Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

  • Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
  • Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
  • Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания. А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком. Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры — когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
  2. Досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
  3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору — заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
  4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) — будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки. На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца. Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки. Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение. Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения. Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны. Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме. Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

  1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
  2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени. В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Как продать квартиру в ипотеке – 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Это интересно:  Купить дом в ипотеку: где взять кредит на постройку здания в деревне, можно ли обменять новую квартиру, которая находится в залоге, на загородную недвижимость?

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Плюсы

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Этапы оформления

  • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Плюсы

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы

В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

Сфера применения

Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Продажа ипотечного жилья банком

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
  • Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
  • Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
  • Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
  • После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
  • Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.

Плюсы

Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

Минусы

Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.

Сфера применения

Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Это интересно:  Как оформить дарственную на долю в квартире на дочь, на сына или на маму и где проходит оформление договора дарения на родственника?

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться). Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Многие граждане, оформляя ипотеку в банке, не только оценивают свои финансовые возможности, но и пытаются предусмотреть все возможные «повороты» судьбы, поскольку взять взаймы столь огромную сумму на достаточно длительный период – это огромный риск. Но как бы люди не старались, а все предугадать невозможно. Никто не знает, как сложится жизнь и что случится с ним завтра через месяц или десять лет. Приобретая собственное жилье в кредит, вряд ли кто-то задается вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, поскольку никто не станет залезать в долговую яму для того, чтобы вскоре избавиться от купленной недвижимости.

Можно ли продать квартиру в залоге

Причин для продажи квартиры, которой только недавно обзавелись и еще не успели выплатить ипотеку, существует предостаточно. Это может быть расторжение брака, переезд в другой город или страну, ухудшение финансового положения в связи с увольнением с работы и т.д. Независимо от причины продажа недвижимого имущества является единственным выходом из положения, и становится актуальным вопрос, а возможно ли это в принципе и как это осуществить.

Квартира, взятая в ипотеку, является залоговой, то есть на нее оформлена закладная, которая хранится в банке, что несколько ограничивает возможность распоряжаться ею до полного погашения задолженности. Но не стоит полагать, что закладная на квартиру исключает ее продажу до закрытия кредита. Отчуждение недвижимого имущества в данном случае вполне реально, причем на вполне законных основаниях. Главное, соблюсти некоторые требования и условия банка.

Согласование продажи с банком

Самым надежным и верным решением в данной ситуации станет обращение в банк за консультацией. Для этого:

  1. Необходимо лично явиться в отделение Сбербанка, имея при себе все документы (договор ипотечного кредитования, копия закладной на квартиру, документы, удостоверяющие личность и др.).
  2. Обратиться к специалисту отдела кредитования.
  3. Четко изложить цель своего визита.
  4. Поинтересоваться о наличии возможности продать заложенную квартиру.
  5. Узнать, нет ли каких ограничений на досрочное погашение ипотеки.

Досрочное погашение ипотеки

После того, как банковский сотрудник проконсультирует по интересующим вопросам, можно будет отталкиваться от полученных сведений. К примеру, отличным вариантом, если есть такая возможность, является именно досрочная выплата по кредиту с последующим снятием обременения с квартиры. Но не у всех есть нужная сумма для покрытия долга.

Разумеется, банку более выгодно, чтобы клиент выплачивал ипотеку согласно установленному графику платежей, а не гасил долг досрочно, ведь при таком раскладе кредитное учреждение немало теряет на процентах. Но, несмотря на это, банк не препятствует досрочному погашению кредита, поскольку риск того, что клиент вовсе не выплатит задолженность, намного выше, чем потеря процентов.

Условия банка

Сбербанк всегда идет навстречу своим клиентам, но на определенных условиях:

  • чтобы минимизировать риски, учреждение пойдет на уступки и разрешит продать залоговое имущество, а в качестве компенсации за досрочное закрытие ипотеки клиент должен будет заплатить дополнительную комиссию;
  • продавец и покупатель залоговой недвижимости должны заключить предварительное соглашение купли-продажи, тем самым гарантируя банку, что сделка действительно состоится;
  • в случае, если клиент самостоятельно ищет покупателя после согласования вопроса о продаже квартиры с банком, то остаток задолженности должен выплатить будущий собственник жилья;
  • в идеале банк самостоятельно занимается подготовкой всех необходимых для оформления сделки документов, поэтому все вопросы с покупателем решает также банковское учреждение, благодаря чему можно не беспокоиться о безопасности данной операции.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа ипотечной квартиры — всегда рискованное дело. Но есть возможность обеспечить сторонам дополнительные гарантии и минимизировать риски. При согласии банка на продажу залоговой квартиры, сделку можно провести:

  • с использованием банковской ячейки (если расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счета (при безналичном расчете).

Чтобы все прошло гладко и с минимальными рисками для сторон, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  1. В отделении Сбербанка узнать остаток суммы задолженности по ипотеке (лучше, если в банке выдадут письменный ответ на запрос).
  2. Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
  3. Обсудить с покупателем вопрос о получении средств для погашения ипотеки.
  4. Далее требуется погасить ипотечный кредит (это делает либо заемщик, либо покупатель квартиры в ипотеке).
  5. Банк снимает обременение с квартиры и возвращает закладную.
  6. Стороны должны обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации сделки и снятия с недвижимости ограничений.
  7. После снятия обременения в Росреестре выдадут соответствующую выписку. С этим документом следует обратиться в нотариальную контору, где можно будет заключить договор купли-продажи.

Необходимые документы для оформления сделки

Для отчуждения залоговой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • справка из банка о погашении задолженности;
  • выписка о снятии обременений на недвижимость;
  • договор ипотечного кредитования;
  • выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

Продажа ипотечной задолженности

Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – это продать ипотечный долг или другими словами, перевести задолженность по кредиту на третье лицо (покупателя). Суть данной сделки заключается в том, что покупатель добровольно перенимает на себя все долговые обязательства продавца перед банком в обмен на право собственности на квартиру. В данном случае все происходит на законных основаниях и оформляется соответствующим образом, а значит риски сторон практически равны нулю.

Здесь стоит учитывать, что банк пойдет на такой шаг при условии, что «покупатель» ипотеки соответствует всем условиям и требованиям, которые выдвигаются к потенциальным заемщикам:

  • имеет достаточный уровень доходов;
  • официально трудоустроен и т.д.

Внимание! При переоформлении остатка задолженности по ипотеке на третье лицо (покупателя залоговой недвижимости) банк необязательно сохраняет те условия, которые действовали для прежнего заемщика. В большинстве случаев, процентные ставки немного завышаются на фоне возникновения дополнительных для банка рисков.

К примеру, молодая семья с тремя детьми оформила ипотеку на квартиру, но вскоре вынуждена была ее продать. Учитывая, что она оформляла кредит на особых условиях, действующих именно для молодых и многодетных семей, при совершении сделки, банк установит для нового заемщика совсем другие условия кредитования.

Банк не дает согласие на продажу

Хорошо, если банк согласен на проведение сделки купли-продажи, но что делать в том случае, когда в Сбербанке не одобряют эту затею и не дают разрешение на продажу квартиры? Есть и другие способы решения данной проблемы, но поскольку они не сопровождаются юридически банком, то и о безопасности их говорить также не приходится. Продажа ипотечной квартиры без согласования вопроса с банком является слишком рискованным решением как для продавца недвижимости, так и для покупателя.

Оформление дополнительного кредита

Если банк отказал в продаже залогового имущества и получить письменное разрешение не удалось, а остаток долга не слишком большой, можно оформить другой кредит, потребительский, и этими средствами перекрыть ипотечную задолженность, сняв обременение с жилища. После этого можно квартиру продать, а частью вырученных за нее средств закрыть потребительский займ. Но здесь есть свои нюансы:

  • размер задолженности по ипотеке не должен быть слишком большой, поскольку между верхним значением (максимальной суммой) ипотечного и потребительского кредита довольно большая разница и заемных средств может не хватить для перекрытия долга по ипотеке;
  • существует высокая вероятность отказа банка в выдаче второго кредита из-за наличия ипотеки и недостаточно высокого уровня доходов.

Поэтому перекрыть долг по ипотечному кредиту за счет потребительского займа не всегда и не всем удается.

Если банк отказал в выдаче кредита, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, можно занять необходимую сумму у знакомых или родственников, если таковые имеются. Редко у кого есть такие состоятельные знакомые, поэтому, чтобы погасить кредит и снять с квартиры обременение, можно договориться с потенциальным покупателем о внесении им аванса в размере остатка задолженности. Процедура продажи простая и вполне законная:

  1. Продавец получает первый взнос.
  2. Закрывает им долг.
  3. Возвращает закладную.
  4. Снимает установленные ограничения на осуществление сделок с недвижимостью.
  5. Оформляет договор купли-продажи.
  6. Получает остаток суммы.

Несмотря на законность этого способа, покупатель все равно подвергается риску. Если же между сторонами сложились хорошие доверительные отношения, то риски минимальные, особенно если первый взнос за квартиру покупатель передаст продавцу под расписку и в присутствии свидетелей, а еще лучше нотариуса, который и заверит данный документ соответствующим образом. В случае, если продавец передумает после этого продавать жилье, он все равно будет вынужден вернуть полученный аванс.

Самостоятельная продажа квартиры с обременением

Можно самостоятельно найти покупателя, не забыв упомянуть в объявлении о продаже жилья о том, что квартира ипотечная. Даже недвижимость с обременением пользуется спросом среди населения. Этому есть свое объяснение:

  • квартира, находящаяся в залоге, обойдется несколько дешевле, чем такая же, но без обременения;
  • нынешняя ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, поскольку обзавестись собственной крышей над головой достаточно проблематично для среднестатистических семей, не говоря уж о тех, чей уровень дохода ниже среднего.

Но если покупатель и нашелся, при оформлении сделки стоит учитывать следующее:

  • договор купли-продажи заключить можно будет только после снятия обременения с квартиры – при условии полного погашения ипотечного кредита;
  • покупатель сильно рискует, поскольку он передает денежные средства продавцу под расписку, после чего хозяин жилплощади может отказаться от сделки, ведь его намерение заключить ее нигде и никаким образом не зафиксировано;
  • если покупатель переносит на себя кредитные обязательства продавца недвижимости без соответствующего документального оформления и втайне от банка, то в такой ситуации рискуют обе стороны сделки.
Это интересно:  Как оформить сдачу квартиры в аренду? Какой договор заключается?

Покупатель может недобросовестно отнестись к новым обязательствам (несвоевременно вносить платежи по кредиту или совсем его не платить), а отвечать придется продавцу или же покупатель полностью погасит задолженность, а продавец к этому времени решит отказаться от продажи квартиры.

Гражданин А продал ипотечную квартиру, за которую у него числится задолженность в размере 1,5 миллиона рублей. К моменту продажи, он уже выплатил 700 тысяч рублей. Покупатель выплачивает гражданину А 700 тысяч руб. и обязуется погасить задолженность в 1,5 миллиона руб. на протяжении 2 лет равными платежами. Договор купли-продажи в том случае не заключался, поскольку квартира находилась в залоге, а банк не дал разрешение на ее продажу.

Спустя два года покупатель полностью гасит ипотеку, но от имени продавца. Продавец в свою очередь идет в банк, забирает закладную и в какой-то момент передумывает продавать квартиру. По факту выходит, что покупатель просто выплатил большую часть долга вместо заемщика за то, что проживал в квартире на протяжении 2 лет. Теперь он вынужден съехать, ведь квартира принадлежит несостоявшемуся продавцу, который должен будет вернуть только первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей, на который у покупателя имеется расписка. Добиться возврата денег практически нереально, даже с учетом наличия чеков за каждый проведенный платеж.

Прежде, чем решиться на такой шаг, необходимо все тщательно обдумать и взвесить все «за» и «против». Нельзя быть до конца уверенным в другом человеке, поэтому подобного рода сделки с недвижимостью в большинстве случаев заключаются между близкими родственниками.

Продажа ипотечного жилья банком

Наименее рискованным методом реализации залогового имущества является его продажа банком. Схема действий в данной ситуации следующая:

  1. Клиент уведомляет Сбербанк о своем намерении продать квартиру в ипотеке и указывает причины, которые вынуждают его это сделать.
  2. Если причины уважительные и банк не видит никаких препятствий, чтобы отказать в продаже, он самостоятельно ищет покупателя.
  3. Затем продает квартиру, оформив соответствующие документы.
  4. За счет вырученных от продажи средств закрывает ипотечный долг, а остаток средств возвращает на счет продавцу (бывшему хозяину жилья).

Данная схема имеет ряд преимуществ:

  • безопасность сделки – каждая сторона (продавец, покупатель, банк) могут быть уверены в том, что купля-продажа состоится без неприятных «сюрпризов»;
  • надежность – каждый получит свое (банк – остаток задолженности, продавец вернет стоимость квартиры, а покупатель получит собственное жилье);
  • оперативность – в банке над этой сделкой будут работать опытные и квалифицированные юристы, которым не составит труда быстро и ловко разобраться во всех юридических тонкостях и оформить все в соответствии с законом и в должном виде.

Продавец и покупатель существенно экономят свое время на подготовку и сбор нужных документов, но здесь есть и определенные недостатки:

  • банк продаст квартиру по той цене, которую сам установит;
  • за проведение сделки кроме тела кредита и начисленных процентов банк взыщет еще и дополнительную комиссию;
  • при самостоятельной продаже жилья с обременением можно выручить сумму гораздо больше, учитывая, что часть ее пойдет на погашение долга.

Наличие обременения на квартире не является серьезным препятствием для ее продажи, ведь часто Сбербанк соглашается и выдает письменное разрешение на проведение сделки. Если кредитор идет в отказ, можно найти другие способы реализации недвижимости, взяв на себя ответственность за последствия таких действий.

Можно ли продать квартиру в ипотеке от Сбербанка

Можно с уверенностью сказать, что человек получающий ипотеку изначально рассчитывает на то, что сможет в течение отведенного договором времени рассчитаться с имеющейся задолженностью и наконец-то выступить как единоличный собственник долгожданного жилья. Увы, практика показывает, что благополучный финал мероприятия бывает далеко не у всех. Именно в этот момент может возникнуть вопрос, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка, за которую еще необходимо выплатить определенную сумму денежных средств?

Причины продажи ипотечного жилья

В силу отсутствия какой-либо стабильности у населения, бушующего кризиса и ежедневного подорожания товаров и услуг, финансовое положение любой семьи может значительно ухудшиться за несколько дней, а посему осуществлять ежемесячные обязательные платежи будет попросту нечем.

Если настал момент, и Вас заинтересовала возможность продажи ипотечной недвижимости, мы с удовольствием представим грамотную консультацию, направленную на то, чтобы каждый мог узнать обо всех существующих тонкостях этого достаточно сложного процесса. Ниже мы рассмотрим только самые часто встречающиеся основания, необходимые для продажи квартиры находящейся в ипотеке Сбербанка:

  • Нередко причиной, вследствие которой возникает необходимость реализации квартиры, становится обычный семейный разлад в отношениях супругов;
  • Наиболее частая причина – это отсутствие всякой возможности своевременно осуществлять оплату кредитного договора;
  • Получение жилья, например, по наследству и т.п.

Можно ли продать квартиру в ипотеке от Сбербанка

Многие спрашивают, есть ли возможность продать квартиру в ипотеке? Такая возможность есть, но стоит понимать, что реализация недвижимости потребует от собственника намного больше времени, сил и средств.

Самое главное – это найти покупателя, готового приобрести такое жилье. Если он найден, сотрудники банка начнут процедуру проверки заново. Придется собрать определенный пакет документов и ждать, проведение анализа, а также принятое решение о выдаче кредита. По сути, данная сделка предусматривает смену покупателя, принимающего на себя все сопутствующие договору обязательства.

Передачу денег рекомендуется осуществлять через банковскую ячейку, ведь именно таким образом можно обезопасить себя от существующего риска мошеннических действий. Конечно, подобная продажа наверняка потребует от покупателя дополнительных расходов, соответственно он может попросить определенную скидку с установленной Вами цены.

Сотрудники банка имеют право установить штраф, который придется заплатить за получение разрешения на реализацию квартиры.

Лучше всего заранее уладить все возможные спорные вопросы с финансовым учреждением и снять существующее обременение. В случае, если денег для уплаты долга нет, стоит договориться с покупателем и использовать его финансовые накопления, но на этот шаг идут далеко не все.

Способы продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

Перед банком стоит цель — вернуть назад переданные заемщику средства, а также проценты, а вот чьи это деньги будут, уже не важно. Если квартира куплена в ипотеку от Сбербанка, то существуют следующие способы реализации:

  • Самый реальный и действенный вариант – оплатить банку весь имеющийся долг и стать единоличным собственником квартиры;
  • Покупатель недвижимости становится новым заемщиком и берет на себя обязательство по выполнению всего объема пунктов, указанных в ипотечном договоре;

При разводе ипотечные обязательства перед банком ложатся на обоих супругов в равных долях, за исключением наличия брачного договора, в котором прописано иные условия

Если по тем или иным причинам банк не предоставит разрешение на реализацию недвижимого имущества, а заемщик прекратит выплачивать долги, то квартира будет выставлена на аукцион.

Чтобы организовать законную продажу квартиры понадобиться сделать следующие шаги:

  • Найти реального покупателя, имеющего в наличии недостающую сумму денежных средств, которой хватит перекрыть оставшийся перед банком долг;
  • Для создания юридического фундамента, следует подписать договора купли-продажи у нотариуса;
  • Обеспечить покрытие всего долга целиком, путем перечисления денег на счет банка или передачи их в расчетную кассу учреждения;
  • Организовать снятие обременения и получить свидетельство о регистрации на собственность;
  • Провести процедуру продажи квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке и купить в кредит другую

Ипотека, как известно, предусматривает выплату денег кредитной организации в течение многих лет подряд. Если за определенный период времени жизненные планы изменились, может возникнуть вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую квартиру в ипотеку?

Тем, кто оформлял пакет документов для получения кредитных денежных средств, схема такого рода сделки известна. Если банк посчитает ваши аргументы продажи ипотечной квартиры и покупки другой в кредит весомыми, то решение по проведение такой сделки будет положительным.

Реализовать ипотечное жилье с материнским капиталом

Справедливости ради следует сказать о том, что государство уже несколько лет предоставляет такую материальную помощь, как материнский капитал, который также можно использовать для улучшения жилищных условий. Далеко не все знают о том, можно ли выставить на реализацию квартиру, находящуюся в ипотеке и часть ее оплачена материнским капиталом.

Любое недвижимое имущество, будь то квартира или частный дом, в случае приобретения его с использованием средств материнского капитала будет иметь определенное обременение.

Итак, что же именно это значит:

  • Жилая площадь делится на всех членов семьи;
  • Родители и дети, в том числе несовершеннолетние вписываются в документ, как собственники своей отдельной доли в квартире;
  • Распорядиться квадратными метрами, принадлежащими несовершеннолетнему ребенку можно исключительно после получения специального разрешения с отдела опеки и попечительства.

Далеко не каждый банк готов взять в качестве погашения долга материнский капитал. Ведь квартира, точнее ее определенная часть, является залогом, находящимся в собственности несовершеннолетних, соответственно юридически при невозможности погасить долг заемщиком банк реализовать такую недвижимость без согласия органов опеки не имеет права.

При обмене одной квартиры в ипотеке на другую, потребуется предоставить вновь полный пакет документов по перечню банка

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Семья, которая наслаждается планами на будущее и решает оформить ипотеку, вряд ли задумывается о том, что из-за определенных обстоятельств, брак может распасться, причем еще до погашения основного долга. Так что же делать, когда брак рухнул? Каким образом можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе?

Эксперты говорят, что самое главное — предупредить о разводе сотрудников банка. Тут нет ничего криминального, поэтому бояться предоставить такую информацию не стоит. Как правило, специалисты финансового учреждения, особенно такого, как Сбербанк всегда идут навстречу и решают вопрос достаточно лояльно. Хотя оно и понятно, ведь очередной неплательщик на балансе предприятия никому не нужен.

Юристы утверждают, что всегда можно избежать неприятных ситуаций в личных и финансовых взаимоотношениях. Брачный договор – прекрасный выход из ситуации, который поможет заключить практически любой нотариус. Напомним о том, что этот документ можно дополнять, а также переписывать в любое время.

Оформили квартиру в ипотеку, отправляйтесь к нотариусу и впишите данный пункт, предварительно определившись, как будет происходить деление собственности при разводе.

Заключение

Стоит отметить, что в вопросе, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка огромное количество всевозможных нюансов, на которые следует обращать свое внимание в обязательном порядке. Даже если Вы в чем-то сомневаетесь, не спешите с выводами. Лучше всего проконсультируйтесь у работников Сбербанка, тем более сделать это можно при помощи горячей линии без личного посещения отделения финансовой организации.

Статья написана по материалам сайтов: www.papabankir.ru, myrouble.ru, sbankin.com, gosdetstvo.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий