Можно ли в доме под реновацию купить квартиру или комнату, а также разрешена ли продажа недвижимости в здании, попавшем под снос, и каковы риски подобных сделок?

Новая программа реновации пятиэтажных домов в Москве повлекла за собой не только повышение спроса на куплю такого жилья, но и увеличение рыночной стоимости квартир и комнат в ветхих постройках. Многие москвичи с перспективой на будущее и желанием получения жилплощади в хорошем доме интересуются вопросом: возможно ли купить квартиру в пятиэтажке под снос недорого и стоит ли делать это на первом этапе реновации?

Содержание

Стоит ли приобретать объекты в хрущевках на вторичном рынке?

Некоторые владельцы жилплощади в хрущевках, которые ранее выставляли свое ветхое жильё по копеечной цене, начали повышать его продажную стоимость, считая, что стали владельцами дорогой перспективной квартиры. Какова же цена таких квартир на вторичном рынке и какова ситуация с объектами в московских пятиэтажках на сегодняшний день:

  • Повышение стоимость жилья в среднем на 300-500 тысяч рублей, что соответствует 5-10% от ранее установленных цен;
  • Повышение ценности такой недвижимости до пределов стоимости студий в новостройках Москвы;
  • Падение спроса из-за выросших цен на Авито, при покупке через посредников (агентства недвижимости, уплата больших налогов). Количество заключенных договоров купли-продажи за последний год уменьшилось на 25%;
  • Подорожание конечной стоимости одного квадратного метра в пятиэтажках в Москве на 2%, в панельных малоэтажных домах на 0,7% (малосемейки и коммуналки в непрестижных районах) и на 1,3% в престижных столичных районах.

Стоит отметить, что многие покупатели отдают предпочтение все-таки не ветхому жилью с возможными перспективами, а квартирам в новых жилых комплексах Москвы, учитывая тот факт, что цена такой недвижимости стала незначительно выше, чем в хрущевках.

Плюсы и минусы приобретения

Как и в любой рыночной сделке, при заключении договора купли-продажи квартиры в сносимом доме есть свои подводные камни, риски и преимущества. Сложности, с которыми можно столкнуться, если покупатель решит купить квартиру в доме по реновации:

  1. Невозможность приобретения таких объектов в ипотеку. Многие банки осведомлены с тем, что условия кредитования при переселении в новостройку не изменятся, поэтому не видят смысла инвестировать таких клиентов. Зато для покупателей, у которых имеется на руках необходимая сумма, это невероятно выгодное предложение;
  2. Покупатель может столкнуться с проблемой расселения в другой район. Несмотря на то, что программа реновации предполагает переселение в пределах квартала, есть вероятность переезда в соседний, менее престижный район. Именно поэтому многие специалисты рекомендуют дождаться периода, когда будет окончательно сформирован перечень пятиэтажных домов под снос, станет известна дата расселения и адреса, куда переселят жильцов той или иной пятиэтажки.

Нельзя не упомянуть о том, что купить квартиру под реновацию в городе Москве можно дешевле, если выбрать менее престижный регион столицы. Например, однокомнатную квартиру в западных регионах (ЗАО или СЗАО) с хорошим ремонтом можно приобрести за 4,5-5,5 млн рублей. Двухкомнатная квартирка в СВАО или ВАО обойдется в 6,5 млн рублей. Выгодно приобрести жильё можно в ЮВАО, ЮЗАО, САО Москвы, а вот объекты в центральном административном округе обойдутся несколько дороже. Также стоимость напрямую зависит от близости расположения к метро.

Кому стоит брать квартиры в хрущевках под снос?

Если вы хотите выгодно купить либо продать квартиру в доме под реновацию, стоит здраво оценивать рыночную стоимость такой недвижимости. Учитывать нужно месторасположение сносимого здания, количество квадратных метров, близость транспортной развязки, сколько стоит подобное жильё в пятиэтажных домах других районов и прочие факторы.

Также существует возможность того, что спекуляция на сносимом жилье обернется против людей, приобретающих подобную жилплощадь прямо перед началом запланированного расселения. Есть вероятность того, что такие домовладельцы смогут получить лишь денежную компенсацию вместо равноценного жилья. В дальнейшем прогнозируется, что недвижимость в сносимых пятиэтажках будет дешеветь, поэтому рекомендуется дождаться начала первой волны переселения, дабы инвестиционные перспективы перестали быть сомнительными.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию

Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале.

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках. Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы. К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей). Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам). Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

  1. Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
  2. Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
  3. Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
  4. В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
  5. Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

  1. Опасность переплатить.
  2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек

Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).

Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:

  • оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
  • письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.
Это интересно:  Измерение уровня шума дБА в квартире. Процедура. Судебная практика

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:




Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».

Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:

  1. Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
  2. Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.

Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Особенности проведения сделки купли-продажи

Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:

  1. Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
  2. Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
  3. Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ.

Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:

  1. Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
  2. После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.

Стоит ли покупать квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве

Несколько десятилетий назад жилье в старых домах было самым непривлекательным на рынке недвижимости. Жилые помещения в таких условиях покупали только те, у кого не было денежных средств на хорошее жилье. С течением времени ситуация значительно изменилась. Сейчас квартиры в домах, которые попадают под снос, пользуются большой популярностью. Их приобретение связано с получением ряда выгод, от которых будущие жильцы не могут отказаться. Попробуем разобраться, почему люди стремятся купить квартиру в доме под реновацию.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Что такое «реновация»

В последнее время термин «реновация» набирает популярность. Программа реновации – это программа расселения граждан из ветхого малоэтажного жилья. Старые жилые помещения, из которых переселяют жителей, подлежат реконструкции или сносу. Вся программа направлена на улучшение жилищных условий граждан и изменение внешнего облика городов, стремящихся к модернизации.

Плюсы покупки

Все преимущества связаны с возможным попаданием под программу реновации в Москве, то есть переселения из ветхого жилья в новые помещения, пригодные для проживания. Специалисты выделяют следующие преимущества покупки жилья в старых пятиэтажных хрущевках:

  1. Возможность сэкономить деньги. Стоимость хрущевки в доме под снос ниже стоимости нового, только что отремонтированного жилья. Это значит, что купив жилое помещение в старом доме и попав под программу реновации, покупатель сможет значительно сэкономить денежные средства и остаться «в плюсе», потому что будет переселен в новое жилье, которое стоит значительно дороже. Сумма вложений в данном случае окажется значительно меньше реальной стоимости новой квартиры, в которую гражданин может быть переселен.
  2. Возможность в будущем получить просторную квартиру. Владельцев тесных комнат в ветхом жилье переселяют в новые, просторные жилые помещения. Таким образом, покупка жилья в старых хрущевках дает возможность не только сэкономить, но и получить просторное жилье без серьезных вложений.
  3. Возможность получить квартиру с полной отделкой. В большинстве случаев жилье в новостройках сдается без отделки. Это значит, что после приобретения нового жилья, гражданину еще придется потратить большую сумму на ремонт. Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.
  4. Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения. К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха. Все это значит, что при переселении из хрущевки гражданин не только станет владельцем новых квадратных метров, но и получит доступ к новым социально-значимым объектам.

Риски для покупателя

Нельзя забывать, что у любой сделки есть свои риски. Такие риски есть и у покупки квартиры в доме под реновацию в Москве. Рассмотрим основные из них:

  1. Отсутствие четко закрепленных правил переселения. Гражданин, покупающий жилое помещение, не может знать точно, куда именно его переселят. Переселение может происходить как в тихие и спокойные районы, так и в районы, расположенные рядом с промышленной зоной, что будет не очень приятным сюрпризом для переселяемого гражданина. Также возможно переселение на окраину города, где строятся новые дома. Больше всех в таком случае рискуют те жители, которые хотят переселиться в конкретные районы. Застраховаться от неприятной смены локации в таком случае не получится.
  2. Потеря денежных средств. Несмотря на те преимущества, которые были рассмотрены ранее, покупатель все равно может потерять часть своих денежных средств. Вероятность «потерять в цене» есть в тех случаях, когда купленная хрущевка находится в более ликвидном районе, чем новое жилье, предоставляемое по программе реновации. Однако это происходит не так часто, поэтому вероятность «прогадать» минимальна. Даже если окажется, что стоимость квадратного метра в новой квартире меньше, чем в купленной хрущевке, убытки окажутся незначительными.
  3. Сроки переселения. Все жители домов, попавшие под программу реновации, должны быть переселены, однако сразу переселить всех граждан из старого жилья не получится. Это значит, что кто-то переедет на новую квартиру раньше, а кто-то – позже. Человек, приобретающий хрущевку, не может точно знать, в какие сроки их дом будет расселен. Переселение может затянуться на несколько лет или даже на целое десятилетие (особенно в столице). Поэтому приобретая такую квартиру, нужно четко знать сроки переселения. В противном случае приобретатель может оказаться в невыгодной для себя ситуации.
  4. Возможность отказа от программы реновации. На программу реновации выделяется большое количество государственных и муниципальных денежных средств. Из-за нестабильной экономической ситуации часть средств может понадобиться на другие нужды города или государства, поэтому реновация частично может быть отменена. Важно помнить, что никто не застрахован от попадания в такую ситуацию.

Стоимость квартиры в доме под снос

Если раньше квартиры в старых пятиэтажках были вариантом непривлекательного жилья, то теперь спрос на нее вырос. Это значительно повлияло на цену подобных квартир, потому что владельцы таких жилых помещений пытаются совершить выгодную сделку и «остаться в плюсе».

Сейчас на рынке недвижимости установился следующий порядок цен в московских хрущевках.

Квартиры в домах под реновацию

Купля-продажа квартиры в доме под реновацию: правила сделки, риски и нюансы осуществления

  • сравнительно невысокая стоимость квадратных метров и самого жилья из-за скорого направления дома под снос (такая стоимость часто существенно ниже аналогичных жилых помещений, не включенных в фонд под снос);
  • получение возможности приобрести жилье, расположенное в районе с достаточно развитой инфраструктурой, в том числе в результате его выгодного расположения, нередко в ближайшем соседстве к центру города;
  • получение жилья после реализации процедуры реновации, которое соответствует социальным нормам на человека (не менее восемнадцати квадратных метров на одного проживающего в квартире). Кроме того, предоставляемые новые жилые помещения создаются на основании новых строительных регламентов и имеют улучшенную планировку;
  • в случае, если реализации программы реновации в отношении конкретного дома откладывается по каким-то причинам, то приобретенное жилье можно сдавать для получения дополнительного дохода;
  • вложение денежных средств наиболее выгодным образом, так как даже в отношении аварийного жилья стоимость квадратных метров, особенно в случаях, когда дом расположен в центре города, постоянно увеличивается, что можно считать созданием выгодного капитала.

Однако следует понимать, что приобретать жилье, относимое к ликвидационному фонду, следует только в том случае, если есть другие квадратные метры, на которых можно проживать, а эти используются только для вложения денежных средств.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию

За несколько лет может произойти все, что угодно. К примеру, Фонд объявит себя банкротом либо же просто исчезнет. В результате этого можно вообще остаться без жилплощади. Более того, такая вероятность весьма высокая, поскольку уровень влияния на Фонд местного органа самоуправления ничтожно мал.

Основные риски заключаются в том, что вместо соглашения с местным органом самоуправления, владелец недвижимости вынужден будет подписывать с Фондом, забравшим квартиру, обязательство по вопросу предоставления нового жилья в течении последующих нескольких лет в право собственности.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

  1. Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
  2. После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Планировка квартир по программе реновации

Относительно санузла стоит упомянуть, что на каждом элементе сантехники будет установлен счетчик. Это позволит лучше следить за потреблением воды в доме. Этот счетчик отправляет данные о потреблении воды автоматически, и вам не потребуется беспокоиться об отчетности. Планируется, что также будет отсылаться отчет и об электричестве.

Кроме того, в каждой квартире установлены «умные» счетчики на электричество и воду. Система отопления является автоматической. Благодаря встроенным программам отопление распределяется максимально эффективно. Таким образом, экономится до 60 % тепла и до 40 % электроэнергии.

Продажа излишков жилья по реновации может начаться в 2019–2020 годах

Как ранее сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, власти столицы ведут переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по поводу льготных ипотечных ставок для участников программы реновации, которые захотят приобрести дополнительные квадратные метры помимо тех, что получат от города при переселении.

«Мы пока строим стартовые дома, которые предназначены в первую очередь для самих жителей пятиэтажек, на продажу практически ничего не будем выставлять. Продажи нового жилья в рамках реновации, в том числе с помощью ипотеки, это перспектива, скажем, 2019–2020 года. К этому времени мы поймем более точно и объем строительства, и скорость реализации программы, и экономику, и процентные ставки льготной ипотеки», – рассказал С. Собянин в интервью ТАСС.

Продажа квартиры в доме, попавшем под программу реновации

Жители домов, попавших под действие данной программы, до наступления момента переселения в новые дома, сохраняют право полного распоряжения своим имуществом. Одним из вариантов такого распоряжения является продажа имеющейся недвижимости. Для подобных сделок есть свой алгоритм действий.

Общенаучное определение данного термина подразумевает внесение качественных изменений в существующую структуру чего-либо. Используется данная технология для выведения из оборота тех предметов (и строений), которые уже достигли порога своего физического износа. С латинского данное слово переводится как «ремонт», «возобновление».

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. метров) уходит от 700 тысяч до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход.

Планировка дома плохая

И последнее. Лестничная площадка на первом этаже с подъездом не связана, то есть попадать к лифту придется через второй этаж. Стены на лестничной клетке простукиваются так, что складывается впечатление, будто сделаны они из мягкого и тонкого «картона», они вибрируют с такой силой, что тут же возникает тревога за сохранность дома. Кроме того, самих «вселенцев» пугает то, что дом может загореться по внешней стороне – по всему утеплителю под экстерьерной наружной плиткой.

Если по-честному, то в реновационном доме, конечно, в целом, жить можно, и не хуже, чем в хрущевских панельно-блочных бараках. Правда, если вам не досталась угловая квартира или вариант с непонятной планировкой. А ведь этот дом изначально строился как коммерческий! «Было решение те дома, которые находятся уже в собственности города, подготовить под программу реновации и начать побыстрее волнообразное переселение. Поэтому эти дома были немного доработаны согласно федеральному закону и закону города Москвы, и сегодня мы видели уже, что первые жители Восточного округа, получают квартиры», — объяснил член комитета Госдумы по транспорту и строительству Антон Жарков.

Операция «Х»

Вручную на портале ЦИАН находится порядка 350 объектов, в описании которых есть слова «снос» и «реновация». Из них примерно треть — это предложения с упоминанием о невключении дома, где располагается квартира, в программу демонтажа хрущевок. Остальные собственники (или их представители — агенты по недвижимости), напротив, рекламируют жилье как предназначенное к сносу.

Квартиры по программе реновации

«Новые квартиры могут быть использованы для переселения москвичей, потому что их квартирография в целом соответствует квартирографии жилых домов, вошедших в программу реновации. В настоящее время эти дома приводятся в соответствие с требованиями улучшенной отделки и благоустройства территории, которые были утверждены городским правительством в августе текущего года. Как только эта работа будет закончена, туда переедут жители сносимых пятиэтажек», — отметил Сергей Лёвкин.

  • Ламинат и керамогранит вместо линолеума на полу
  • обои на флизелиновой основе вместо бумажных на стенах
  • металлические противопожарные входные двери вместо деревянных щитовых
  • межкомнатные двери из бруса или слоёного шпона
  • деревянные окна (или из пвх) с энергосберегающим покрытием и энергосберегающим стеклопакетом
  • люстры в кухне, жилых комнатах и коридорах
  • потолки с покраской латексными акриловыми красками, с потолочным плинтусом
  • на кухне фартук на всю длину стены рабочей поверхности из керамической плитки светлых тонов
  • раковина из нержавейки на кухне
  • белая керамическая сантехника, раковина с пьедесталом и фарфоровый унитаз
  • везде электрическая разводка с выключателями и достаточным количеством розеток для бытовой техники
  • в прихожей — домофон, пожарная сигнализация, электросчетчик, входная металлическая утепленная дверь с повышенной звукоизоляцией, глазком и замками.

Как купить квартиру в доме под снос?

31 марта 2017 г.

— Как провести покупку недвижимости, попадающей под снос?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если вы рассчитываете заработать на городских программах сноса ветхого жилья (в Петербурге, например, это реновация хрущевок), то не факт, что Вам удастся сильно на этом обогатиться. Государство сейчас уже знает все эти уловки и старается им противодействовать. Скорее всего, при сносе купленной вами хрущевки Вы получите среднюю рыночную стоимость этого жилья. Купить любую квартиру в зоне предполагаемого сноса никакой проблемы не составляет, если у Вас живые деньги, так как ни один банк не даст кредит под приобретение такой недвижимости. Также Вас ожидает сюрприз с запретом на регистрацию в такой квартире: то есть прописаться Вы туда не сможете. А вот право собственности оформить сможете.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

В соответствии с действующим законодательством, в случае, если дом признан подлежащим сносу, орган местного самоуправления обязан уведомить об этом собственника и в последующем заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. До момента, когда собственник подпишет с администраций такое соглашение, он еще вправе свою квартиру продать. Никаких препятствий этому не существует. Если соглашение подписано, то продать и, соответственно, купить эту квартиру уже невозможно. Следует учесть, что купить можно только приватизированную квартиру. Если квартира муниципальная и не приватизирована, то продать такую квартиру нельзя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Таганское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Екатерина Аргунова:

Действующим законодательством РФ не предусмотрены какие-либо конкретные ограничения для граждан, желающих продать или купить квартиру в доме, попадающем под снос. В том случае, когда дом признается подлежащим сносу, издается правовой акт Правительства Москвы. Граждане уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте письменно, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия жилого помещения. При этом Жилищный кодекс РФ предусматривает обязательное заключение с собственником жилого помещения соглашения об изъятии у него данного помещения в связи со сносом дома. Обычно данное соглашение заключается между городом и собственником в форме договора мены (реже в форме договора купли-продажи). В период между государственной регистрацией правового акта и подписанием с собственником договора мены на новую квартиру взамен недвижимости в сносимом доме, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Чтобы провести покупку жилья в доме, попадающим под снос, в первую очередь необходимо убедиться, можно ли это сделать с юридической точки зрения. В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года, собственник жилого помещения уведомляется в письменной форме об акте изъятия жилого помещения не менее чем за год. Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, у него есть право продать ее до подписания договора мены на новое жилье.

Возможность получения более выгодного жилья после сноса дома, конечно, является одним из главных преимуществ. Покупка квартиры в доме под снос предоставляет право стать на очередь по улучшению жилищных условий. К тому же она приобретает черты выгодного финансового вложения, если учесть, что стоимость старых квартир в ветхих домах снижается до 25%. Однако подобное решение имеет и свои нюансы. Нельзя утверждать, что расселение произойдет, даже если заявлены все его сроки. На изменение планов градостроительства влияет огромное число различных факторов, начиная от затянувшихся судебных процессов и заканчивая финансовым кризисом в стране.

Подводя итоги, хочу отметить, что принятие решения о покупке жилья под снос должно сопровождаться представлениями о конечной цели подобной сделки. Необходимо четко понимать, как именно происходит процесс расселения, каковы сроки сноса дома и на какую жилплощадь в итоге можно рассчитывать. Если цель покупки это инвестиции, то, прежде всего, стоит проанализировать, есть ли в этом смысл с финансовой точки зрения. Также важно оценить все возможные риски данной сделки. Если же целью приобретения квартиры являются личные нужды, то стоит задуматься вдвойне. Ведь неизвестно, когда и какая квартира Вам будет предоставлена взамен, каково ее месторасположение, и насколько локация окажется подходящей для Вас, а это является немаловажными факторами.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Покупая квартиру в многоквартирном доме, подлежащему сносу, необходимо убедиться, что:

  • данный многоквартирный дом действительно подлежит сносу;
  • нынешний собственник не подписал еще соглашение о переселении, которое подписывается им за год до сноса.

Если покупатель убедится в том, что все в порядке, оценит для себя все плюсы и минусы подобной сделки, то можно заключать такой договор. Причем это самая обычная сделка купли-продажи. Никаких особенностей в купле-продаже такого жилья, кроме вышеперечисленных нюансов, нет.

Отвечает адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Сначала небольшое вступление. Основание для перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе на объект, подлежащий сносу, является договор купли-продажи. В этом документе необходимо указать все индивидуализирующие признаки передаваемого объекта, в том числе кадастровый номер, адрес объекта, цену, права и обременения (если таковые имеются).

В акте приема-передачи и в самом договоре нужно указать технические характеристики жилья, а также его состояние. Для проверки чистоты совершаемой сделки покупателю необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект, узнать о наличии/отсутствии прав и обременений.

Далее продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, приложив заявление о государственной регистрации, два экземпляра оригиналов договора, документ подтверждающий оплату госпошлины.

Таким образом, сама процедура покупки недвижимости, подпадающей под снос, не имеет никаких особенностей, за исключением условия о качестве передаваемой квартиры. В то же время критерий выгодности данной сделки и последствия ее совершения для продавца и покупателя зависят от того, что это за объект недвижимости и по какому основанию он подлежит сносу.

Статья написана по материалам сайтов: snos-domov-renovatsiya.ru, 2ann.ru, sdelka.guru, russianjurist.ru, www.domofond.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий