Ипотечный кредит на долю квартиры, часть дома: какие банки дают, каковы условия

Ипотека на долю в квартире (доме) – долгосрочный кредит, выдаваемый банками на приобретение в собственность части обособленного жилого помещения. Процедура покупки, последующего владения и распоряжения долевым имуществом определяется статьями 245 – 252 ГКРФ.

Содержание

Можно ли взять в ипотеку долю квартиры или дома в 2018 году

В 2018 году не планируется изменений в жилищном законодательстве, поэтому оформление ипотеки на долю в недвижимости производится аналогично предыдущему году. Рыночная ситуация и высокая конкуренция между банками приводят к тому, что все больше банков допускают кредитование сделок купли-продажи доли недвижимости, часто даже выделяя их в отдельные программы. Правда, условия в рамках таких предложений более жесткие, чем у стандартных продуктов.

Ключевое требование к заемщику – наличие гражданства Российской Федерации. В остальном потенциальный клиент должен удовлетворять следующим критериям:

  • достигнуть минимального возрастного порога (21-23 лет);
  • иметь постоянное место работы;
  • получать легальный доход, подтвержденный налоговой службой или нанимателем;
  • иметь хорошую историю по ранее выданным кредитам.

Вопрос предоставления ссуды на часть жилья решается банком индивидуально, исходя из особенностей ситуации заемщика.

Возможные проблемы и сложности при покупке

В целом, финансово-кредитные учреждения неохотно кредитуют покупку доли в недвижимости. Это связано с тем, что она становится обеспечением возврата ипотечного кредита. В случае возникновения проблем с погашением задолженности, банк имеет право реализовать долю в квартире на публичных торгах, чтобы вернуть свои средства.

Часть либо половину продать гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Вдвойне тяжелее, если речь идет о небольшом населенном пункте со слабым спросом на жилье.

В итоге кредитор остается с неликвидным активом, от которого мало толку. Выдача кредитов на покупку доли в квартире или доме является для банка вложением с повышенным риском, поэтому он тщательнее подходит к отбору клиентов.

Помимо стандартных требований к заемщику, учитывается:

  1. Местонахождение приобретаемой недвижимости. Предпочтение отдается недвижимости в столицах регионов, крупных городах, курортных местах.
  2. Характеристика и состояние жилья. Старый и ветхий фонд не кредитуется (степень износа более 50%). Проблемы могут возникнуть при покупке части коммунальной квартиры, деревянного дома, доли в квартире, расположенной в хрущевской пятиэтажке. Высока вероятность отказа в кредите при наличии у жилья обременений либо ограничений, отсутствии подведенных коммуникаций.
  3. Участники сделки. Заключение сделки между родственниками может насторожить банк и навести на мысли о ее фиктивности. Оформление доли на несовершеннолетнего либо выкуп 1/2 квартиры у бывшего супруга(-ги) довольно проблематичны, так как грозят кредитору дополнительными сложностями при взыскании задолженности.
  4. История владения и возникновение прав. В большинстве случаев долю выкупает человек, уже владеющий частью данного жилья, то есть, имеющий на него права в связи с наследованием, приобретением или разделом имущества. Он укрупняет свою долю и в перспективе становится полным собственником. Стать долевым владельцем «с улицы», изначально не имея на жилье никаких прав, сложно. Банки зачастую отказываются кредитовать подобные сделки.
  5. Наличие обеспечения, возможность привлечь созаемщика. Шансы на получение кредита возрастут, если созаемщиком выступит супруг(-га) либо будет предложено обеспечение в виде залога транспортного средства, недвижимости.

Сделки с участием несовершеннолетних всегда проходят под пристальным вниманием органов опеки. Оформить часть квартиры на ребенка легко, однако стоит учитывать, что продать такую долю будет невозможно, если условия проживания маленького владельца станут хуже.

Например, семьей из трех человек была куплена «двушка» 48 кв. метров, из них 24 кв. метра принадлежало несовершеннолетнему сыну. В связи с рождением второго ребенка родители решили продать жилье и купить трехкомнатную квартиру 70 кв. метров. Опека даст разрешение на сделку, только если в новом жилье сохранится доля несовершеннолетнего (24 кв. м.). В покупке «однушки» площадью 35 кв. м. будет отказано сразу, так как условия проживания ребенка ухудшаются.

Легче всего оформить ипотеку на последнюю часть, когда по итогам сделки заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости. Банки охотно дают кредит под залог целой квартиры или дома.

Если в течение месяца собственники не выкупят долю, то согласия для оформления не требуется. Однако банки все равно включают данный документ в список необходимых для оформления.

Как правильно оформить и в какой банк обратиться

Выдачу ипотечных кредитов на приобретение доли в квартире осуществляют чаще небольшие банки, которым трудно конкурировать с гигантами рынка. Традиционно крупнейшим ипотечным игроком является Сбербанк – он допускает приобретение долевой собственности в кредит. Также кредитуют «Транскапиталбанк», «Газпромбанк», «Дельтабанк» и другие учреждения.

Ниже размещена аналитическая таблица, по которой можно сравнить ключевые условия ипотечного кредита по приведенным банкам.

Условия и особенности процедуры получения ипотеки на покупку доли в квартире

Случается, что родственники или супруги совместно владеют недвижимым имуществом (статья 244 ГК РФ). Или же бывшие муж и жена (или просто группа родственников) делят жилплощадь. Как ни странно, данная проблема касается не только судебно-юридической сферы, но и сферы банковской. Приобретение доли какой-либо жилой недвижимости является довольно распространенной практикой в области ипотечного кредитования. Сбербанк, например, подсчитал, что такая ипотека в рамках его работы составляет примерно 25% от всех ипотек в целом. Ипотека на долю в квартире имеет место, когда соблюдаются следующие условия:

  • есть какое-то жилье, владение которым осуществляется в долях. То есть есть несколько собственников, каждый из которых имеет в собственности часть представленной недвижимости – квартирную комнату или часть дома;
  • долевой принцип таков, что имеется какой-то доминирующий собственник, которому принадлежит большая часть квартиры или дома. Или же кто-то из владельцев хочет купить долю каждого другого совладельца, чтобы стать полноправным собственником, а остальные готовы дать согласие на это, поскольку денежный эквивалент какой-нибудь комнаты для них привлекательнее, чем сама комната;
  • в результате ипотеки на выкуп доли в квартире у квартиры или дома останется единственный полноправный владелец.

Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

Например, есть четырехкомнатная квартира и три собственника. Один владеет двумя комнатами, двое других – по одной. Если эти двое не имеют возражений, тогда первый владелец выплачивает им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости этих комнат (подсчитывается относительно рыночной стоимости всей квартиры). И все – покупка доли квартиры завершена. Теперь единственный собственник в финансовом плане будет иметь дело только с банком. Ибо ипотеку на покупку доли в квартире ему выдало именно это финансовое учреждение. Но банк далеко не всегда соглашается на оформление кредита на выкуп доли. Почему? Причин тут три:

  1. Дело в том, что в 90% всех инцидентов с имущественными долями стороны имеют или имели близкие/родственные отношения. Это разведенные муж и жена, дети и родители, братья и сестры. То есть данный случай таков, что по ипотеке купить долю можно только у родственника. Предположим, получает заемщик кредит на долю в жилой недвижимости. Отдаёт деньги своим близким, становится полноправным собственником и… начинает гасить ипотечный кредит этими же деньгами, потому что родственники, будучи по договоренности, вернули их ему. Зачем это родственникам? Тут можно предположить разное. Например, родственники сами задолжали банкам по кредитам, и чтобы избежать потери своего имущества решили таким способом на время передать его заемщику. Собственность допустимо передавать по-всякому. Сценариев можно предположить немало. Строго говоря, банку-кредитору это все равно – главное, что выданный кредит на долю постепенно возвращается. Но вот с объективной юридической точки зрения здесь попахивает мошенничеством. Некоторые банки дорожат своей «до блеска чистой» репутацией и не захотят иметь дело с такими клиентами.
  2. Но это не основная причина. Главная причина кроется в другом. Бывает, что заемщик после реализации ипотеки на долю в квартире не становится единоличным собственником. Например, на взятые в долг деньги приобретается только одна комната. Для банка это значит, что в случае банкротства заемщика от такого залогового имущества будет мало проку. Поскольку продать его даже по дешевке гораздо труднее, чем целую квартиру или дом. Спрос на отдельные комнаты и доли частных домов невероятно низок. Фактически, банк останется с бесполезным для него балластом, с кусочком недвижимости, который крайне трудно перевести в деньги. Именно поэтому почти всегда обязательным условием финансовой организации выступает пункт, подразумевающий, что после выкупа доли заёмщик станет единоличным владельцем. То есть деньги выдаются на «последний пазл», а не на «пазл» как таковой. Хотя конъюнктура рынка недвижимости меняется в зависимости от масштаба города. Например, в Москве, где жилплощадь стоит бешеных денег, и комната в квартире идет на вес золота, что делает получение долевой ипотеки более доступным. А вот в мелком, провинциальном городе спрос и, следовательно, шансы в несколько раз ниже.
  3. И последний, третий фактор, когда заемщик собирается приобрести часть жилплощади, на которую кто-то из его родственников уже имеет права, например, по завещанию или дарственной. Тогда потенциальный законный владелец может оспорить акт купли-продажи в суде, после чего заемщик лишится этой доли, банк потеряет залоговое имущество, а ничем не обеспеченный кредит «зависнет» на неопределенный срок.

Предложения от Сбербанка и других банков

В силу этого банки проводят проверки. Конечно, договоренность между родственниками учреждение не раскроет, но вот проверка на соблюдение второго и третьего условий ведется тщательно. Но как взять такую особую ипотеку? Да аналогично той, что дается на целое жилье. Основные этапы такие же и набор документов тот же. Какие банки дают кредиты на покупку доли квартиры или части дома? Взять ипотеку для получения в собственность доли недвижимого имущества можно во многих кредитных организациях. Сбербанк, как крупнейший банк России, активно занимается долевым кредитованием. Но здесь дадут подобный заем только при обязательном соблюдении одного из двух условий:

  • после приобретения доли через ипотеку вся недвижимость переходит клиенту (об этом уже говорилось). Например, полностью выкупленный дом, но с изначальным владением только его половиной;
  • либо оставшаяся часть недвижимости закрепляется в собственности у мужа/жены заемщика (заемщицы).
Это интересно:  Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Второй пункт надо пояснить. Когда у супругов «совет да любовь», и каждый из них владеет половиной квартиры/дома, то второй половинке и незачем брать ипотеку. Жена мужу или муж жене просто может подарить свою долю (согласно 246-й статье ГК РФ), если семья хочет, чтобы собственник был один. Второй пункт актуален для ситуации, когда жена/муж владеет только частью недвижимости, а вторая часть пока не принадлежит ни жене, ни мужу. Тут возникают различные варианты. Например, есть третье лицо, могущее претендовать на часть жилплощади. Или же доля уже находится в собственности у другого родственника жены/мужа, который согласен ее продать. Заем на долю в доме Сбербанк предлагает по следующим параметрам:

  • сумма кредита – от 300 тыс. до 15 млн рублей;
  • сумма кредита не может превысить 80% от рыночной стоимости жилья;
  • годовые проценты – 12%;
  • период кредита – до 30 лет;
  • в качестве залога для обеспечения займа всегда оформляется вся недвижимость целиком, т. е. ипотеку под залог доли в квартире Сбер не выдаст;
  • приветствуется, когда кто-то из супругов выступает созаемщиком.

Газпромбанк, РИБ, Банк Зенит и Транскапиталбанк

Газпромбанк выдвигает ряд достаточно строгих требований к самому объекту недвижимости. Обязательным моментом является физическое страхование объекта ипотеки. В ряде случаев может потребоваться и титульное страхование. Если имеют место следующие пункты, то кредит в ГПБ предоставлять не станут:

  • дом числится как аварийный;
  • заемщик собрался покупать комнату в коммунальной квартире;
  • объектом ипотеки выступает однокомнатная квартира категории «малосемейка»;
  • исключаются все хрущевки, которые стоят на территории Москвы и близлежащей территории (бывший московский округ);
  • деревянные дома, включая и те, которые имеют только деревянную внешнюю оболочку.

В остальном ГПБ мало чем отличается от того же Сбербанка: максимум здесь можно получить 45 млн рублей, максимальный срок 30 лет, процентная ставка 12%. Плюс имеется условие минимального первоначального взноса в 15% от суммы займа. Русский ипотечный банк выделяется тем, что здесь можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры и с тем условием, что дольщик так и останется дольщиком, т. е. владеть будет только частью недвижимости. Основные условия этого банка следующие:

  • максимальная сумма в РИБ не определена (плавающая), зато минимальный порог – это заем в 1 млн рублей;
  • клиент обязан сразу, единовременно внести в счет погашения ипотеки 25% от ее суммы. В качестве помощи можно привлечь материнский капитал, причем если до 25% средств будет не хватать, банк может снизить планку первоначального взноса;
  • минимальная ставка по годовым процентам – 14,5%;
  • период кредитования длится не дольше 25 лет;
  • страхование жилья от физического ущерба – обязательное, страхование жизни и здоровья заемщика и титульное страхование – по желанию клиента, но если их не соблюсти, годовые проценты вырастут на 1,5-2%;
  • если клиент после реализации ипотеки станет полноправным единоличным владельцем недвижимости, тогда годовые проценты уменьшатся на 0,5%.

Банк Зенит известен тем, что здесь процентная ставка тесно коррелирует с размером первоначального взноса.

Ипотека на долю в квартире: условия, особенности, документы

Проблемы по предоставлению ипотеки регулируются последовательностью принятых федеральных нормативных актов.

При заключении договора ипотечного кредитования нужно правильно соблюдать их правила, для того чтобы банк не отказал в выдаче денежных средств.

В отношении заемщиков предъявляются определенные требования, которые действуют на основе указаний существующих норм законодательства.

Условия ипотеки

Вопросы касающиеся выдачи ипотечного займа закрепляются в ФЗ 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон был принят государственной думой 7.05.2013 г.

В указанном акте дается определение понятию «ипотечный кредит», раскрывается механизм оформления кредита, а также определен перечень лиц, которые могут претендовать на получение займа.

В ситуации нехватки денежных средств на покупку жилья у некоторых граждан имеется возможность оформить кредит на долю в квартире.

Подобный вид ипотечного кредитования дается под большой процент на недолговременный срок.

В некоторых случаях понадобится заложить иную жилплощадь, которая подходит под условия банка и обладает ликвидностью.

Правилами принятых нормативных актов не вводится ограничений на приобретение доли в квартире.

Договор купли-продажи позволяет на отпущенные банковским учреждением финансы купить определенную часть жилплощади на легальном основании.

Необходимо отметить, что реализовать в жизни такое стремление заемщика получается не в каждом случае.

Заемщику нужно обратиться в банк за получением ипотечного займа с заявлением с приложением необходимых документов.

В случае одобрения заявки оформляется договор ипотечного кредитования, который содержит как условия на выдачу кредита, так и на совершение сделки купли-продажи на приобретение доли в жилом помещении.

Заявителю следует заранее скоординировать с банком все условия выдачи ипотечного займа перед тем, как начать искать соответствующего его требованиям жилое помещение.

Если заемщик находит подходящую квартиру, то с ее продавцом заключается договор купли-продажи.

Причем покупателю обязательно необходимо уведомить продавца о том, что жилье будет приобретаться в счет кредитных средств.

В каждом случае вопрос разрешается индивидуально исходя из конкретной ситуации.

Возможны следующие ситуации:

Разумеется, кредитор может выдать клиенту ипотеку, однако может и не одобрить заявку.

Банки неохотно идут на предоставление средств под залог доли жилья, поскольку, если заемщик не выполняет условия договора, то у банка возникают трудности при продаже доли в квартире.

В случае выкупа доли квартиры, когда покупатель становится собственником квартиры, ипотечный кредит предоставляется банком, но зачастую под повышенную процентную ставку в отношении заемщика.

В последнем приведенном случае, банк нередко отказывают претендентам в предоставлении заемных средств.

Несмотря на то, что некоторыми банками предоставляются денежные средства в таких случаях, но под высокий процент, что не выгодно для заемщиков.

Особенности

Согласно указаниям ФЗ № 102 в процессе кредитования такого объекта как часть квартиры имеются некоторые особенности, обладающие значением с правовой точки зрения.

Одной из таких особенностей при получении кредита под залог доли в квартире выступает обременение на квартиру полностью, а не на ее часть.

Программы кредитования под залог недвижимости осуществятся банковскими учреждениями строго в рамках закона.

Банкам приходится предоставлять средства по небольшой процент по кредиту, который может различаться от 9 до 14% исходя из условий, который предъявляются к клиенту.

В качестве основного условия выступает доказательство стабильного финансового состояния заемщика.

Требование выполняется путем:

— предоставления справки с официального места работы о начисляемой заработной плате;

— указанием на другой источник доходов с подтверждением их источника.

Кроме того, заемщику необходимо произвести процесс оценки доли в квартире для определения ее реальной стоимости.

Если заемщиком не будет предоставлено заключение независимой оценочной компании с указанием ее стоимости, то банком скорее всего будет отказано в выдаче ипотечного кредита.

Также от заемщика потребуется получение согласия от сособственников жилья на продажу их доли в квартире. Такое согласие оформляется письменно и должно быть нотариально удостоверено.

При выдаче банковским учреждением ипотеки на долю жилья риск того, что кредит не будет возвращен повышается. Поэтому кредитор старается не выдавать заем.

Ипотека на покупку доли в квартире

Один из злободневных вопросов для наших соотечественников – это покупка собственного жилья.

Этот вопрос продиктован надобностями людей в комфортном проживании.

Для решения этого вопроса граждане страны часто заключают с банками договоры ипотечного кредитования, по причине отсутствия возможности приобрести жилье за наличность.

В частном доме

Отдельные граждане задаются вопросом, можно ли купить определенную долю частного дома, если она выделена в долевую собственность.

Данная сделка происходит соответственно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.

У каждого сособственника частного дома имеется преимущественное право покупки в отношении доли, если ее реализует один из них.

В отдельных случаях договор осложняется тем, что продажа сводится к продаже не доли в совместном имуществе, а к продаже какого-либо жилого помещения в доме.

Помещение представляет собой физически изолированную от дома часть.

Как правило такая ситуация случается, если:

При продаже части дома необходимо сообщить об этом другим собственникам.

В соответствии с законом он должен уведомить их письменно, указав условия сделки и желаемую цену за долю.

Если в течении месяца желающих приобрести продаваемую долю не найдется, то продающий собственник может продать ее третьему лицу.

Под материнский капитал

Ипотека оформляется на того супруга, который подал заявление в банк и приложил подтверждающие доход документы. От другого супруга нужно получить согласие в письменном виде.

О социальной ипотеке для бюджетников читайте в статье: социальная ипотека.

В качестве первоначального взноса для получения ипотечного кредита возможно использование материнского капитала, который идет в зачет погашения какой-либо части долга.

Однако для применения материнского капитала заемщику понадобится согласие органа опеки и попечительства, при наличии в семье несовершеннолетних детей.

Обычно орган опеки и попечительства спрашивает выдел доли, которая полагается ребенку.

Они должны быть выделены при оформлении права собственности на купленную долю в квартире.

Военнослужащими

«Военная ипотека» представляет собой действенный механизм, через который осуществляется помощь военнослужащим со стороны государства.

Возвращение денежных средств ипотечного займа совершается путем накопительных взносов, созданных на расчетном счету военнослужащего.

Согласно правилам НИС (накопительной ипотечной системы) каждый военнослужащий может участвовать в этой программе и в итоге приобрести жилое помещение.

Разумеется, допускается покупка не только объекта недвижимости целиком, но и доли жилья.

По установленным АИЖК инструкциям приобрести долю жилья через военную ипотеку у близких родственников не разрешается.

Главной причиной этого правила является то, что договор родственников может прикрывать намерение получать наличные средства по программе.

В этом случае сделка признается недействительной, потому что купленная часть квартиры продолжает оставаться у собственников.

Как оформить

Долевой собственностью признается какая-либо часть объекта недвижимости, принадлежащая нескольким людям по праву собственности.

Эти лица могут осуществить перераспределение общей собственности, если захотят после выплаты банковского займа.

Обычно, в этом случае с объекта снимается залог.

Для оформления ипотечного кредита надлежит подать соответствующее заявление, которое составляется по образцу, предоставленному банком.

Это интересно:  Как производится оплата при покупке квартиры

Заключение соглашения об ипотечном займе позволяет совершить покупку доли жилья с продавцом.

Банком выдаются средства для выкупа доли в объекте недвижимости.

Какие нужны документы

Как правило, совместно с заявкой на получение ипотеки заявителю необходимо приложить нижеуказанные бумаги.

К которым относятся:

Список нужных документов в отдельных банках различается, вследствие этого потенциальному заемщику следует уточнить его заблаговременно.

Кроме вышеуказанных бумаг прилагаются документы на приобретаемую долю жилья, выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Стоит ли брать ипотеку на долю квартиры?

Если говорить о разумности получения ипотеки на долю в общей собственности, то следует индивидуально оценивать этот вопрос.

Иной раз такой шаг является единственным возможным вариантом решений вопроса приобретения своего жилья.

Поэтому человек, который хочет взять ипотечный кредит, должен самостоятельно определиться стоит ли идти на такой шаг для обретения собственной недвижимости.

Нюансы ипотечного кредитования:

Заемщику следует рассудительно подходить к оценке своих возможностей перед обращением в банковское учреждение за получением кредита.

При этом, необходимо учитывать условия банка относительно процедуры оформления ипотечного кредита.

Какие банки дают

Главным образом люди задаются вопросом, можно ли взять ипотечный кредит в банке для покупки доли квартиры.

В России функционирует ряд банковских учреждений, осуществляющих ипотечные программы.

Отдельные из которых готовы предоставить денежные средства на приобретение не всего объекта жилья, а доли в нем.

Право собственности принадлежит приобретшему его лицу.

Список банков, которые предоставляют средства для приобретения доли в жилье:

Банками предоставляется ипотечный кредит на срок от одного года до 30 лет.

Квартиры в ипотеку от застройщика, читайте здесь.

Следует помнить, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по погашению задолженности, у банка возникает возможность обратить взыскание путем продажи заложенного имущества.

Видео: Ипотечный кредит на долю в квартире

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Всегда ли нужны услуги риэлтора?

Выгодное приобретение жилья

Аренда недвижимости в Крыму

Как купить квартиру в ипотеку от застройщика

Как при разводе делить квартиру в ипотеке по закону?

Опубликовал: admin в Семья 12.09.2018 Комментарии к записи Как при разводе делить квартиру в ипотеке по закону? отключены 4 Просмотров

Молодой семье сложно приобрести квартиру на собственные деньги, даже с помощью родственников. В современной России существует способ решить проблему приобретения недвижимости, не имея в наличии полной суммы к оплате стоимости квартиры.

Осуществить задуманное можно с помощью ипотечного кредитования. Ощущение радости от приобретения жилья может омрачить развод, так как при разделе имущества после развода придется решать вопрос с ипотекой. Процесс деления квартиры в ипотеке при разводе сложен и занимает много времени, но нерешаемых проблем нет.

Необходимо реализовывать раздел квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредитования, в правовом поле, соблюдая равноправные возможности каждого супруга после развода.

Приобретенная квартира в ипотеку является совместно нажитой собственностью, на которую каждый супруг имеет равное право, но и долговые обязательства распределяются в равных долях. Значит, при расторжении брака ипотечная собственность подлежит разделу, как и любое другое имущество между супругами.

Такое юридическое обоснование подтверждается в ст. 34 СК РФ, дополнительно подтверждение данной информации можно прочитать в ст. 256 ГК РФ, отдельно по распределению равных прав между супругами при делении имущества, совместно нажитого в период брага, стоит прочитать в ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации.

Кроме прав на собственность, в равной мере распределяются долговые обязательства супругов, перекладывание ответственности по возврату долго с одного супруга на другого осуществляется исключительно с разрешения кредитора.

Подробнее узнать можно об этом положении в ст. 391 Гражданского кодекса России. Нормы, прописанные законодательно, применяются судами для вынесения решений по делам о разделе ипотечной собственности, а также долгов по кредитам.

В юридической практике выделяют несколько оптимальных вариантов раздела ипотечной недвижимости:

  • Идеальным вариантом является продажа квартиры, находящейся в ипотеке, последующее гашение долгов по ипотеке, и распределение остатка суммы между супругами, в соответствии с их вкладом в оплату ипотеки. К сожалению, чаще всего не получается решить вопрос о разделе ипотечной собственности таким путем, происходит это по нескольким причинам. Во-первых, банк может отказать в праве досрочного гашения ипотечного кредита, чтобы не терять выгоду от возможных процентов. Вариантом решения может стать индивидуальный договор с представителями банка о предоставлении возможности продать квартиру в ипотеке, а на каждого супруга оформить индивидуальную ипотеку на отдельное жилье. Такой вариант может быть отклонен, если банк не будет уверен в платежеспособности каждого гражданина, находящегося в бракоразводном процессе. Во-вторых, очень сложно при современном количестве продаваемой жилой площади найти покупателя, который согласится приобретать квартиру, обремененную залогом обязательством перед банком. В-третьих, эмоциональное состояние при разводе бывших супругов может отрицательно сказаться на результатах совместной продажи квартиры;
  • Еще один довольно хороший способ осуществить раздел ипотечного имущества заключается в распределении платежей по кредиту между супругами поровну, чтобы каждый индивидуально отвечал перед банком за гашение ипотеки в срок. Единственное, в чем может быть неудобство такого варианта развития событий, ; жить бывшим супругам придется в этой же квартире, пока не будет погашена ипотечная задолженность. Дополнительная трудность в реализации данного варианта решения проблемы разделения долговых обязательств кроется в том, что в любой момент один из супругов может перестать платить по своей части кредитного долга по следующим причинам:
  • переезжает из ипотечной квартиры в другое жилье, перестает оплачивать свою долю кредита;
  • заведомо не вносит платежи, провоцируя банк принять решение выставить квартиру на принудительную продажу, чтобы получить наличные деньги в свое распоряжение;
  • по уважительным причинам не имеет возможности оплачивать кредит. В случае если один из супругов уклоняется от оплаты кредитных обязательств, другой супруг имеет право оплачивать оба платежа и претендовать на большую долю при делении ипотечной квартиры. В случае провоцирования неплатежами одного из супругов кредитной организации, банк может через суд получить право на принудительную продажу квартиры в ипотеке, затем автоматически перечислить средства в счет гашения кредита, пени и других штрафных санкций, выдав на руки бывшим супругам лишь малую часть возможных средств от продажи квартиры. Причем после выставления квартиры на принудительную продажу банком, оба супруга лишаются права жить в этой ипотечной собственности. В случае досрочного погашения одним из супругов своей части долга за ипотеку, квартира все равно будет оставаться в совместной собственности, пока второй супруг не расплатится полностью. Однако для выплатившего свою долю гражданина выгода заключается в том, что он заплатит меньше процентов по кредиту, а претендовать будет на половину собственности при разводе;
  • Уступка своей доли на квартиру в пользу супруга освобождает от обязательств по выплате кредита по ипотечному договору, но и лишает права претендовать на жилую площадь. При таком варианте развития событий банковская организация, выдавшая кредит, будет тщательно проверять платежеспособность оставшегося одного должника. Прежде чем подавать заявление в банк на реорганизацию или переоформление договора ипотечного займа, нужно обдумать и подготовить все необходимые документы, так как за каждое переоформление или внесение изменений в договор банк начисляет комиссию размером до 1% от суммы оставшегося долга;
  • Другим вариантом раздела ипотечной собственности является полное гашение долга по ипотеке досрочно, выведение квартиры из-под залога банка и последующая продажа по рыночной стоимости. Доход с квартиры делится пополам между супругами. Сумму для гашения ипотечного долга можно получить путем продажи другого ценного совместно нажитого имущества;
  • Можно оформить отдельные кредиты на супругов, чтобы погасить совместно ипотечный долг и каждому отвечать по кредитным обязательствам, не связанным с ипотекой.

Как поделить ипотечную квартиру при разводе?

О том, как поделить приватизированную квартиру при разводе, читайте тут.

Нередки случаи, когда кредиторы выставляют требование разводящимся супругам о досрочном полном погашении ипотечного кредита, возможно, такое условие уже было прописано в кредитном договоре. Появляется юридическая практика выставлять требование со стороны кредитора заемщикам, чтобы перед оформлением ипотеки обязательно составляли брачный контракт, в котором прописывали условия гашения ипотечного кредита в случае развода.

Редко, но встречаются бывшие супруги, которые после развода не меняют кредитный договор, не стараются вносить изменения, а строго выплачивают по графику взносы, чаще такие ситуации связаны с семьями, где после развода в приоритете остаются дети для родителей.

Не стоит обращать внимание на то, что ипотека чаще всего оформляется на мужчину в семье, так как все имущество, приобретенное во время совместного проживания граждан в браке, равноправно распределяется на обоих супругов после развода. Права жены в таких случаях ни в коей мере не поражаются.

Как при разводе делить квартиру в ипотеке, если есть дети

В случае обременения жилой площади наличием в семье несовершеннолетних детей, суд при решении вопроса по разделу ипотечной собственности может отступить от принципа равного деления недвижимости между супругами. Заканчивается судебное заседание, как правило, вынесением решения о выделении большей доли в имуществе супругу, с которым остаются проживать дети. При этом сумма долга распределяется на супругов поровну.

Если на выплаты по ипотеке частично был применен материнский капитал, то в случае деления недвижимости при разводе на каждого ребенка будет высчитана доля собственности, соответственно потраченному капиталу. Так как материнский капитал является целевым выделением денег из бюджета государства, рассчитанным только на будущее ребенка и родителя, обеспечивающего условия проживания для детей.

Доля, высчитанная на основании потраченного материнского капитала, для детей выплачивается родителю, с которым они остаются, из суммы, оставшейся после погашения полной ипотечной задолженности перед кредитной организацией.

Необходимо учитывать еще один ключевой момент.

Если дети несовершеннолетние прописаны в квартире, то возможности продать эту собственность без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Родители обязаны представить документы, подтверждающие наличие другой собственности, где в комфортных условиях могут проживать несовершеннолетние дети в случае продажи ипотечной квартиры, в которой на текущий момент прописаны дети.

В противном случае попытка продажи квартиры в ипотеке, отягощенной наличием прописанных в ней несовершеннолетних детей, может обернуться лишением родительских прав и наложением административных штрафов.

Современное отношение к браку у молодых людей приводит к появлению большого количества пар, живущих вместе, вступающих в семейные взаимоотношения, но не желающих юридически закреплять свои права и обязанности.

Отсутствие ответственности у большинства представителей молодежи за свою семью, за будущее своих детей приводит к появлению ряда случаев, в которых ипотека оформляется на одного из сожителей, находящегося в гражданском браке; при этом правового понимания данного вида брака не существует, соответственно, закон не регулирует отношения деления собственности после того, как сожители расходятся, перестают быть вместе и более не ведут совместное хозяйство.

Это интересно:  Аренда квартиры с последующим выкупом

Собственность останется за тем, кто оформил квартиру на себя, при этом сумма взносов второго сожителя учтена не будет.

Перед кредитной организацией будет нести полную долговую ответственность гражданин, на которого был оформлен ипотечный заём.

Существует практика небольшого количества банков выдавать ипотеку неофициальным супругам, а на деле проводится выдача кредита с поручительством, что не облегчает долгового бремени заемщику. В итоге каждый кредитор стремится получить от заемщиков максимальные гарантии в случае оформления ипотеки, иногда прямым текстом сообщая, что людям, живущим гражданским браком, рекомендуется заключить брачный контракт, в котором будут расписаны все условия гашения ипотечного кредита в случае развода.

Для того чтобы избежать нежелательных последствий неправильного заключения договора ипотечного кредитования, важно проконсультироваться с юристом. Специалист поможет проконтролировать ход сделки и проследить за тем, чтобы гражданского сожителя внесли в договор на квартиру в качестве собственника, так как законодательство РФ не ограничивает количество собственников жилья.

Еще немаловажным фактом является необходимость сохранять все платежные поручения, которые осуществляют каждый из проживающих совместно граждан.

Трудности в выплате ипотеки после развода иногда возникают не по причине ругани бывших супругов, а из-за требований третьей стороны, в роли которой выступает кредитор. Даже в случае соблюдения равноценного права супругов после развода на долги и их выплату, суммы выплат могут измениться, связанно это бывает с выставление требования кредитором погасить задолженность по ипотеке досрочно.

Собственники жилья не смогут провести операции с недвижимостью без участия кредитора, поэтому при желании кредитор может заблокировать возможность свободной продажи квартиры в ипотеке. Для соблюдения собственных интересов кредитная организация вправе отказать на просьбу изменить условия ипотеки супругам, проходящим процедуру развода.

Если по суду не получилось добиться изменений в кредитном договоре, то остается несколько вариантов для бывших супругов, как выплачивать ипотечный долг дальше.

Один вариант заключается в том, что супруги продолжают выплачивать ипотечный кредит, в письменном виде составляют соглашение о совместном использовании квартиры, учитывая все возможные варианты.

Другой вариант предусматривает составления документа о том, кто из бывших супругов обязуется выплатить ипотечный кредит в полной мере, кому достанется недвижимость на полных правах собственника.

Подводя итог, нужно отметить, что любые спорные моменты между супругами, так или иначе, можно разрешить, но далеко не всегда получается договориться с третьей стороной, так как задача кредитора не соблюдать права супругов, а максимально обезопасить свои интересы. Внимательно нужно составлять все договоры, особенно для получения ипотечного кредита.

Ипотечный кредит на долю квартиры и ее особенности

В кредит можно купить не только квартиру, но и долю в недвижимости, например, комнату в коммунальной квартире или жилом доме. Ипотека на долю обойдется от 8,25-14% годовых в рублях на срок до 30 лет.

Варианты долевой собственности

Недвижимость в долевой собственности означает, что у нее есть минимум несколько собственников и у каждого есть документы, подтверждающие право собственности (в частности выписка ЕГРН, где в графе «вид жилого помещения» указано «комната»). У владельца есть отдельный лицевой счет, а иногда и отдельный вход в квартиру. Долевую собственность не стоит путать с совместной собственностью супругов, когда доли еще не выделены. Оба варианта являются общей собственностью. Но ипотека возможна только на долевую недвижимость (причем далеко не в каждом банке).

Варианты покупки доли в недвижимости:

  • доля в загородном доме (с отдельным входом);
  • выкуп отдельной комнаты в многокомнатной квартире;
  • выкуп последней комнаты в квартире;
  • покупка комнаты в коммуналке.

Приобретаемая комната должна являться отдельным объектом недвижимости (изолированным жилым помещением). При кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ее размер должен соответствовать минимум одной изолированной комнате. Кухни, санузлы и кладовки купить не удастся.

Квартира, в которой приобретается доля, должна соответствовать требованиям кредитора и находиться в многоквартирном доме или отдельно стоящем загородном доме.

Больше всего шансов оформить ипотеку у тех покупателей, которые выкупают последнюю из не принадлежащих долей в квартире, после чего жилье полностью переходит в их собственность. Банки охотно кредитуют такие покупки, если у заемщика нормальный уровень платежеспособности и собраны все необходимые документы. Но комната должна быть ликвидным объектом и быть востребованным объектом на рынке купли-продажи недвижимости.

Важно! Банки готовы кредитовать покупку в основном последних комнат в недвижимости или комнат в коммунальных квартирах. С осторожностью кредиторы относятся к купле-продаже выделенных комнат в общежитии или комната в 2–3-комнатных квартирах.

Особенности купли-продажи комнаты

Ипотека на выкуп доли возможна только при наличии отказа от преимущественного права приобретения всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме. Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде.

Для получения отказа требуется:

  • направить всем совладельцам письменное извещение о продаже комнаты (заказным письмом с указанием даты);
  • если в течение месяца ответа не последует или будет получен письменный отказ, то можно назначать дату сделки купли-продажи комнаты.

Договор купли-продажи на комнату или долю в недвижимости в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не всегда является обязательным.

Многие банки сознательно ограничивают круг заемщиков-покупателей. Например, выдвигают требование, чтобы собственником имеющихся долей в квартире мог быть только заемщик (в единственном лице).

Требования к заемщикам

Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости, а не целую квартиру. От них требуется наличие стабильного дохода и наличие официального места работы или бизнеса.

Требования к заемщикам:

  • гражданство РФ и регистрация в стране;
  • возраст заемщика от 20–21 года;
  • общий трудовой стаж не менее года;
  • возможность привлечения до трех созаемщиков;
  • хорошая кредитная история (желательно в этом же банке);
  • наличие первоначального взноса в размере от 10–30% стоимости доли в недвижимости.

Если комната еще не выделена в отдельную собственность, то продавец обязан пройти эту процедуру. На момент обращения в банк у него уже должны быть все документы, подтверждающие право собственности. Выкуп в кредит доли в квартире у родственников банки обычно не кредитуют.

Окончательное решение о соответствии клиента требованиям принимается на основании анализа представленных документов. Если размер доходов позволяет, то клиент может вполне выкупить не одну на 2–3 комнаты в квартире. Но размер кредитных платежей должен хотя бы в несколько раз быть меньше ежемесячных совокупных доходов семьи.

Важно! Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, то банк будет требовать от него наличие стабильной прибыли и денежных поступлений на счет в течение последних нескольких лет.

Требования к доле в недвижимости

Банки очень серьезно оценивают предмет будущего залога. Проверка происходит в несколько этапов. Для начала анализируется пакет документов (выписка ЕГРН, техплан БТИ, отчет оценки, документы продавца). Проверяется, нет ли в комнате зарегистрированных лиц, которые находятся в местах лишения свободы, несовершеннолетних, чьи права могут быть нарушены.

Требования к доле в квартире:

  • площадь не менее 12 кв. м.;
  • наличие всех правоустанавливающих и технических документов на комнату;
  • нотариально заверенный отказ соседей от покупки;
  • стены, двери и окна в нормальном состоянии;
  • износ дома не более 60–70%;
  • отсутствие неузаконенных перепланировок (например, объединения нескольких комнаты в одну без разрешения жилищных органов, перенос дверей, обустройство в комнате санузла, газовой колонки и пр.);
  • наличие всех коммуникаций (отопления, водоснабжения, света и пр.);
  • дом должен быть без деревянных стен и перекрытий, с прочной и надежной кровлей;
  • без судебных споров с соседями или наследниками;
  • отсутствие обременений, например, залога, ареста.

Возраст доме, где располагается квартира, в которой покупается комнат должен быть не более 48–50 лет. На втором этапе кредитный менеджер подъедет для осмотра доли в недвижимости. Будет проверяться состояние ремонта, общая ликвидность объекта на случай невозможности выплаты кредита.

В большинстве случаев покупка небольшой комнаты в кредит с использованием материнского (семейного) капитала будет затруднительна. По требованиям законодательства заемщик обязан будет выделить доли в комнате своим детям, а если площадь мизерная, то Пенсионный фонд вряд ли одобрит такую сделку.

Невозможна также покупка комнаты в неприватизированной недвижимости, например, в общежитии или муниципальном, государственном жилье. Придется для начала пройти процедуру приватизации (это занимает до 2–3 месяцев), а уж потом обращаться в банк.

Важно! Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет смысл только, если жилье расположено в престижном районе, а сам дом построен уже после 1970 года. В противном случае банк вполне может счесть комнату неликвидным залогом и отказать в кредитовании.

Условия популярных банков

В 2018 году ипотеку на покупку доли недвижимости предлагают с десяток российских банков. Самыми активными кредиторами являются: банк Открытие, Тинькофф банк, ДельтаКредит, Сбербанк, Образование и другие банки.

  • ставки минимум 8,25-14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • минимальная сумма от 300–600 тыс. рублей;
  • максимальная сумма до 15–99 млн рублей;
  • обязательное страхование залога;
  • первоначальный взнос от 10–50%.

Самые низкие ставки по ипотеке предусмотрены при предоставлении первоначального взноса не менее 50% стоимости доли в недвижимости. При получении кредита на приобретение отдельной комнаты в квартире – процентная ставка обычно выше базовой величины минимум на 0,5%.

На купленную долю накладывается обременение на весь срок кредитования. Обязательно также страхование залога (стоимость примерно 0,2-0,3% суммы кредита). Желательно также застраховать свою жизнь, так как иначе банк повысит ставку на 0,5-1 процентный пункт, что невыгодно заемщику.

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире или доме:

Статья написана по материалам сайтов: creditkin.guru, kredit-blog.ru, ipoteka-nedvizhimost.ru, alteatrade.ru, ipotekar.guru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий