+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Установление сервитута по иску собственника земельного участка, на котором расположен линейный объект

Михаил Бочаров, нач. отд. земельного законодательства Департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования МЭРТ РФ.

Одной из главных новелл ЗК РФ и ГК РФ считается усовершенствование системы правовых оснований владения земельными участками. Провозглашалось, что для организаций сохраняется всего два вида права на землю — собственность и аренда. Действительно ли это утверждение, если говорить об оформлении прав на землю для размещения линейных объектов?

Прежде всего определимся с содержанием понятия линейный объект». ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов — к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п.

Необходимо ли единообразное правовое регулирование всех линейных объектов? Только отчасти. Для всех них было бы разумным введение отдельного порядка регистрации прав на них, помощь государства при приобретении права землепользования для их размещения, определенные исключения из природоохранных требований (что подтверждается, например, ст. 49 ЗК, ст. 7, 11 Закона о переводе).

Однако некоторые линейные объекты требуют полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным пользованием или правом собственности.

В то же время большинство линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобства отличается, что должно стать определяющим при решении вопроса о пригодности аренды или собственности как вида прав на землю для размещения линейных объектов.

Представляется, что для каждого сооружения, независимо от того, насколько оно обременительно для правообладателя земельного участка, невозможно образовать свой земельный участок, который можно было бы в последующем купить или взять в аренду.

Линейные сооружения в городских условиях находятся над или под другим линейным объектом и расположены в основном вдоль дорог.

Если мы следуем теории создания самостоятельного участка для размещения линейного объекта, то вся земля под объектом должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, находящихся в аренде нескольких лиц, в местах их совпадения или пересечения.

Но даже если линейные объекты расположены на значительном удалении друг от друга и не пересекаются, для строительства линейного объекта требуется гораздо большая площадь, чем для его дальнейшей эксплуатации. Сужение или расширение полосы отвода линейного объекта возможно только при проведении землеустройства и только с согласия собственников соседних земельных участков. В таком случае границы земельного участка пришлось бы устанавливать «про запас», включая охранные зоны, которые никогда не входили в состав землепользований линейных объектов.

Приемлемым решением данного вопроса было бы размещение линейного объекта на условиях сервитута — не требовалось бы ни межевания земель, ни решения о переводе земельного участка в иную категорию, ни многократной регистрации перехода прав.

При этом следует рассмотреть данный вопрос с двух точек зрения: оформление прав на землю под существующими линейными объектами и оформление прав для строительства линейного объекта.

Во-первых, неясно соотношение прав владельца линейного объекта как обладателя сервитута (сервитуария) и как лица, в пользу которого установлены охранные зоны.

Охранные обязательства, необходимые для обеспечения деятельности линейных объектов, обеспечивались посредством установления охранных зон и иных административных запретов, вопрос о природе которых пока открыт. Например, неясна природа запрета на возведение строения на участке, обремененном сервитутом, природа права доступа на земельный участок (см. ст. 28 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»). Практические последствия — в том, что убытки, вызванные установлением охранных зон, выплачиваются при их установлении разовой выплатой и не включаются в состав убытков, причиняемых установлением сервитута, либо в состав платы за сервитут.

Во-вторых, при строительстве уже существующих линейных объектов все возникавшие убытки были выплачены землепользователям сполна, а земля была приватизирована с оговоркой об имеющемся обременении. Следовательно, вообще нельзя говорить о возмещении убытков, причиненных фактом существования линейного объекта.

В-третьих, остается открытым вопрос о плате за устанавливаемый сервитут (ст. 274 ГК РФ). Законодательство многих стран и, более того, различных правовых систем (Англия, Германия, Швеция ) расценивает сервитут как средство преодоления монополизма собственника земельного участка, с одной стороны, а с другой не допускает установления такого сервитута, который является слишком обременительным. Во всяком случае, плата за пользование сервитутом должна быть меньше земельного налога за сопоставимый земельный участок, поскольку не исключается возможность его использования самим собственником. К сожалению, судебная практика по данному вопросу складывается в ином направлении, приравнивая плату за сервитут к арендной плате.

Кроме того, остается нерешенным ряд других правовых вопросов. В частности, нормы ст. 35 и 36 ЗК РФ должны признавать юридическую возможность оформления сервитута вместо исчезающих вещных прав. Должен быть решен вопрос о том, кто выступает от имени собственника в тех случаях, когда разграничение государственной собственности на них еще не произведено, кто выступает в роли собственника при оформлении сервитута в отношении бесхозяйного имущества. Также следует пересмотреть способ защиты прав собственника обмеренного участка, так как иск о прекращении сервитута в отношении части трубопровода можно расценивать как явное превышение пределов защиты гражданских прав. Заслуживает внимания также вопрос установления особенностей оформления отношений с участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, ввиду того что подписание соглашения со всеми участниками долевой собственности является заведомо непосильной задачей.

Частный сервитут.

Что касается строительства новых линейных объектов, то положение здесь еще хуже. Несмотря на то что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается по требованию собственника недвижимости.

Когда же речь идет о строительстве линейного объекта, отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку линейный объект только предполагается построить. В некоторых странах смогли уйти от вышеупомянутой юридической ловушки, преобразовав применительно к линейным объектам сервитут реальный в сервитут личный, то есть обеспечивающий строительство линейных объектов, необходимых для деятельности определенного лица.

Иначе придется прийти к поразительному выводу о том, что для принудительного установления сервитута нужно построить линейный объект, а до этого строительство осуществлять, основываясь на добровольном волеизъявлении собственника (и непонятно, на каком праве)!

Другая проблема в том, что сервитут может устанавливаться против воли собственника земельного участка лишь в случаях, когда нужды собственника господствующей недвижимости «. не могут быть обеспечены без установления сервитута». Очень непросто обосновать необходимость присутствия линейного объекта именно на данном земельном участке. Ведь, следуя логике ГК РФ, его возможно разместить в любом другом месте (невзирая на стоимость строительства), но смысл обращения в суд с иском о принудительном установлении сервитута полностью исчезает.

Законодательство ряда стран знает и иной подход: установление сервитута в принудительном порядке допускается, когда преимущества от его установления служат улучшению использования господствующего земельного участка и при этом значительно превышают и оправдывают неудобства от его установления, которые для самого собственника служащего земельного участка не имеют большого значения .

Swedish land and cadastral legislation. 1998. Stockholm. Pp. 86. Такое же видение сервитута характерно и для законодательства Австрии, Германии, Польши, Хорватии, Чехии, Англии. См. Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах. Москва, 2005. С. 213, 230, 239, 252, 258, 271).

Еще одно препятствие для размещения линейного объекта на условиях сервитута заключается в том, что ни частный, ни публичный сервитут не являются основанием, обеспечивающим изготовление градостроительного плана, а без него выдача разрешения на строительство не осуществляется.

Подытоживая сказанное, можно утверждать, что институт частного сервитута пригоден лишь для разрешения мелких неурядиц, возникающих между отдельными собственниками земельных участков, но не пригоден для строительства даже распределительных сетей низшего уровня.

. или публичный?

Публичный сервитут — одна из главных мистификаций российского законодательства. Во-первых, неясно значение противопоставления частного и публичного сервитутов. Говоря о способе установления, следует сказать о том, что иногда частный сервитут устанавливается судебным решением, которое не является волей частного лица. Если говорить про цели установления, то частный сервитут может обеспечивать размещение объекта, имеющего общественное значение, а публичный — интересы частных лиц (например, подп. 2, 4, 6, 7, 8, 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Наконец если противопоставление построено по кругу лиц, имеющих право доступа на земельный участок, то, например, никак нельзя сказать, что неограниченное число лиц использует публичный сервитут для ремонта линейного сооружения, размещения геодезического знака, проведения дренажных работ и т.п.

Парадокс публичного сервитута в отношении линейных сооружений в том, что он не предусматривает строительство новых объектов, разрешая лишь ремонт и обслуживание существующих (подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Права на земельные участки под однородными линейными объектами вынужденно приобретают различный правовой статус. С течением времени, как нетрудно догадаться, для размещения новых линейных объектов будут использоваться право аренды или собственности — к чему это приведет, было показано выше.

Земельный кодекс возвел два непреодолимых препятствия на пути установления публичного сервитута. Нормативный правовой акт об установлении публичного сервитута не должен содержать перечней всех обременяемых участков (иначе он утратит свойства нормативного акта). Однако в таком случае можно столкнуться с трудностями в регистрации публичных сервитутов. При этом неясно время вступления в силу нормативного акта: формально оно увязывается с моментом государственной регистрации публичных сервитутов в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ), однако нелегко представить случай, когда закон вступает в силу с момента совершения действий, им самим предписанных.

Второе препятствие — несправедливое распределение ответственности за установление сервитута в случае предъявления требования о выкупе участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ), когда за убытки, причиненные частным обладателем сервитута, расплачивается орган власти, его установивший. Таким образом, последний всегда оказывается в заложниках у обладателя публичного сервитута.

Грядут изменения

Итак, о недостатках законодательства сказано не мало. Это подтверждается практикой: по данным Росрегистрации, на 1 июня 2005 года зарегистрировано менее тысячи сервитутов (на 40 млн. земельных участков и общей протяженности всех линейных объектов примерно в 1 млн. км). Данные цифры кричат о необходимости срочных изменений. Такие изменения предусматриваются законопроектом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового регулирования сервитутов», в том числе:

  • возможность установления сервитута для строительства линейных объектов, при этом оговаривается обязательная оплата собственнику за временное занятие земельного участка;
  • установление сервитутов только как незначительных обременений земельных участков;
  • превращение сервитутов, необходимых для эксплуатации линейных объектов в личные сервитуты, то есть устанавливаемые в пользу определенного лица;
  • возможность установления сервитутов на основании планировочной документации;
  • возложение ответственности за причиняемые сервитутом неудобства на обладателя сервитута;
  • сохранение сервитута при изменении границ земельного участка.
Это интересно:  Закон об охране частной жизни гражданина

Данные меры позволят решить очень многие вопросы оформления прав на землю, занимаемую линейными объектами, и строительства новых.

Правовой статус сервитута в свете законодательного регулирования линейных объектов

Соловьев Сергей Аркадьевич

Правовой статус сервитута в свете законодательного регулирования линейных объектов.

В настоящее время правовое регулирование сервитутов носит междисциплинарный и разобщенный характер, представляя собой один из самых «туманных» разделов законодательства.

Основы конструкции сервитутов, равно как и основания для их классификации, были разработаны еще в римском праве и сохраняют свое значение в качестве принципиальной модели для понимания сути сервитутных прав и на сегодняшний день. Сходным образом сервитут трактует и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее также – ГК РФ). Однако современный уровень частно-правовых отношений диктует необходимость их регулирования с учетом реалий современности.

Имеется ряд факторов, относящихся к законодательному регламентированию сервитутов, неучтенных в полной мере существующим законодательством.

Законодательное регулирование статуса и правового режима возведения линейных объектов недвижимости – вот еще одна загадочная область отечественного законодательства. Количество препятствий, с которыми сталкиваются компании, осуществляющие свою деятельность в области создания линейных объектов, столь велико, что бывалый правовед, глядя на имеющуюся ситуацию, не сможет удержаться оттого, чтоб не вспомнить о социологической концепции правопонимания. Право в данном случае предстает не как формально выраженные нормы позитивного закона, а действительный порядок, сложившийся в общественных отношениях в ходе их поступательного развития.

I. Понятие линейного объекта

Определимся с содержанием понятия линейный объект. Нормативная дефиниция, отражающая существенные, необходимые и повторяющиеся признаки описываемого явления в данном случае отсутствует. При этом, федеральный законодатель не единожды расшифровывает содержание термина «линейный объект», излагая его описательным путем.

Так, Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под линейными объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» называет в числе линейных объектов ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Как видим, ни одно из нормативных определения понятия «линейный объект» не приводит ключевых закономерностей, необходимых для понимания вопроса. С этой целью прежде всего определимся с характеристиками, выражающими предмет исследования. К последним, анализируя совокупность множества существующих линейных объектов, можно отнести следующие:

— фактическая протяженность (линейный объект продольно вытянут, при этом всегда длина объекта будет существенно больше относительно его ширины);

— линейный объект – это инженерно-техническое сооружение;

— линейный объект, как правило, не существует вне тесной связи с землей.

Сами линейные объекты в практических и познавательных целях допустимо квалифицировать по различным основаниям. Так, взяв за классификационный признак последнюю из приведенных нами выше характеристик линейных объектов, все линейные объекты допустимо поделить на подземные, наземные и надземные линейные объекты.

В зависимости от назначения выделяют: линии связи, газопроводы, электрические сети, объекты транспортных коммуникаций и т.д.

Также можно выделять линейные объекты, расположенные в границах населенных пунктов и линейные объекты, расположенные вне населенных пунктов. Сразу оговоримся, для наших целей мы не рассматриваем здесь «городские» линейные объекты – инженерные сети, обеспечивающие функционирование жилых и нежилых помещений на территории населенных пунктов.

Признаем, отсутствие единой дефиниции термина «линейный объект» является одним из недостатков законодательства в этой сфере, который приводит ко многочисленным проблемам на практике.

Так, значительная часть трудностей возникает на стадии оформления земельно-правовых отношений и этапе государственной регистрации прав собственности на линейные объекты. Так, в числе наиболее часто возникающих проблем стоит назвать различный правовой статус (категории земель, вид разрешенного использования, правомочия пользователя и вид права на котором объект принадлежит ему) земель, по которым линейный объект проходит.

Было бы разумным введение отдельного порядка оформления документации при создании, регистрации линейных объектов. Лишь некоторые из линейных объектов требуют непосредственного владения земельным участком. Вместе с тем, особенности конструкции, способы размещения на земельных участках линейных объектов в большинстве случаев не приводят к существенным затруднениям или невозможности использования собственниками земельных участков, к существенному ограничению прав собственников или лиц, использующих земельные участки на иных правах. Как правило, линейные объекты не препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению, создавая несущественные неудобство в пользовании для собственника.

Несмотря на то, что линейные объекты по большей мере находятся в частной собственности, как правило, имеется наличие публичного интереса в их строительстве и эксплуатации, которое требует отражения в правовом регулировании соответствующих отношений в части установления баланса частных и публичных интересов.

II. Проблемы оформления прав на землю под линейными объектами.

В настоящее время процедура строительства и оформления прав на линейные объекты и землю под ними выглядит примерно следующим образом. Уполномоченным органом принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, после чего сетевая компания приступает к непосредственному осуществлению строительства. За ограничение прав пользователей участков, по которым проходит объект, производятся соответствующие расчеты компенсационного характера. По окончании строительства линейного объекта образуются земельные участки под отдельными, выступающими над поверхностью земли, структурными элементами линейного объекта. И хотя изначально согласовывалась трасса линейного объекта в целом, вновь образованные участки под отдельными структурными элементами линейного объекта, преподносятся в дальнейшем как ранее согласованные. Уже после предоставления упомянутых земельных участков выдается разрешение на строительство объекта. При этом, неам презюмировалось, что имелись все необходимые согласия собственников и иных пользователей земельных участков относительно осуществления строительства линейной компанией подобных объектов на принадлежащих им участках.

Трудности, возникающие при оформлении земельно-правовых отношений во время создания линейного объекта можно в итоге обособить в следующие группы:

— проблемы при проведении инженерных изысканий (так например, существенную проблему представляет собой обеспечение фактического доступа на участки, по которым будет проходить объект и связанный с этим вопрос о юридическом оформлении отношений);

— земельные участки, находящиеся в государственной собственности уже предоставлены иному лицу на праве аренды (повторно такой участок в аренду уже на предоставишь, а заключение договора субаренды, без предварительного внесения в него изменений, необходимых в связи с возведением линейного объекта, маловероятно);

— линейные объекты, в силу большой протяженности, пролегают по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам. В силу этого, единовременно и однообразно решить вопросы со всеми этими субъектами о выкупе или заключении договоров аренды земельных участков, занятых такими объектами, практически невозможно. Необходимость массового межевания участков ведет к существенному удорожанию и растягиванию по времени;

— для строительства линейного объекта необходима большая площадь земли, чем для дальнейшей его эксплуатации;

— линейные объекты пролегают по различным категориям земель, имеющим разнообразный правовой режим. Однако в Земельном кодексе Российской Федерации (далее также ЗК РФ) земли, на которых расположены линейные объекты, отнесены к землям промышленности и земель иного специального назначения. При этом, Земельный кодекс РФ устанавливает, что землями энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения могут быть признаны только земли, находящиеся за границей населенного пункта. Таким образом, коллизионной является ситуация, когда более половины линейных объектов расположены на землях населенных пунктов.

— отсутствие реальной возможности оформления прав на земельные участки, препятствует государственной регистрации прав на линейные объекты (существующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество требует указания в документах, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сведений о земельных участках, на которых оно расположено).

Как справедливо замечают Бочаров М. В. и Королев Д. В. подобные недостатки по большому счету «являются следствием лишь одной причины, а именно требования о том, что любая деятельность, от изысканий до строительства скважин и трубопроводов, может быть осуществлена только в границах земельных участков с определенным правовым режимом. Все остальные отрицательные явления являются лишь следствием: двойное и тройное образование земельных участков, их перевод в другие категории, высокая стоимость кадастровых работ, а в конечном счете — высокая стоимость доступа к земле линейной компании[1].»

III. Пути решения проблем.

Возведение на условиях сервитута линейных объектов вполне могло бы быть вариантом, способным устранить бы массу проблем, возникающих на практике, при строительстве подобных сооружений. Отечественному законодательству на настоящий момент известен сервитут двух видов: частный сервитут, регулируемый гражданским законодательством и публичный сервитут, устанавливаемый в соответствии с нормами ЗК РФ.

Для целей определения родового понятия сервитута, воспользуемся дефиницией, косвенно отраженной в положениях п. 1 ст. 274 ГК РФ. Законодатель понимает сервитут как право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника соседнего земельного участка (иной недвижимости), посредством заключения соглашения сторон или на основании решения суда.

Однако вынуждены констатировать, что закрепленные ГК РФ нормы о сервитутах не учитывают существующее положение дел. Несмотря на то, что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается по требованию собственника недвижимости. Однако эта самая недвижимость на том этапе, когда заключение соглашения о сервитуте могло бы решить массу проблем, в рассматриваемом случае отсутствует, линейные объект еще только предполагается построить. Отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку сам объект еще не существует, его только предполагается построить.

Для установления сервитута необходимо построить линейный объект, а до этого строительство придется осуществлять непонятным образом, основываясь на добровольном волеизъявлении собственника, ведь сервитут может устанавливаться только в интересах собственника недвижимости. К возможным путям решения этой проблемы мы еще вернемся.

А если господствующая недвижимость и есть, то формулировка закона о «нуждах собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута» только добавляет трудностей.

Кроме того, не идеален механизм координации интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку «Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка» (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Потенциальному сервитуарию остается уповать на положительное волеизъявление собственника земельного участка и его добросовестность.

Проблему можно попытаться решить обратившись к правовой конструкции публичного сервитута. В настоящий момент публичный сервитут предусмотрен нормами ст. 23 ЗК РФ. Публичный сервитут можно понимать как право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное посредством нормативного правового акта. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом компетентного органа власти в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия ЗУ.

В соответствии с законом публичный сервитут должен подлежать государственной регистрации.

Существенной проблемой является то, что органы власти не заинтересованы в установлении публичного сервитута. Ведь, правообладатель вправе требовать компенсации за ограничения в пользовании земельным участком или даже предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Кроме всего прочего установление публичных сервитутов для целей строительства и эксплуатации линейных сооружений действующим законодательством не предусмотрено. Публичный сервитут допускается лишь для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры В законе приведен ограниченный перечень ситуаций, позволяюших использовать механизм публичного сервитута.

Вместе с тем, публичный сервитут не решает трудностей в вопросах строительства нового линейного объекта. К тому же, несмотря на общественно полезный интерес в создании линейного объекта, сам объект как правило находится в собственности конкретного лица, что слабо согласуется с положениями ЗК РФ.

Это интересно:  Проиграли апелляцию что дальше

IV. Перспективы развития.

Попытка внесения изменений в нормы, относящиеся к правовому регулированию сервитутов, уже имели место, но все они не привели к сколь-нибудь значимому результату. В настоящее время тенденция на внесение изменений в законодательство Российской Федерации в части совершенствования норм о сервитутах нашла свое отражение в проекте внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации. Расширена сама дефиниция «сервитут», серьезные изменения планируются в части регламентации отдельных видов сервитута. Так, появляются такие субинституты, как строительный, мелиорации, горные, коммунальные.

Таким образом, в существующем виде для нужд, связанных с возведением и эксплуатацией линейных объектов в полной мере не подходят ни конструкция частного, ни конструкция публичного сервитута, ни положения о строительном сервитуте, отраженные в проекте изменений в ГК РФ.

На наш взгляд, выходом может служить использование следующих правовых конструкций: конструкции личного сервитута либо конструкции реального сервитута.

Как и родовое понятие сервитута, личный сервитут пришел к нам из римского права. Личные сервитуты принадлежали конкретным лицам персонально и представляли собой пожизненные права пользования чужой вещью.

Личным сервитутом для целей строительства линейных объектов будет являться сервитут, обеспечивающий строительство линейных объектов, необходимых для деятельности определенного лица, принадлежащий такому лицу персонально.

Введение института личного сервитута позволит наделить правами сервитуария для конкретных нужд конкретное лицо, что позволит данному субъекту требовать принудительного заключения договоров об установлении сервитута от собственников земельных участков по которым предполагается прохождение линейного объекта.

Легальный же сервитут – правовой инструмент, широко распространенный в законодательстве иностранных государств (как то Испания, Германия), в том числе, для целей, связанных с возведением линейных объектов. Легальный сервитут представляет собой сервитут возникающий либо при наличии условий, указанных в законе, либо в силу принятия публичного акта, устанавливающего такой сервитут в пользу конкретного субъекта. Легальный сервитут возникает не в результате волеизъявления корреспондирующих субъектов или на основании судебного решения, а в силу указания нормы права. Будучи очень похож по своим признакам на публичный сервитут, легальный сервитут таковым, тем не менее, не является.

Институт легального сервитута даст таким образом возможность управомоченному субъекту, соответствующему предписанным законом признакам, использовать земельные участки, принадлежащие частным собственникам для нужд, связанных со строительством линейного объекта. Законом или подзаконным актом должен быть закреплен ряд черт, характерных для подобного сервитуария. Такими нормативными требованиями могут быть требования, касающиеся размера активов компании-строителя, опыт выполнения работ в соответствующей сфере хозяйствования, специальное право на выполнение работ особого вида.

Таким образом, можно со всей уверенностью предположить, что посредством набора правовых инструментов, состоящего из категорий личного и легального сервитута нивелируются проблемы, возникающие при проведении инженерных изысканий, обеспечении доступа на земельные участки частных собственников, снимается проблема соотношения площади земельного участка, необходимого для строительства объекта и его последующей эксплуатации; уходит на второй план вопрос, связанный с различием правовых категорий земельных участков; существенно должна будет упроститься процедура регистрации прав собственности на созданный линейный объект.

Особо отметим, что публичный сервитут по сути представляет собой ограничение права собственности в пользу всех без исключения, субъективным правом на чужую вещь не являясь. Легальный же сервитут устанавливается в пользу конкретного лица, хотя и может преследовать публичный интерес. На наш взгляд, допустимо установление легального сервитута в отношении объектов, которые не являются объектами права в строгом смысле слова, как то несформированные земельные участки.

Нельзя обойти стороной вопрос о плате за устанавливаемый сервитут. Он не урегулирован ни законодательно, ни в судебной практике. Говоря о последней, хочется отметить большое количество противоречий, не разрешенных высшими инстанциями. Хотя мы исходим из того, что сервитут является средством преодоления монополизма собственника земельного участка, баланс частно-правовых интересов требует, чтобы наложенный сервитут не был излишне обременительным. В качестве альтернативы решения проблемы смеем предложить вариант, заключающийся в привязке стоимости платы за сервитут к величине земельного налога за сопоставимый земельный участок. Соотношение платы за установление конкретного сервитута к величине земельного налога может варьироваться в зависимости от размера участка, площади обременения, ограничения правомочий собственника.

В связи с изложенным выше, полагаем, что назрела потребность внесения конкретных изменений в законодательство.

В качестве обоснованного варианта, статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагаем изложить в следующей редакции:

«Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. В случаях, предусмотренных законом, при наличии к тому оснований, сервитут может устанавливаться на условиях личного сервитута либо на условиях легального сервитута.

Легальный сервитут представляет собой сервитут, возникающий при наличии условий, указанных в законодательстве. Порядок и условия установления легального сервитута определяются органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Личный сервитут представляет собой сервитут, предоставляемый конкретному лицу для нужд, связанных со строительством протяженного объекта объекта. Порядок и условия установления личного сервитута определяются органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

3. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

4. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

5. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 4 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

6. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.»

Группа Компаний «ЭРА-ГЕО-ГИД»

[1] Оформление земельных отношений под объектами недропользования и линейными объектами: актуальные проблемы и перспективы законодательного регулирования(Бочаров М.В., Королев Д.В.)(«Правовые вопросы строительства», 2010, № 1)

Администрация муниципального образования Воскресенское

ПРОКУРОР РАЗЪЯСНЯЕТ: УСТАНОВЛЕНИЕ СЕРВИТУТА

Зачастую осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках во многом связано со взаимодействием между их правообладателями. К примеру, в случае, когда проход и проезд к вашему земельному участку можно обеспечить только через соседний (чужой) земельный участок, либо требуется подвести к своему земельному участку различные инженерные коммуникации. Данные вопросы могут быть решены с помощью установления сервитута.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Так, в апреле 2017 года Президиумом Верховного суда РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с установлением сервитута на земельный участок.

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами указанной категории разъяснено, что:

— при решении вопроса, какому суду — общей юрисдикции или арбитражному надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений;

— с требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок;

— сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом);

— не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием;

— при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

— плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей;

— условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Практика по спорам об установлении и прекращении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута)

Федеральные нормативные правовые акты

Земельный кодекс РФ

— ст. 23 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)»

Гражданский кодекс РФ

— ст. 274 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)»

— ст. 275 «Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок»

— ст. 276 «Прекращение сервитута»

— ст. 277 «Обременение сервитутом зданий и сооружений»

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

— ст. 52 «Особенности осуществления государственной регистрации сервитута»

Федеральная судебная практика

В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

(П. 4 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

(П. 5 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

(П. 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельном участке, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Это интересно:  Ребенок после развода хочет жить с отцом

(П. 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

(П. 11 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

(П. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не определяет специальных оснований для установления сервитута на земельные участки, расположенные в границах полосы отвода автомобильных дорог. Такие основания закреплены гражданским законодательством.

(П. 26 раздела «Практика применения земельного и градостроительного законодательства» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

Пункт 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом. Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. При рассмотрении дел об установлении сервитута суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

(Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2016 N 18-КГ16-113)

Если ответчик не ответил на предложение истца заключить соглашение об установлении сервитута, спор об установлении сервитута и его условиях должен быть разрешен судом.

Возможность установления сервитута как права ограниченного пользования участком, пределы такого пользования и плата за пользование должны определяться судом с учетом фактических обстоятельств конкретного дела и доводов сторон.

Практика Московского городского суда

и Московского областного суда

Само по себе наличие права собственности на земельный участок не является безусловным основанием для обеспечения проезда на этот участок. При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

(Постановление Президиума Московского областного суда от 14.12.2016 N 583 по делу N 44г-245/2016)

Нужды и потребности истца в установлении ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом не должны нарушать баланс интересов участников земельных правоотношений. Сервитут может быть установлен только на таких условиях, чтобы при его осуществлении не были несоразмерно ограничены данным обременением права собственника, который не должен быть стеснен в возможностях осуществления принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а если установление сервитута невозможно без такого стеснения, последнее должно быть минимальным.

Установление сервитута в отношении земельного участка ответчиков не представляется возможным: по предложенному экспертом единственному варианту установления сервитута необходимо снести строения ответчиков (металлический хозблок и душ), которые возведены в границах принадлежащего им земельного участка, что нарушает права собственников.

Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; а также необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Таким образом, право сервитута устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

Сервитут не устанавливается путем обязания лица устранить препятствия в пользовании имуществом, но согласно ст. 274 ГК РФ предполагает разработку вариантов обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок и т.д.

Коротко о важном

— об установлении сервитута;

— о прекращении сервитута.

— об установлении (определении) границ земельного участка;

— об обязании устранить (не чинить) препятствия в пользовании земельным участком;

— о признании построек ответчика самовольными постройками и об обязании ответчика осуществить снос этих построек.

— С требованием об установлении сервитута в суд может обратиться как собственник земельного участка, для использования которого устанавливается сервитут, так и лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также другие лица в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами (п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ).

— Надлежащим ответчиком по данной категории споров является собственник земельного участка, в отношении которого необходимо установить сервитут. Кроме того, в качестве ответчика может выступать лицо, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 1, 6 ст. 274 ГК РФ).

— При определении суда, в который следует обращаться по данной категории споров, следует учитывать субъектный состав участников спора, а также характер их правоотношений. Исходя из совокупности этих критериев обратиться можно либо в суд общей юрисдикции, либо в арбитражный суд. То, что сервитут устанавливается в отношении имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, не может быть основанием для обращения в арбитражный суд, если у сторон спора отсутствует статус предпринимателей.

Кроме того, при возникновении спора об изменении условий или прекращении сервитута выбор суда также осуществляется по указанным выше критериям и не зависит от того, каким именно судом был установлен сервитут. Например, если собственник земельного участка утратил статус индивидуального предпринимателя, спор о прекращении сервитута, установленного ранее решением арбитражного суда, разрешается не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции (п. 2 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

— Дела, вытекающие из споров об установлении (прекращении) права ограниченного пользования чужим земельным участком, подсудны районному суду (ст. 24 ГПК РФ). Иск следует подавать в суд по месту нахождения земельного участка (ст. 30 ГПК РФ), как иск о правах на недвижимое имущество, на который распространяется правило об исключительной подсудности (абз. 2, 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

— Если постройка, для обеспечения прохода или проезда к которой устанавливается сервитут, является самовольной, в том числе возникла в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества, обращаться с иском об установлении сервитута нецелесообразно — такое требование удовлетворено не будет (п. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

— Если помимо сервитута имеются другие способы обеспечения права пользования имуществом, не следует обращаться в суд с исковым требованием об установлении сервитута. Причина в том, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия альтернативных вариантов пользования истцом принадлежащим ему имуществом. Если такие варианты имеют место быть, в установлении сервитута будет отказано (п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

— Важно учитывать, что в результате установления сервитута в отношении земельного участка его собственник не должен лишаться возможности использовать его в соответствии с разрешенным использованием (п. 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

— Согласно ст. 276 ГК РФ сервитут может быть прекращен, во-первых, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а во-вторых — в случаях, когда в результате обременения сервитутом земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может использоваться по целевому назначению.

Требование о прекращении сервитута, если отпали основания, по которым он был установлен, может предъявить в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут (п. 6 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

— Действующее законодательство не предусматривает обязательного досудебного (в том числе претензионного) порядка урегулирования спора об установлении, изменении условий или снятии сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если стороны не достигли соглашения о сервитуте или его условиях (п. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

— Размер государственной пошлины при подаче искового заявления об установлении, изменении условий или прекращении сервитута составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

— Исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде — в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, — посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ).

— Основным доказательством того, что полноценное право пользования истцом принадлежащим ему земельным участком невозможно без установления сервитута, является соответствующее заключение землеустроительной экспертизы. Таким образом, для получения заключения эксперта необходимо ходатайствовать перед судом о назначении такой экспертизы. Соответствующие требования можно включить в текст искового заявления.

— В исковом заявлении об установлении сервитута следует указать цели и условия его установления. Кроме того, следует привести аргументированные доказательства того, что право пользования недвижимым имуществом не может быть реализовано истцом в полном объеме иначе как при помощи установления сервитута. В противном случае в удовлетворении исковых требований может быть отказано (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-10979/2016).

— Следует помнить, что сервитут может быть как срочным, так и постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Поэтому в исковом заявлении об установлении сервитута следует указать срок, на который необходимо установить сервитут, либо упомянуть, что сервитут предполагается постоянным (то есть без определенного срока действия). Следует учитывать, что срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель (п. 4.1 ст. 23 ЗК РФ).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Статья написана по материалам сайтов: wiselawyer.ru, zakon.ru, voskresenskoe35.ru, legascom.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector