Кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как объекта недвижимости: как они соотносятся, что это такое и в чем разница между этими оценками, определение каждого из них

Ответ на вопрос: «Сколько стоит эта квартира?» — не всегда может быть однозначным. Фокус в том, что именно вопрошающий хочет узнать. У недвижимости много видов стоимости: первоначальная, остаточная, кадастровая, инвентаризационная, а также балансовая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная, и т. д. Сегодня, мы расскажем: что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся? Рассмотрим, что они собой представляют, где используется каждая из них, как и кто их исчисляет.

Содержание

Всё познаётся в сравнении

Вы заметили, что когда сравниваешь какие-то вещи между собой, легче составить понятие о них? Сейчас мы этим и займёмся. Сравним кадастровую и рыночную оценку квартиры по разным критериям.

Определения стоимостей объекта недвижимости

  • Рыночная стоимость — это максимально вероятная цена, определённая на текущий момент времени специальными методами оценки, по которой жилое помещение может быть продано в разумный для недвижимости срок. Это индивидуальная цена конкретной квартиры, учитывающая все её параметры.
  • Кадастровая – это стоимость квартиры, рассчитанная по установленной государством методике, исходя из удельной цены одного квадратного метра по однородным объектам. Это стоимость любой из квартир в одном районе, имеющих равные физические характеристики, без учёта их индивидуальных особенностей.

Разница в целях

Отличия в формулировке и трактовке понятий связаны с разным предназначением каждой из этих стоимостных характеристик.

Главными целями определения рыночной стоимости являются:

  • Определение реальной цены жилья для его продажи;
  • Оценка недвижимости для ипотеки в качестве залога;
  • Страхование объекта;
  • Раздел имущества между наследниками или между супругами при разводе;
  • Определение денежного размера доли в общей собственности и т. д.

Исполнители и заказчики оценки жилья

Исходя из целей, несложно догадаться, кто является заказчиком установления размера каждой из стоимостных характеристик.

Рыночную оценку заказывает непосредственно собственник помещения или другое заинтересованное лицо. Они вольны в выборе любого специалиста, имеющего законное право осуществлять оценочную деятельность, который на основании возмездного договора оценит рыночную стоимость указанного жилья.

Заказчиком кадастровой оценки являются органы государственной власти субъекта РФ или местные органы власти. Перечень объектов, подлежащих оценке, формируется и предоставляется Росреестром. Все объекты, состоящие на кадастровом учёте, должны быть оценены. Исполнитель выбирается в ходе проведения тендерных мероприятий. С победителем заключается договор на оказание услуг по массовой оценке недвижимости в населённом пункте.

Чем отличается процедура?

Как происходит оценка при установлении рыночной стоимости и определению цены для кадастрового учёта?

Оценка рыночной стоимости квартиры

Рыночная цена может определяться в любой момент времени, хоть каждый месяц или два, если это требуется заказчику в каких-то целях.

При подписании договора с оценщиком, заказчик передаёт оценщику документы, подтверждающие права на квартиру, технические документы на неё.

В договоре указываются:

  • объект (адрес жилого помещения);
  • цель оценки (для чего она нужна);
  • срок выполнения работ;
  • стоимость услуг и порядок расчётов.

А теперь кардинальная разница в процедурах проведения кадастровой и рыночной оценки:

  1. После подписания договора, оценщик выезжает на объект для его осмотра и фиксации ценообразующих факторов. Производится визуальная оценка конкретной квартиры, а не абстрактного объекта.
  2. По возвращении с объекта, оценщик в своем офисе проводит работу по обработке и анализу информации, подбирает подход и метод оценки (в соответствии со стандартами оценки, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 2010 г.).

Рынок сделок с квартирами достаточно обширный, поэтому, при оценке чаще всего используется сравнительный подход и метод сравнения продаж (что такое сравнительный подход в оценке недвижимости подробнее тут). По окончании работ специалист формирует отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости, выполненный согласно требованиям к его оформлению. Отчёт передаётся заказчику после проведения расчётов.

Установление кадастровой цены

Проведение государственной кадастровой оценки отличается тем, что начинается с принятия органами власти соответствующего решения. Проводиться она может не чаще, чем один раз в 3 года.

Далее формируется перечень объектов и объявляется тендер. По его результатам отбирается исполнитель (оценочная организация или независимый оценщик), с которым заключается договор на оценочные услуги.

Поскольку перечень оцениваемых квартир внушительный, оценщики не выезжают на каждую из них, в связи с чем, её индивидуальные особенности в расчёт не принимаются. В противном случае, затраты на оценку были бы в десятки раз больше, да и времени бы это заняло огромное количество. Это просто не по карману государству и лишено практического смысла. Поэтому определение цены объекта для внесения её в кадастр учёта, производится в соответствии с ФСО № 4, подразумевающим массовую оценку.

Как и при определении рыночной стоимости, специалисты проводят тщательный анализ рынка недвижимости в регионе, в населённом пункте. На основании метода сравнения продаж выводится удельный показатель цены за 1 кв.м. площади. Исходя из него, цена квартиры, вносимая в кадастр недвижимости, определяется произведением удельного показателя на площадь конкретной квартиры.

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, не учитывает ограничения и обременения в пользовании квартирой.

По результатам работы, отдел кадастровой оценки недвижимости землеустройства и мониторинга земель подготавливают проект отчёта об оценке, который проходит серьёзную проверку специальными органами. По её окончании, решением органов власти утверждается кадастровая стоимость жилых помещений. Со дня утверждения, она и считается принятой. Материалы передаются в Росреестр. Данные об установлении или изменении кадастровой стоимости вносятся в кадастр.

Оспаривание результатов

Собственник, или другое заинтересованное лицо, вправе оспорить результат как рыночной, так и кадастровой оценки, проведённой в отношении квартиры.

Оспаривание рыночной цены производится в суде. Доказательством несправедливости установленной стоимости будет служить положительное экспертное заключение по отчёту об оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится специально созданной в регионе комиссией по рассмотрению споров, куда заинтересованное лицо может подать заявление. К заявлению нужно приложить отчёт о проведении оценки рыночной цены квартиры, проведённой заявителем за свой счёт. Если комиссия сочтёт убедительными расчёты, приведённые в отчёте, кадастровая стоимость объекта будет установлена в размере её рыночной цены.

Как соотносятся цены?

Рыночная и кадастровая стоимости, рассчитанные на одну и ту же дату, достаточно близки по своему значению. Предопределено это тем, что государство старается максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, исходя из анализа реально проведённых сделок. Но чаще всего, она несколько ниже рыночной.

Сроки использования оценки

Срок, в течение которого заказчик вправе использовать результаты оценки рыночной стоимости, для целей в которых она проводилась, составляет максимум 6-ть месяцев.

Кадастровая оценка действует весь промежуток времени, пока не будет произведена новая государственная кадастровая оценка. Конечно, если её результаты не будут ранее оспорены заинтересованными лицами.

Дополнительная информация о порядке расчёта налога на недвижимость по кадастровой стоимости в этом видео:

Цена квартир подвержена влиянию различных факторов. Поэтому, очень важно подчеркивать на какую дату, произведено её определение. Рыночная стоимость может изменяться скачками в зависимости от благоприятной или неблагоприятной ситуации в стране. Поэтому, она более точно отражает реальную цену жилья в текущий момент времени. Кадастровую стоимость невозможно изменять каждый месяц или полгода. Она остаётся постоянной в течение, как минимум, трёх лет.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Разница рыночная и оценочная стоимость

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Виды стоимости в оценочной деятельности

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и предположение об уменьшении срока рыночной экспозиции здесь не работает.

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости

  • месторасположение нахождения объекта;
  • отдаленность его от центра;
  • присутствие транспортного обеспечения;
  • основополагающие характеристики района;
  • наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
  • развитость инфраструктурной сети;
  • тип проекта здания;
  • год постройки;
  • этажность;
  • материалы стеновых перегородок и несущих стен;
  • благоустройство прилегающей территории;
  • присутствие мусоропровода и лифта;
  • текущее состояние помещения;
  • площадь помещения, общая и жилая;
  • расположение комнат, планировка;
  • вид из окна и т.д.

Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.

Это интересно:  Как заменить электросчетчик в квартире правильно?

Что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся друг к другу

Рыночная и кадастровая стоимости, рассчитанные на одну и ту же дату, достаточно близки по своему значению. Предопределено это тем, что государство старается максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, исходя из анализа реально проведённых сделок. Но чаще всего, она несколько ниже рыночной.

Поскольку перечень оцениваемых квартир внушительный, оценщики не выезжают на каждую из них, в связи с чем, её индивидуальные особенности в расчёт не принимаются. В противном случае, затраты на оценку были бы в десятки раз больше, да и времени бы это заняло огромное количество. Это просто не по карману государству и лишено практического смысла. Поэтому определение цены объекта для внесения её в кадастр учёта, производится в соответствии с ФСО № 4, подразумевающим массовую оценку.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой расценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как объекта недвижимости: как они соотносятся, что это такое и в чем разница между этими оценками, определение каждого из них(2018г)

Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.

При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

  • возраст здания;
  • престижность месторасположения дома и района;
  • комфортность внутренней обстановки;
  • сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
  • наличие и состояние сантехнических приборов;
  • качество внутренних коммуникаций;
  • обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
  • этажность;
  • работа лифта;
  • вывоз мусора и пр.

Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.

Оценочная стоимость

Оценочная стоимость финансовых инструментов по фьючерсным и опционным договорам — (контрактам) признается равной сумме денежных средств, иностранной валюты и стоимости ценных бумаг, которые предоставлены в распоряжение клирингового центра в обеспечение исполнения обязательств по указанным контрактам. При этом указанная… … Официальная терминология

Оценочная стоимость ценных бумаг — – 1) средневзвешенная цена (курс) одной бумаги, имеющей признаваемую котировку, объявленная организатором торговли по итогам дня, в течение которого заключались договоры купли продажи ценных бумаг данного выпуска; 2) стоимость ценных бумаг,… … Рынок ценных бумаг. Словарь основных терминов и понятий

Оценка: кадастровая и рыночная. Что нужно знать?

Процесс определения кадастровой стоимости и последующего ее оспаривания неразрывно связан с таким понятием как оценка — кадастровая оценка и оценка рыночной стоимости. В повседневной жизни мы нечасто с этими понятиями сталкиваемся (ну если конечно мы не профессиональные оценщики), однако если мы хотим платить обоснованные налоги, хотим снизить кадастровую стоимость, не хотим переплачивать, то разобраться с этими понятиями нам придется. Жизнь заставляет. И сегодня на вопросы о кадастровой и рыночной оценке отвечают эксперты-оценщики ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС»:

Павел Карцев, к.э.н., MRICS, член Совета РОО, оценщик, Генеральный директор Valrus Ltd.

автор и ведущий семинаров «Подготовка отчетов по оценке земельных участков для оспаривания кадастровых оценок»

автор статьи «Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости» (есть в Консультант+)

Юлия Некрасова, оценщик Valrus Ltd

Но прежде, чем переходить к вопросам и ответам, хочу рассказать, как я с Павлом Карцевым познакомился. В 2015 году я вел в суде одно из дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Как обычно, административный ответчик в судебном заседании представил возражения на наш отчет об определении рыночной стоимости и встал вопрос о проведении судебной экспертизы. Ситуация стандартная, повторяющаяся практически в каждом деле. Ну не могут административные ответчики согласиться с отчетом об определении рыночной стоимости. Как сказал по этому поводу Чехов А.П.: «этого не может быть, потому что этого не может быть никогда». Итак, нужно было проводить экспертизу, а значит и предлагать кандидатуры экспертов. В тот период все это было лишь исполнением каких-то формальностей. Суд выслушивал мнение сторон о кандидатурах экспертов, но назначал экспертизы экспертам, предложенным административным ответчиком. Вот такие вот состязательность и равенство.

В «Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам» Верховный суд ориентирует нижестоящие суды осуществлять подбор экспертов исходя из их квалификации. На этом мы с моим доверителем и попытались сыграть, впрочем без особой надежды на успех. Было решено предложить кандидатуру такого эксперта, квалификация которого заведомо превосходила бы кандидатуры иных экспертов. Выбор пал на Павла Карцева. В своем ходатайстве мы указали его кандидатуру, подчеркнув высокую квалификацию, превышающую по всем параметрам (стаж, образование, опыт и т.д.) кандидатуры иных экспертов… И суд согласился. Все, кто практикует в данной сфере, подтвердят — насколько это необычный и редкий случай. И хотя административные ответчики опять представили свои возражения на заключение эксперта, Павел Карцев в судебном заседании подтвердил все свои выводы, уверенно ответил на все вопросы суда и административных ответчиков. По результатам экспертизы кадастровая стоимость земельного участка была снижена со 106 млн. рублей до 25 млн., а несогласие ответчиков с выводами эксперта позволило нам в дальнейшем взыскать еще и судебные расходы по делу.

Теперь наконец-то к вопросам и ответам:

Вопросы о кадастровой оценке

Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной? Почему ее превышает?

Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в связи с особенностями ее определения. В частности, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают индивидуальные особенности как объектов оценки, так и объектов-аналогов. Требования и положения федеральных стандартов оценки и федерального закона об оценочной деятельности налагают ряд особенностей при определении той или иной стоимости. Кадастровая стоимость не всегда превышает рыночную. Отклонения бывают как в большую, так и меньшую сторону. Другое дело, если кадастровая стоимость меньше рыночной, то владельцев недвижимости это, как правило, устраивает, а вот если она выше ее, и это влечет увеличение налогов, аренды и иных платежей, то появляется желание инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости и снижение ее до уровня рыночной.

Какие изменения ждут кадастровую оценку в связи с принятием новых методических указаний?

Новые методические указания по государственной кадастровой оценке (далее – ГКО), принятые в развитие положений Федерального закона от 03.07.2016 г.№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предназначены для использования государственными бюджетными учреждениями (далее – ГБУ), которые теперь будут проводить новые оценки. Ранее государственная кадастровая оценка проводилась частными оценщиками по результатам проводимых конкурсов через систему госзакупок. Конечно, принципиально в методологическом плане поменяется не много. Однако новые методуказания включают ряд положений, которые усиливают ответственность органов государственной и муниципальной власти за предоставление качественной информации об объектах недвижимости, без которой кадастровая оценка не может быть проведена. Кроме того, более четко описаны принципы разделения стоимости единого объекта недвижимости между земельными участками и объектами капитального строительства.

Как Вы оцениваете переход на кадастровую оценку государственными бюджетными учреждениями – плюсы и минусы?

Основной плюс в том, что ГБУ должны заниматься работами по ГКО на постоянной основе, т.е. постоянно собирать рыночную информацию, дополнять сведения об объектах оценки недостающими данными, должна соблюдаться преемственность подходов и методов оценки, будут в полном объеме соблюдаться гарантийные обязательства. Минус в том, что ГБУ – структура, финансируемая из бюджета субъекта РФ, а значит полностью подконтрольная и косвенно заинтересованная в выполнении бюджетных заданий, повышении налогов, что может повлечь завышение стоимости.

Проходят ли оценщики ГБУ какую-то специальную централизованную подготовку? Может быть курсы повышения квалификации и т.п?

В соответствии с требованиями закона о ГКО оценщики ГБУ должны иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, но при этом нигде не указано, что оценщик ГБУ должен иметь оценочное образование. Специальных образовательных программ, образовательных стандартов и квалификационных требований для сотрудников ГБУ по факту не установлено. Более того, требования, указанные в законе ниже требований, которые ранее предъявлялись к оценщикам и оценочным организациям, участвовавшим в ГКО на основе закона об оценочной деятельности и госзакупок.

Это интересно:  Поддержка молодой семьи при покупке квартиры

Что можно сделать, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной или хотя бы не превышала ее?

Это невозможно сделать единомоментно. Во всех странах это достигается только путем систематического накопления данных об объектах, о рынке, а также улучшением информационного и методологического обеспечения кадастровой оценки. Соответственно нам видятся 2 основных направления, которые обеспечат максимальный эффект: первое – расширение и уточнение сведений об объектах в кадастре недвижимости, и второе – информационная прозрачность рынка недвижимости с публикацией данных о ценах сделок, созданием системы ценового арбитража для снижения объема сделок, проводимых по заниженным ценам. По крупным объектам коммерческой и промышленной недвижимости, которых в каждом регионе можно насчитать не так уж и много, возможно, более эффективной будет оценка не на основе статистических методов, а индивидуальная оценка с привлечением профессиональных оценщиков.

Какие ошибки при определении кадастровой стоимости могут быть (чаще всего делают)?

Мы бы говорили не столько об ошибках, сколько об особенностях кадастровой оценки, которые могут привести к некорректному результату. Одним из вариантов получения некорректного результата может быть отнесение здания/помещения не к той группе объектов. Например, здание производственного назначения (условно, группа «склады») отнесли к группе офисов, соответственно и стоимость данного здания рассчитали как для офисной недвижимости.

Кадастровая оценка проводится методами массовой оценки, в рамках которой физически невозможно учесть все индивидуальные особенности объекта и, как следствие, для нетиповых объектов кадастровая стоимость может быть искажена. К таким особенностям, которые могут существенно повлиять на стоимость, относятся многофункциональный состав помещений (то есть, когда в одном здании располагаются помещения различного назначения, например, торговые площади, офисы и еще часть здания используется под складские нужды), особенности планировки (например, слишком большие потери полезной площади). И порой даже местоположение может «сыграть злую шутку» при определении стоимости. Так, например, среди наших проектов был объект – бывшее производственное здание, в советское время перестроенное под административные нужды, но расположенное в зоне концентрации высококлассных офисных центров. И как факт кадастровая стоимость для этого недорого объекта была определена на основании цен на офисы класса «А». Подобный критерий может быть учтен только при индивидуальной рыночной оценке.

Может ли обычный человек определить – допущены ли ошибки в отчете по определению кадастровой стоимости? На что обращать внимание?

К сожалению, без специальных знаний определить наличие ошибок в отчете по определению кадастровой стоимости достаточно проблематично. И, на наш взгляд, обычному человеку, далекому от оценочной деятельности, это ни к чему. Для него важен его конкретный объект. Краткую информацию о том, как определялась кадастровая стоимость по конкретному объекту и какова его стоимость можно посмотреть в Онлайн сведениях об объектах недвижимости и Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.

По типовым объектам, принадлежащим гражданам (квартирам, дачным участкам, домам, гаражам), понять насколько адекватная кадастровая стоимость достаточно просто, — можно открыть популярные сайты по недвижимости в сети Интернет (cian.ru, irr.ru, avito.ru, domofond.ru и др.) и найти сколько стоят подобные объекты в вашем же доме или соседних, какова их цена в целом за объект и на 1 квадратный метр, пересчитать эту стоимость на площадь вашего объекта.

По коммерческой и производственной недвижимости, земельным участкам под застройку лучше обратиться за консультацией к профессионалам. Мы в нашей компании Valrus обычно бесплатно консультируем наших клиентов на этапе поступления заявки относительно диапазона рыночной стоимости и целесообразности оспаривания кадастровой. Ведь может оказаться так, что даже при весьма существенном отклонении в стоимости в абсолютных цифрах налоги не так велики, а оспаривание требует затрат, и понесенные затраты могут оказаться сопоставимы или даже выше потенциального снижения налоговых платежей, которые собственник получит на выходе. Поэтому мы сначала предоставляем бесплатно консультацию, вместе с заказчиками взвешиваем выгоды и затраты, и только затем заключаем договоров, берем за работу деньги и приступаем к оценке с составлением полного отчета.

Вопросы об оценке р ыночной стоимости

Большинство отказов комиссий Росреестра из-за несоответствия отчетов Федеральным стандартам оценки (ФСО) – как этого избежать или ФСО настолько резиновые, что можно оспорить любой отчет?

К сожалению, часто отказ комиссии совсем не связан с несоответствием отчета требованиям ФСО. Кроме того, также может влиять «субъективизм» проверяющих отчет и незнание особенностей того или иного рынка, а также не вникание в особенности объекта. И, к сожалению, при желании, к абсолютно любому отчету можно предъявить замечание о несоответствии требованиям ФСО, но вопрос в корректности таких замечаний.

Есть ли специфика определения рыночной стоимости в целях установления ее в качестве кадастровой? В чем она, если есть?

Специфика определения рыночной стоимости в целях установления ее в качестве кадастровой диктуется требованиями и положениями федеральных стандартов оценки. Так, например, для целей оспаривания кадастровой стоимости, рыночная стоимость определяется исходя из текущего использования, в то время как при обычной рыночной оценке стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования, которое может не совпадать с текущим (часто бывают ситуации, когда операционный доход от текущей деятельности ниже, чем мог бы быть при наиболее эффективном использовании, а это влечет снижение стоимости объекта). Также при определении рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой не учитываются некоторые обременения. Например, у собственника заключен долгосрочный договор аренды по ставкам существенно ниже рыночных, что привело бы к снижению рыночной стоимости, при определении рыночной стоимости для оспаривания кадастровой он не будет учитываться.

Насколько трудозатратнее (дороже) определение рыночной стоимости в отношении нескольких участков в одном СНТ? Квартир в одном доме?

С точки зрения определения стоимости каждого конкретного объекта трудозатраты увеличиваются не значительно. При поступлении заявки от нескольких собственников в одном ТСЖ, СНТ, ЖСК, ГСК и т.д. основные затраты на дополнительные оценки будут не в расчетах, а в составлении отчетов. Если составление одного отчета на 1 квартиру будет стоить порядка 10 тыс. руб., то составление дополнительных отчетов – может быть уже по 5-7 тыс. руб. и даже меньше в зависимости от количества. Однако наиболее эффективным путем будет объединение собственников и заказ одной оценки на все объекта с предоставлением единого отчета об оценке. В таком случае стоимость в расчете на одного собственника может быть еще меньше. Более того, подавая в дальнейшем единое заявление в Комиссию и/или единый административный иск в суд, будут существенно экономиться и судебные расходы.

Как выбрать оценщика? На что ориентироваться? Есть ли какие-то объективные показатели и как избежать недобросовестной рекламы?

Будем откровенны, это зависит от цели, для которой нужен оценщик. Однако, если вам необходим качественный отчет и высокий уровень услуг, то сперва можно посмотреть, какие проекты и с какими компаниями работает оценщик, вероятно, в вашей сфере деятельности уже есть компании, которые работали с данным оценщиком. «Сарафанное радио» никто не отменял. Также стоит спросить у оценщика, что входит в состав его услуг. Это может быть просто отчет и дальше вы сами разбираетесь что и как, а может помимо отчета также входить сопровождение в комиссии и защита отчета и помощь в суде при отрицательном решении комиссии. Но не стоит забывать, что высокое качество работ не может стоить дешево. Поэтому наш совет, не стоит ориентироваться на наиболее низкие цены и сотрудничать со специалистами, готовыми «сделать всё под ключ» с какими-то «гарантиями». Настоящий профессионал берет вознаграждение за свою работу, понимая что действительно возможно, а что недостижимо, где могут быть высокие риски и возникнуть дополнительные затраты, доводит все это до сведения заказчика и вместе с ним принимает решение, каким путем идти.

Какова в среднем цена на определение рыночной стоимости объекта недвижимости? Из чего слагается цена и от чего может зависеть ее повышение/понижение?

Как мы уже сказали выше, стоимость услуг зависит от целого ряда факторов:

— объема услуг – либо это просто оценка, либо оценщик оказывает дополнительно консультационные и/или представительские услуги,

— вида и состава объектов и способа представления результатов – отдельный отчет на каждый объект или оценка целого комплекса однотипных объектов в рамках одного отчета,

— сложности оцениваемых объектов, которая зависит от их функционального назначения, размера, фактического использования, наличия обременений и ограничений в использовании и еще целого ряда факторов,

— и конечно цена услуг может существенно различаться в зависимости от квалификации и репутации конкретного оценщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.
Это интересно:  Выселение из квартиры непрописанного человека

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр.

Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости.

После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке.

Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной.

Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной.

В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, russianjurist.ru, spravks.ru, femidahelp.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий