое сопровождение для проверки чистоты сделки.

Перевод участка ИЖС в многоквартирный дом и в малоэтажное строительство

Каждый участок земли можно использовать лишь в соответствии с его предназначением и деятельностью, которая на нем разрешена. Что можно делать или строить на нем, а что нельзя — определяется в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) участка. Документ, описывающий виды разрешенного использования участка и действий на нем, называется классификатором.

Что общего между частным, многоквартирным и малоэтажным жилыми домами? Ответ однозначен — все они предназначены для проживания людей. Однако на одном и том же участке земли можно построить лишь тот дом, который соответствует виду разрешенного использования.

  1. ИЖС — максимальное количество этажей не более 3-х над уровнем земли.
  2. Многоквартирное малоэтажное здание — максимальное количество этажей (с мансардным) — 4.
  3. Многоэтажный квартирный дом — число этажей от 9 (с учетом подземных) с общим количеством квартир от 20.

Согласно классификатору строить можно лишь то, что будет соответствовать требованиям. Поэтому если для участка разрешено только ИЖС, а построить на нем необходимо малоэтажный или многоэтажный жилой дом, в первую очередь необходимо сменить для него вид разрешенного использования на соответствующий. В противном случае, при завершении строительства, легализировать данную недвижимость будет проблематично по причине нарушения законодательства.

Как изменить вид разрешенного использования

Данная процедура производится при условии, что участок уже находится в категории земель, разрешающих соответствующее строительство. Иначе придется также производить смену категории. При изменении вида разрешенного использования для возведения жилого дома категория земель обычно соответствующая — земли населенных пунктов.

Решение об изменении ВРИ на многоквартирный дом или МЖС, принимается главой местной администрации (ч.1ст.4 N 191-ФЗ). Однако стоит учитывать, что если целевое назначение участка будет изменяться, то предварительно для принятия решения необходимо будет провести публичные слушания. В обратном случае необходимость в их проведении отпадает. Именно в местную администрацию необходимо подать соответствующий пакет документов.

В основной пакет документов входит:

  • соответствующее заявление на имя главы администрации;
  • копия паспорта заявителя;
  • копии документов, устанавливающих право владения участком;
  • кадастровый паспорт.

Все документы можно отправить как по почте, так и подать лично уполномоченному лицу. После этого важно получить расписку о том, что поданные документы были приняты. Сроки рассмотрения и принятия решения устанавливаются местными правовыми актами. Пример — в одном из городских поселений РФ (Чехов) срок составляет 30 дней, а при необходимости провести слушание – 60 дней.

После получения указанного заявления, местная администрация делает запрос сведений о заявителе, которые содержатся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Для этого используется единая система межведомственного электронного взаимодействия федерального органа исполнительной власти, который осуществляет государственную регистрацию юридических и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей. Физическое или юридическое лицо вправе предоставить данные сведения самостоятельно.

Как сменить основной ВРИ на условно разрешенный

Законодатель не определяет, какие именно ВРИ относятся к условно разрешённым, но на практике к ним относят, в том числе, дома, превышающие параметры требований к застройке.

Для того, чтобы осуществить такую смену ВРИ, необходимо получить соответствующее разрешение. Первым шагом является подача заявления, после которого уполномоченными органами назначается публичное слушание по этому вопросу.

Во избежание нарушения прав и интересов граждан, проживающих по соседству с данным участком земли, вопрос изменения ВРИ на публичном слушании решается с их участием.

В течение 10 дней после подачи заявления заинтересованным лицом, специальная комиссия уведомляет собственников участков и зданий, интересы которых могут быть затронуты при смене ВРИ, о проведении слушания. В течение месяца после оповещения, данное мероприятие обязано состояться. После принятия решения, оно публикуется в соответствующих источниках и на сайте муниципального органа.

Принятое решение (согласие или отказ), подкрепленное обоснованным заключением, направляется комиссией главе местной администрации. А последний принимает решение о выдаче разрешения или отказе в нем на основании заключения комиссии. Решение публикуется, а расходы от прошедшего слушания покрывает, заинтересованное в смене ВРИ, лицо.

Если условно разрешенный вид использования был внесен в градостроительный регламент после проведения публичного слушания, то чтобы получить разрешение на него впоследствии, проводить повторное слушание нет необходимости. Решение о разрешении или отказе в смене ВРИ может быть оспорено в судебном порядке (ст.39 Градостроительный Кодекс).

По результатам решения главы администрации заявителю выдается либо разрешение на изменение ВРИ, либо обоснованный отказ в нем. Стоит учитывать, что изменение ВРИ может напрямую повлиять на кадастровую стоимость этого участка. Орган местного самоуправления обязан направить сведения об изменении ВРИ в орган регистрации прав, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРН (ст.32 ФЗ № 218). Данные изменения регистрируются в течение 15 рабочих дней, после чего на протяжение 5 рабочих дней об этом должно быть уведомлено заинтересованное лицо (правообладатель).

Статья написана по материалам сайтов: domdomoff.ru, rg.ru, www.9111.ru, andry-astashkin.livejournal.com, www.landatlas.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий