Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант

Действующее жилищное законодательство предусматривает 3 основных способа управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять общим имуществом самостоятельно, посредством товарищества или Управляющей компании, с которой заключается соответствующий договор. Преимущества и недостатки, особенности каждого из этих способов подробно рассматриваются в статье.

Содержание

Законодательная база

Подобные вопросы регулируются федеральным законодательством – а именно Жилищным кодексом. В нем прописываются общие задачи управления имуществом (безопасность жизни, здоровья проживающих, сохранность имущества, соблюдение требований по его содержанию и т.п.).

В этой же статье указаны основные способы управления:

  1. Самостоятельное (собственниками без привлечения посредников).
  2. Управление через потребительский кооператив – это может быть товарищество собственников (ТСЖ) или другой кооператив.
  3. Делегирование своих полномочий Управляющей компании – один из наиболее распространенных способов.

Собственники должны выбрать именно из этих трех пунктов, поскольку не допускается ситуация, при которой никто не несет ответственности за общедомовое имущество, его содержание и ремонт.

Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре. Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии. Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).

Способ 1. Непосредственное управление

Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:

  1. Каждый собственник самостоятельно следит за своим участком, следит за исправностью водопровода, электропроводки, чистотой в общем коридоре (лестнице) и т.п. Все работы по текущему ремонту, а также по возможному устранению поломок также выполняются самостоятельно, за свой счет.
  2. Во втором случае организация управления точно такая же, но собственники передоверяют часть своих полномочий соответствующим компаниям (например, по вывозу мусора, по оказанию услуг уборки и т.п.). С ними заключаются соответствующие договоры, каждый собственник вносит плату за оказание услуг пропорционально площади своей недвижимости.
  3. Можно организовать содержание общего имущество подобно второму случаю, однако доверить заключение договоров с коммунальными компаниями своему представителю. Он выбирается из среды владельцев квартир, который и организует подписание договора, внесение платы, контролирует качество работ и т.п.
  4. И еще один вариант – все собственники самостоятельно заключают договоры с коммунальными службами, доверяя им всю ответственность по содержанию, ремонту и устранению аварий, связанных с общим имуществом. Подходит для небольших домов, где располагается, например, 5-7 квартир.

Преимущества способа связаны со значительной экономией средств, недостатки – с возможными рисками при смене обслуживающей компании.

Какой порядок управления многоквартирным домом подойдет лучше?

Статьи по теме

В каждом многоквартирном доме должно быть организовано управление. Оно осуществляется разными способами. В статье мы расскажем о том, зачем жильцам выбирать способ управления МКД, как это делается, и какие варианты существуют. Опишем особенности, преимущества и недостатки каждого способа, а также приведем ссылки на законодательные акты, определяющие действия управляющих организаций, собственников помещений и местных властей.

Статья 161 ЖК РФ позволяет собственникам квартир выбирать наиболее подходящий способ управления многоэтажным домом. Это решение принимается на общедомовом собрании. По желанию жильцов и владельцев нежилых помещений в дальнейшем оно может быть изменено. Принятое в ходе голосования решение можно поменять, если собственники окажутся недовольны тем, как осуществляется обслуживание их дома.

Зачем нужно выбирать способ управления многоквартирным домом?

Вместе с правами собственности на жилье владельцы многоэтажек наделяются рядом обязанностей. В частности, они должны надлежащим образом содержать общедомовое имущество. Именно владельцы жилых и нежилых помещений МКД отвечают за то, чтобы эта собственность не причинила вреда имуществу или здоровью прочих лиц. Данные положения прописываются в статьях 31 и 39 ЖК РФ.

В связи с этим в многоэтажке всегда должен быть ответственный орган, который будет заниматься обслуживанием общедомового имущества. Без управления МКД оставаться не может. Если владельцы помещений не выполняют свои обязанности в данной части, то за них это сделает муниципалитет в порядке, прописанном в статье 162 ЖК РФ.

Какие есть способы управления МКД?

Управление многоэтажным домом может осуществляться тремя способами.

  1. Непосредственное управление. Подходит для домов, в которых до 30 квартир.
  2. Организация товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
  3. Передача МКД специализированной управляющей организации в ЖКХ.

В каждом случае есть свои преимущества и недостатки. В то же время при любом способе появляются ответственные руководящие лица, которые следят за содержанием МКД и обеспечением владельцев квартир необходимыми жилищно-коммунальными услугами.

Обязательность выбора способа управления

Конкретный вариант управления многоэтажкой определяется ее жильцами на общедомовом собрании по правилам, прописанным в статье 44 ЖК РФ. Проведенное путем голосования решение становится обязательным для всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Это касается и не голосовавших граждан, и отдавших свой голос за иной способ.

Жильцы не всегда могут организоваться и решить вопрос с выбором варианта управления многоэтажным домом. Если им установлен срок, в который такое решение должно быть принято, и он просрочен более чем на 1 год, то муниципалитет получает право сам назначить управляющую организацию. Дело в том, что власти на местном уровне отвечают за безопасность людей, проживающих на контролируемой ими территории. Именно поэтому они требуют организации в МКД соответствующего управления.

УК подбирается на открытом конкурсе. Все желающие компании предлагают свои услуги, а жильцы или представители муниципалитета выбирают подходящего кандидата. При отборе оценивается выгодность предлагаемых условий и возможные последствия подписания соглашения с той или иной организацией.

Способы управления согласно законодательству

Рассмотрим подробнее каждый из указанных во втором пункте способов управления МКД.

1. Непосредственное управление предполагает самостоятельную работу владельцев квартир в этом направлении без участия сторонних организаций. На жильцов в таком случае ложатся все расходы по поддержанию дома, его конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии.

Преимущества непосредственного управления:

  • не надо оплачивать услуги управляющей организации;
  • собственники сами выбирают подрядчиков для выполнения всех требующихся работ и при необходимости меняют их;
  • отдельные работы собственники жилья могут делать сами, например, убирать территорию;
  • коммунальные услуги предоставляются по индивидуальным договорам. В таком случае появление одного задолжника не спровоцирует отключение ресурсов всем остальным жильцам.

Есть у этого способа и недостатки:

  • он работает только при условии, что жильцы принимают активное участие в решении касающихся всего дома вопросов;
  • исчезает возможность получения муниципальных денег на проведение капремонта.

Для перехода к непосредственному управлению домом нужно создать инициативную группу, которая и будет заниматься в дальнейшем решением всех вопросов – проводить общедомовые собрания, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и так далее.

2. ТСЖ и ЖК как объединения владельцев квартир имеют некоторые различия. В товарищество собственники объединяются только для того, чтобы заниматься управлением МКД. Кооператив сначала создается для постройки здания, и затем преобразуется в организацию, отвечающую за его эксплуатацию.

ТСЖ занимается проведением всей необходимой управленческой работы. В том числе, оно отвечает за содержание и ремонт общедомового имущества, а также за обеспечение жильцов коммунальными услугами. Определенные виды работ жильцы могут выполнять своими силами, например, убирать подъезды.

Преимущества создания ТСЖ:

  • возможно предоставление муниципальных средств;
  • расходование средств жильцов исключительно на нужды МКД и оплату ЖКУ;
  • самостоятельность в составлении плана-графика проведения необходимых работ;
  • при наличии свободных помещений их можно сдавать арендаторам и получать дополнительные средства, которые целиком расходуются на нужды жильцов. Возможность полноправно вести коммерческую деятельность – один из важных плюсов ТСЖ;
  • прозрачность информации о доходах и расходах товарищества.
Это интересно:  Выдача водительских удостоверений в москве

Основных недостатков в работе товарищества два:

  • при неоплате коммунальных ресурсов кем-то из собственников без них рискует остаться весь дом;
  • руководящие лица ТСЖ при ведении деятельности с нарушениями могут привлекаться к административной ответственности. Например, руководителей товарищества достаточно часто привлекают по статье 19.1 КоАП РФ, то есть за самоуправство.

3. Специализированная управляющая организация – это именно тот вариант управления МКД, который получил наибольшее распространение. С УК заключается договор, и на основании него дому предоставляется необходимое обслуживание.

Чтобы передать многоэтажку определенной управляющей организации, необходимо провести такое решение через общедомовое собрание с составлением соответствующего протокола и голосованием. Жильцы сами выбирают подходящую УК на конкурсной основе. Однако бывает и так, что ни одна организация не берется обслуживать дом. Например, такие ситуации возникают со старыми, требующими повышенного внимания и другими проблемными объектами. В подобных ситуациях вмешиваются местные власти, которые принудительно распределяют между существующими управляющими организациями «невыгодные» дома.

С подходящей УК жильцы заключают соглашение на срок до 5 лет. Если компания некачественно выполняет свои обязанности, то собственники могут осуществить ее смену, произведя в одностороннем порядке расторжение договора.

Передача дома управляющей организации дает следующие преимущества:

  • обслуживание осуществляется профессионалами;
  • плата за ЖКУ ниже в сравнении с другими вариантами управления;
  • за качеством предоставляемых услуг следят контролирующие органы;
  • при появлении в доме неплательщиков остальные собственники не пострадают от отключений.

Со стороны жильцов при выборе в пользу УК есть и определенные риски:

  • возможно завышение расценок на предоставляемые услуги;
  • нередко необходимые услуги предоставляются несвоевременно из-за большой загрузки работников управляющей организации, нехватки техники и прочих моментов;
  • УК может умышленно обанкротиться, в результате чего исчезнут все накопленные ею средства жильцов.

В 2015 году начал работать 225-ФЗ, в соответствии с которым все управляющие компании должны получать лицензии. Указанный закон не только сделал лицензирование обязательным условием работы УК, но и установил четкие требования к тем, кто рассчитывает на получение разрешительной документации. Они записаны в статье 193 ЖК РФ.

Наличие у управляющей организации лицензии означает, что она удовлетворяет всем требованиям законодателей. Угроза лишения разрешительных документов на управление многоэтажными домами стала эффективным инструментом в руках контролирующих органов, следящих за деятельностью УК.

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят: жилые помещения (квартиры/комнаты), нежилые помещения, иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки), инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на: создание удобных условий для проживания жильцов; обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом; предоставление коммунальных и жилищных услуг.
Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит: состояние технических систем здания; порядок на прилегающей территории; состояние мест общего пользования внутри МКД; заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; контроль коммунального обеспечения МКД и другие функции.

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками; создание ТСЖ или жилищного кооператива; передача дома в управляющую организацию.

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от: количества квартир в доме; платежеспособности собственников; наличия приборов учета; отношений с ресурсоснабжающими организациями; и прочих факторов.
Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен: своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги. иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин: УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения. Управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК. УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).
Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя: оплату коммунальных услуг, ремонтные и строительные работы, поиск подрядчиков и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана: в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы; обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг; соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать: адрес дома; описание общего имущества МКД; перечень коммунальных услуг и их стоимость; список работ по содержанию, ремонту и их стоимость; цену договора; порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает: прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома; раскрытие информации о деятельности УК; заключение договоров на предоставление коммунальных услуг; установление тарифов на содержание и ремонт жилья; работу аварийно-диспетчерской службы.

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют: правила осуществления деятельности по управлению МКД; обязанности должностных лиц; управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Это интересно:  Банкротство физических лиц последствия для человека

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД: Гражданский Кодекс РФ (часть 1, часть 2, часть 3) Жилищный Кодекс РФ Правила содержания общего имущества в МКД Правила предоставления коммунальных услуг Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 Договор управления многоквартирным домом

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану: Фиксировать бюджет дома: доходы и расходы. Определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект. Вести контроль денежных средств. Искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях. Тщательно следить за состоянием имущества МКД. Информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ. Организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив.

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Совет многоквартирного дома и управляющая компания: плюсы и минусы

Государство перекладывает ответственность за состояние жилфонда на собственников.

С новыми обязанностями и правами необходимо разобраться, чтобы жить в комфорте. Первый по важности вопрос для любого МКД – форма управления.

Жилищный кодекс предполагает право выбора одного из трех способов управления МКД. Достаточно часто жильцы обращаются за услугами к управляющим компаниям, плюсы и минусы которых мы рассмотрим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое совет дома?

Управление многоквартирным домом может происходить тремя путями:

  1. Непосредственное управление владельцами.
  2. Создание товарищества собственников, жилищного кооператива.
  3. Наем управляющей компании.

Состав и председатель совета избираются на собрания из жителей МКД. В обязанности совета дома входят:

  • обеспечение исполнения решений и постановлений собственников;
  • формирование повестки обсуждений собраниями, вынесение предложений по использованию общего имущества, его содержанию, рассмотрение возможности заключения договоров между собственниками и организациями, предоставляющими коммунальные услуги и другое;
  • надзор за оказанием различных услуг, содержанием и ремонтом общего имущества МКД и его управлением, качеством коммунальных услуг;
  • отчет о произведенной работе на ежегодном итоговом собрании.

Орган подчиняется общему собранию владельцев дома. Если он трудится некачественно, его в любой момент могут переизбрать.

Когда владельцы управляют сами

Непосредственное управление годится для маленьких домов, каких уже практически не строят. Этот вариант требует постоянного участия в процессах обеспечения жизнедеятельности дома практически всех жителей.

Переходным способом является создание товариществ и кооперативов собственников. Его можно выбрать и для маленьких, и для больших домов.

Решения жителей здесь также важны, но в основном для ключевых моментов содержания дома и прилегающей к нему территории. Многие проблемы могут без привлечения жителей решать уполномоченные на это члены правления ТСЖ.

При такой форме управления жители становятся владельцами дома на правах дольщиков. Они ответственны за утверждение бюджета, определение суммы взносов и платежей, сдачу общедомового имущества арендаторам. Содержится дом на средства из бюджета, который организуют все жители совместно.

Преимущества:

  • Собственники сами распоряжаются собранными в фонде деньгами;
  • Есть возможность самостоятельно выбрать поставщиков ресурсов и производителей ремонтных работ по внутридомовым сетям, отказавшись от услуг ЖЭК;
  • Правление товарищества или кооператива можно при необходимости переизбирать, а также проконтролировать его работу;
  • При создании юридического лица представляется не только возможность открыть свой банковский счет, но и участвовать в судебных разбирательствах, если понадобится;
  • Есть возможность приватизации земли у дома;
  • Помещения в доме можно сдавать в аренду, а прибыль пускать на нужды дома.

Минусы:

  • Если несколько жильцов задолжали за какую-то коммунальную услугу от нее отключат всех, так как на дом устанавливается общий счетчик потребления ресурсов;
  • Непорядочное правление может ввести в заблуждение доверчивых соседей и растратить накопленными всеми собственниками деньги из фонда.

У руля управляющая компания

Для большей части МКД лучшим вариантом является выбор управляющей компании – сторонней организации, нанятой следить за делами дома. Далее вы узнаете, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации и нужна ли она вообще.

УК — коммерческая структура, подчиняющаяся Гражданскому кодексу. Договор управления является для нее основанием проведения работ в МКД.

Если жители выбирают этот способ управления, то они лично, общим решением, нанимают определенную компанию, которой и передают полномочия по организации различных работ в их доме.

Если жители не могут определиться самостоятельно с тем, какую именно компанию они хотят видеть «у руля», то такой выбор за них может сделать муниципалитет, назначив управляющую организацию (или более привычно — управляющую компанию) принудительно. При желании ее можно будет сменить.

Обязанность компании — заключить договор на оказание услуг с каждым владельцем помещений. Все подписавшиеся из каждого дома считаются единой стороной заключаемого контракта, оказания жилищно-коммунальных услуг. После подписания документа собственники обязаны платить УК за работу.

Чтобы работа приносила желаемый результат, необходимо выбрать хорошую УК:

  1. Перед подписанием договора необходимо оценить эффективность работы компании на примере других МКД. Информация такого рода открыта и должна быть предоставлена по первому требованию.
  2. Желательно оставить выбор на компании, стаж работы которой более 3-х лет.
  3. Играют свою роль профессионализм кадров, а также материально-техническая, производственная базы.
  4. Главное, на что стоит обратить внимание, — отношения УК с поставщиками ресурсов. Со всеми подобными организациями должны иметься действующие договоры, задолженностей перед ними быть не должно.

Плюсы единоличного исполнительного органа управляющей компании:

  • Задуматься самим придется лишь при выборе подходящей организации. Основым преимуществом управляющей компании для жильцов является то, что далее обо всем будет думать и заботиться она, а собственники помещений – лишь пожинать плоды;
  • В большом доме можно, создав собственную УК, взять контроль над ЖКХ в свои руки. Если всё пойдёт хорошо, то подобные услуги можно начать оказывать и другим домам, с чего получать прибыль.

Недостатки управляющей компании:

  • За услуги УК нужно платить;
  • Если УК недобросовестна или по каким-то иным соображениям задолжает ресурсоснабжающим организациям, есть риск остаться без тепла, воды и света. Но такая опасность есть и при любых других способах управления;
  • Если компания разорится, обанкротится, то практически невозможно будет вернуть обратно свои деньги;
  • Средства, перечисляемые жителями одно дома, могут уйти на ремонт чужого.

Непосредственное управление стоит выбрать владельцам помещений в домах, где их как можно меньше, где каждый уверен в своем соседе и его возможности всегда участвовать в важных общедомовых делах и делать это разумно.

Сегодня организовывать ЖСК или ТСЖ, а также привлекать к помощи управляющие компании предпочтительнее, особенно, если речь идет о домах, где счет квартир идет на десятки.

Управляющая компания, проверенная и выбранная со знанием дела, подойдет для грамотного жизнеобеспечения дома при минимуме затрат со стороны жителей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как избрать совет дома и его председателя и зачем УО это нужно

Создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Управляющая организация, однако, может быть заинтересована в избрании совета и его председателя – для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию. Читайте о том, как избрать совет МКД.

Когда и на какой срок избирается совет МКД

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на общем собрании собственников. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Это интересно:  Вступление в наследство после смерти без завещания госпошлина

Почему УО может быть заинтересована в создании совета дома

Польза для УО от работы председателя и всего совета дома вытекает из их основных полномочий. Председатель совета МКД вправе:

1. Вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях (п. п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Управляющей организации проще обсудить проект договора или изменений в него с одним человеком, чем со всеми собственниками. Председатель заранее обсудит с УО договор и сможет на ОСС донести до собственников его основные тезисы и условия.

2. Подписывать договор управления от имени собственников на основании выданных ему доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

УО сможет сэкономить время и ресурсы, если со стороны собственников договор управления или дополнительное соглашение к нему будет подписывать один человек. Не будет необходимости распечатывать дополнительные экземпляры и направлять документы почтой каждому собственнику без гарантии получить их обратно.

3. Подписывать акты приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контролировать выполнение работ и оказание услуг (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Наладив конструктивную работу с советом МКД и его председателем, УО всегда может переговорить с ними по поводу каких-то недочётов и недоделок, допущенных при содержании и ремонте общего имущества дома.

Если в доме выбран председатель совета, то в его обязанности входит подписание актов приёмки выполненных работ от УО. С председателем совета МКД можно договориться о направлении ему актов приёмки заказным письмом раз в год, и утвердить эти условия на общем собрании собственников.

4. Выступает в судах по вопросам управления домом и предоставлению коммунальных услуг от имени собственников на основании доверенности (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Вести любые споры с одним человеком всегда проще, чем с несколькими, поэтому управляющим организациям пойдёт на пользу, если председатель будет представлять интересы многочисленных собственников помещений в доме.

5. Решать вопросы о проведении текущего ремонта общего имущества и иные вопросы с согласия общего собрания собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Составление плана по текущему ремонту на год станет проще, если согласовывать его будет только председатель совета или совет МКД.

Совет многоквартирного дома, наряду с контролем за исполнением УО договора управления и исполнением решений ОСС, выполняет информационно-аналитические функции. Совет выносит на обсуждение собственников важные вопросы и предложения по управлению домом, ежегодно отчитывается о проделанной работе (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Как провести собрание собственников по выбору совета дома

Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:

1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:

  • утверждение количества членов совета МКД;
  • выбор членов совета МКД в утверждённом количестве;
  • выбор председателя совета МКД из числа членов совета МКД;
  • утверждение Положения о совете МКД;
  • утверждение порядка доведения до собственников итогов общего собрания.

Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.

4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Как УО улучшить взаимодействие с советом дома и его председателем

Если в многоквартирном доме уже избран совет и его председатель, то управляющей организации будет полезно построить с ними конструктивный диалог. Хорошие отношения с этим выборным органом МКД поможет УО оперативно решать возникающие при управлении домом вопросы, доводить до собственников важную информацию.

1. Если совет МКД создал отдельные комиссии собственников для контроля разных направлений деятельности по управлению МКД, то УО может взять в совете список таких комиссий и контакты ответственных лиц (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Взаимодействие УО с профильными комиссиями, обладающими актуальной информацией в сфере своих полномочий, поможет оперативно решать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, снизит количество обращений недовольных собственников в орган ГЖН, который может провести внеплановую проверку и привлечь УО к ответственности.

2. УО совместно с членами совета МКД может организовать информационную работу среди собственников помещений.

Например, председатель совета МКД или его члены могут проводить обучение и семинары для жителей дома по вопросам жилищного законодательства, правам и обязанностям собственников и исполнителей ЖКУ, по формированию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома и другим важным вопросам.

Подобная работа позволит снизить количество обращений и претензий, которые жители МКД направляют в адрес управляющей организации, упростит процедуру утверждения на ОСС обоснованного повышения размера платы за жилищные услуги.

3. УО может предложить совету МКД и его председателю использовать информационную систему для реализации полномочий совета, упрощения обмена актуальной информацией между советом, УО и собственниками.

Решение об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы должны принять на общем собрании собственники (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ). Использование систем и приложений ускорит и облегчит обмен информацией, создаст прямой канал связи между УО, советом МКД, его председателем и собственниками.

4. УО может предложить собственникам на ОСС наделить совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Например, существенно облегчит управляющей организации содержание и ремонт общего имущества дома, если председатель будет наделён полномочиями принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Ксения Терлецкая

Статья написана по материалам сайтов: 2ann.ru, www.gkh.ru, vgkh.ru, 101urist.com, roskvartal.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий