+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Важным условием для получения материнского капитала является цель, на которую его можно потратить. Среди законом установленных целей — приобретение ипотеки. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос о возможности продажи квартиры, взятой в ипотеку за счет средств, предоставляемых государством по случаю рождения малыша.

Содержание

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей. Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства. Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.

Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.

Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.

Порядок получения разрешения на сделку

Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству. Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей. Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.

Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:

  • будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
  • соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.

Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.

Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:

  • удостоверение личности родителей;
  • акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
  • документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
  • справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.

Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.

Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

  • человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
  • все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

  • по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
  • количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
  • должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов. Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами. Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.

Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия.

При рассмотрении жалобы, судебная инстанция вправе будет вынести решение о недействительности ранее заключенной договоренности по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом. Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги. Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.

Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.

Продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке

Реализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность. А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства. Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.

Как продать ипотечную квартиру, оформленную с материнским капиталом

Для продажи ипотечного жилья на практике используют 4 схемы:

  1. Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
  2. Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
  3. Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
  4. Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.

Важно знать, что для такой сделки придется получать разрешение не только у текущего кредитора, но и в органах опеки и попечительства. И если банк с большой долей вероятности пойдет навстречу, то от специалистов опекунского отдела можно запросто получить отказ.

Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше. При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций. Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.

То же самое касается дарения и передачи имущества по договору аренды: процедура производится с согласия банка и органов опеки.

Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом

Прежде всего, стоит помнить про сам закон о семейном капитале. Согласно ему, ребенок должен получить долю в купленном жилье. И если вы решили такое жилье продать, то квадратные метры, которыми владел ребенок, придется заменить аналогичным имуществом.

Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.

Риски сторон при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом

Если органы опеки или другие уполномоченные инстанции сочтут, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. Кроме того, дети, достигшие 18-летнего возраста, могут также оспорить продажу жилья, если ими не была получена минимально возможная доля. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.

Это интересно:  Как оформить дарственную на долю в квартире на дочь, на сына или на маму и где проходит оформление договора дарения на родственника?

Конечно, в результате аннулирования сделки, подлежат возврату и деньги, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель может остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой площади.

У продавца же рисков практически нет. Поскольку жилое помещение куплено в ипотеку с использованием материнского капитала, за чистотой сделки будет следить банк, органы опеки и Пенсионный фонд. Единственное, что может случиться неприятного – это потеря части денег, если квартиру будет продавать сам банк.

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.

Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.

Получение разрешения на продажу

Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.

В частности, специализированные органы проверяют:

  • будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
  • будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.

Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.

Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:

  • паспорта мамы и папы;
  • свидетельства детей;
  • бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
  • бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
  • бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.

В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.

Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.

Порядок действий

Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.

Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).

Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.

После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа возможна двумя способами:

  • покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
  • покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Как продать жилье в ипотеке с материнским капиталом и купить другое?

Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.

Особенности покупки нового дома:

  • новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
  • количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
  • оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Можно ли продать жилье купленное в ипотеку на материнский капитал

Как показывает практика, более семидесяти процентов участников государственной программы по поддержке семей с двумя и более детьми направляют средства сертификата на приобретение недвижимости, в связи с чем через определённое количество времени возникает закономерный вопрос: как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Этот процесс требует тщательной подготовки и изучения некоторых нюансов.

Отличительной чертой подобного отчуждения жилплощади является обязанность владельца материнского капитала предоставить каждому из членов семьи конкретную долю в покупаемой квартире. Это правило распространяется не только на совершеннолетних граждан, но и на несовершеннолетних лиц, причём в таком случае процедура приобретает более серьёзный и длительный характер.

Получается, что без тщательной подготовки купля-продажа недвижимости может обернуться аннулированием сделки. В этой статье мы рассмотрим основные нюансы и особенности этой процедуры, а также разберём возможные риски при продаже квартиры, купленной с применением средств материнского капитала.

Отличительные черты купли-продажи на средства материнского капитала

Под материнским капиталом специалисты понимают государственные средства, предназначенные на обеспечение нормальных финансовых условий для семей с двумя и более детьми (цели применения денежных средств определяются государством и родителями ребёнка в индивидуальном порядке). За распределением же выделенной из бюджета государства суммой следят органы опеки и попечительства и другие уполномоченные органы.

Главным правилом при покупке недвижимости на материнский капитал является предоставление несовершеннолетнему лицу определённой доли недвижимости в полноправное владение. Однако здесь есть некоторые нюансы – в первую очередь они касаются последующей продажи дома или квартиры либо приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.

Отметим, что при отчуждении недвижимости, ребёнку в обязательном порядке должна перейти часть, равная или превышающая установленные ранее параметры. В законодательстве Российской Федерации установлено, что проведение подобной юридической процедуры возможно только в случае покупки жилья с более комфортными условиями.

Решение об отчуждении недвижимости выносится органами опеки при наличии на то законных оснований. В соответствии с обстоятельствами, в рамках которых должен быть заключён договор купли-продажи, определяется специальная процедура, направленная на обеспечение и защиту гражданских прав детей.

Выделяют условия, упрощающие обмен либо продажу недвижимости, полученную на средства материнского капитала.

К ним относятся:

  • равноценный обмен доли имущества, закреплённой за ребёнком, с целью улучшения основополагающих правил безопасного и комфортного проживания;
  • одновременная продажа и покупка собственности, при этом большая площадь помещения должна быть закреплена за ребёнком;
  • сбор всей необходимой документации и своевременное обращение в органы опеки.

Все эти параметры имеют важное значение для успешного проведения купли-продажи квартиры, а также устранения возможных конфликтов. За помощью в составлении заявления вы можете обратиться в соответствующую компанию, нелишним также будет ознакомиться с образцом документа на всевозможных форумах, посвящённых этой теме.

Список необходимых документов

На протяжении довольно длительного времени за органами опеки установлены определённые полномочия, касающиеся защиты интересов детей. К одним из них относится и рассмотрение заявлений на осуществление купли-продажи квартиры, полученной за счёт средств материнского капитала.

Чтобы ваше заявление было принято, оно должно быть дополнено следующими бумагами:

  1. Документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей или законного опекуна).
  2. Если ребёнку на момент подачи заявки исполнилось четырнадцать лет, то требуется его письменное согласие на проведение этой процедуры.
  3. Справка о заключении брака, акты о разводе и свидетельство о рождении ребёнка.
  4. Документ, подтверждающий право собственности на конкретное имущество.
  5. Договор, на основании которого заявитель имеет право на владение приобретаемой недвижимости.

Помимо вышеперечисленных документов, разные региональные опекунские органы могут потребовать предоставить план безопасности покупаемого жилья либо письменное согласие лица, не достигшего четырнадцатилетнего возраста. Однако эти условия не являются обязательными. Главный же критерий, на основе которого выдаётся разрешение, это осуществление двух одновременных сделок купли-продажи.

Зачастую опекунский совет выдвигает требование лично убедиться в будущих условиях проживания ребёнка, то есть провести визуальный осмотр покупаемого имущества непосредственно перед выдачей разрешения.

Период рассмотрения документации и оглашения решения ограничен и составляет четырнадцать рабочих дней.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитал, и приобрести новую?

Многих владельцев «материнки» волнует вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на метеринский капитал с материнским капиталом взамен на жильё большей площади с улучшенной планировкой и удобствами? Сделать это достаточно легко, если в семье нет несовершеннолетних граждан и каждый из жильцов согласен проведением этой процедуры. В случае же, когда одним из участников долевой собственности является ребёнок или подросток, то отчуждение будет носить ограниченный характер (оно возможно только при разрешении опекунского совета).

Это интересно:  Ипотека на жилье - в Сбербанке, на вторичное, в 2019 году, молодой семье, на покупку, банки, проценты, на квартиру, ВТБ 24, как оформить

В большинстве случаев покупка недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием. Именно поэтому, если вы собираетесь продавать квартиру с материнским капиталом, то вам требуется разрешение как от опекунского совета, так и от конкретного банковского учреждения (Сбербанка или другого государственного банка). Ваши шансы на отчуждение увеличиваются при повторном приобретении жилья за счёт ипотечных средств этой банковской организации.

После того как вы соберёте весь необходимый пакет документов (в частности, разрешение на отчуждение собственности), вы должны подать бумаги в банк.

Продать такого рода недвижимость можно тремя способами:

  • оформление соглашения между покупателем и продавцом с обязательным внесением предоплаты, равной половине стоимости. Таким образом, обременения банка перестают действовать, что позволяет владельцу жилья заключить стандартную сделку купли-продажи после внесения полной суммы;
  • согласование сделки с банком, которое сопровождается предоставлением банковской ячейки для проведения расчётов между продавцом и покупателем. Такие услуги не бесплатные, банковская организация перечисляет на свой счёт небольшую комиссию. Однако этот подход все равно выгоден продавцу, поскольку он получает стопроцентную гарантию выдачи разрешения на отчуждение имущества;
  • продажа недвижимости в ипотеку – требуется одобрение заёмщика банковским учреждением. Тем самым осуществляется перевод кредита с продавца на покупателя. Для банка такое решение не несёт особых изменений, ведь жилье все равно находиться у него в залоге.

После того как банк даст своё согласие на проведение сделки, заключается договор купли-продажи с применением средств материнки и ипотечного кредитования, а также последующая передача недвижимости в собственность нового владельца. Сделка может быть осуществлена несколькими способами. Выше мы уже говорили о возможности продажи квартиры, купленной за маткапитал, с передачей доли недвижимости несовершеннолетнему лицу. Сейчас же рассмотрим ещё два уникальных, но не менее распространённых способов.

Если вы собираетесь покупать жильё взамен используемого имущества в ипотеке с материнским капиталом, то вы можете вместе выделения долей выплатить российскому гражданину (как совершеннолетнему, так и ребёнку) определённую сумму денежной компенсации. Сумма выплаты равняется стоимости отчуждаемой доли к моменту совершения сделки. Однако для этого требуется письменное согласие органов опеки.

После получения положительного ответа от уполномоченной государственной структуры, вам потребуется открыть банковский счёт на имя ребёнка или иного лица и перевести средства. При этом вы сами выбираете оформить ли простой счёт в банке либо открыть вклад (которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении им восемнадцати лет). Этим вкладом могут воспользоваться и близкие родственники лица по разрешению опекунского совета – например, для покупки подростку шестнадцати лет отдельного жилья в другом городе для обучения в средне-специальном учебном заведении.

В соответствии с законодательством Российской Федерации опекун несовершеннолетнего гражданина может распоряжаться личными средствами лица только в минимальном размере (не выше установленных параметров средств к существованию для граждан конкретного региона). Однако даже для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства, которое выдаётся, только если присутствуют законные на то основания, и с указанием реальных целей.

Ещё одним способом продажи квартиры в ипотеке с материальным капиталом без передачи определённой части недвижимости ребёнку является предоставление ему жилого помещения одного из близких родственников (бабушек, дедушек, братьев и так далее). Такой вариант зачастую принимается при отсутствии необходимости покупки нового жилья.

Обратите внимание, что при этом размер выделяемой доли необязательно должен быть равным предыдущим параметрам.

Как делится долг по ипотеке в случае развода?

Специалисты рекомендуют заранее погасить долг по кредиту с применением материнского капитала в случае бракоразводного процесса. Это позволит вам избежать долговых обязательств перед банковским учреждением и максимально быстро закрыть этот вопрос.

После отзыва обременения и распределения долей в пользу несовершеннолетних лиц, жилье легко можно продать или разменять. Таким образом, вы сможете решить жилищный вопрос, обеспечив каждому возможность отдельного проживания.

В реальности же все выгладит отнюдь не так положительно. Более половины разводов заканчиваются разделом имущества, в частности, недвижимости в ипотеке с материнским капиталом. У многих граждан квартира остаётся в ипотеке, поскольку отсутствуют средства для её погашения.

Есть несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации:

  • в процессе раздела имущества заявители вправе настаивать на разделении ипотечного долга в связи с бракоразводным процессом (банки редко идут на подобное урегулирование конфликта);
  • вместо разделения долговых обязательств, между бывшими супругами, банк может предложить оформить два равноценных кредита (но проценты могут быть выше, чем первоначальные);
  • погашение кредитного долга осуществляется в соответствии с двухсторонними взаимовыгодными договорённостями между супругами (письменными или устными), но такое решение не поможет вам с поиском отдельного жилья.

Важно учитывать, что при аннулировании брака средства материнского капитала напрямую не разделяются между супругами. Правила федерального законодательства касаются только раздела имущества, приобретённого за счёт данных финансовых ресурсов.

В нормативно-правовых актах, относящихся к сфере регулирования подобных вопросов, особое место занимает условие: при разводе привилегии имеет тот родитель, с которым проживают дети.

Возможные риски при нарушении правил продажи

При предъявлении реальных данных о размере не расходованного на определённый промежуток времени материнского капитала отсутствуют какие-либо риски потери денежных средств. Владелец сертификата вправе потратить их на различные нужды ребёнка. Именно поэтому прежде чем заключать договор купли-продажи потребуйте у покупателей выписку с лицевого счёта, где будет указан остаток маткапитала (выдача этого документа осуществляется в течение пяти рабочих дней).

Чтобы избежать проблем, и сократить риски убедитесь:

  • что жилье располагается на территории, пригодной для проживания, и соответствует всем критериям безопасности пенсионного фонда России;
  • если дети не фигурируют в договоре купли-продажи, требуется нотариальное заверение о последующем выделении долей;
  • что покупатели действительно намерены приобрести заявленное имущество (например, подача заявления в пенсионный фонд о переводе денежных средств);
  • что в договоре на покупку квартиры указаны реквизиты банка и другие элементы банковского счёта продавца.

Если же вам попались безответственные покупатели, то разумным решением будет заранее прописать в договоре порядок перевода денежных средств и штрафные санкции за его нарушение. Такие покупатели пропадают сразу же после получения права на имущество и не спешат с перечислением финансов.

Для составления договора лучше всего обратиться к квалифицированному юристу либо воспользоваться всевозможными онлайн-сервисами (например, конструктором договоров). Не забудьте указать в документе сроки обращения в пенсионный фонд Российской Федерации и штрафы, которые будут применены к покупателям в случае просрочки платежа.

В заключение хочется отметить, что отчуждение жилья в ипотеке с применением материнского капитала не требует особых временных и материальных затрат. Сделать это достаточно легко, если соблюдать все юридические нюансы и особенности процесса. Одним из главных правил является покупка недвижимости лучшей по количественному и качественному факторам, нежели предыдущая. Соблюдение этого требования отображает равное отношение ко всем членам семьи, в особенности к несовершеннолетним гражданам, неспособным в полной мере отстаивать свои интересы.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Продажа собственности, приобретенной в счет кредита, да еще и с использованием семейного сертификата – тяжелый процесс. Он осложняется тем, что покупатели не желают связываться с такими типами недвижимости, а официальные инстанции требуют проходить процедуру проверки сделки перед продажей объекта. Но осуществление отчуждения квартиры с материнским капиталом и ипотекой все же возможно, если владелец соблюдает ряд правил.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?

Жилище, приобретенное на деньги из материнского капитала, закреплено за детьми. Определенная доля принадлежит им. Доля также может быть еще не получена ребенком (в случае ипотеки), но прописана в обязательстве – то есть родители обязуются предоставить несовершеннолетнему часть собственности после погашения кредита. В любом случае, если жилье было куплено частично при поддержке материнского капитала, оно должно выполнять свою основную функцию – улучшать жилищные условия детей и частично принадлежать им.

Право ребенка на долю в квартире строго соблюдается. При продаже жилья, купленного на семейный сертификат, необходимо доказать, что ребенок получит равнозначную долю в ином объекте недвижимости. Доказывать этот факт необходимо Органам опеки и попечительства. Без согласия ООиП проводить сделку по купле-продаже квартиры нельзя.

Хотя существуют варианты, при которых долю ребенку в новом жилье можно не выделять:

  • деньги, полученные с продажи жилища, идут на накопительный или стандартный счет ребенка;
  • средства от продажи выделяются для лечения остро больного ребенка;
  • несовершеннолетний получает долю в другом жилье – например, в доме бабушки и дедушки.

Обратите внимание, что даже при переведении средств на накопительный или стандартный счет, родитель или опекун не получает прав свободно распоряжаться деньгами. Счет открывается на имя детей, что делает невозможным обращение с деньгами без согласия несовершеннолетних (если они уже достигли 14 лет). Если ребенок – малолетний, то его согласие не требуется, однако, разрешать вопрос о снятии денег придется опять с ООиП. Органы опеки должны проверить, не будут ли родители использовать средства в своих личных целях, пойдут ли они действительно на улучшение условий жизни ребенка. После получения разрешения и использования денег необходимо представить подробный отчет о приобретениях.

Закон устанавливает, что при смене квартиры, приобретенной на материнский капитал, доля ребенка должна сохраниться в полном объеме. То есть, доля не может быть меньше прежней, допустимо только ее увеличения. На деле разрешается формально уменьшать долю, если:

  • сохраняется метраж доли (в двухкомнатной квартире у ребенка было 15 метров и одна четвертая квартиры, в трехкомнатной – также 15 метров, но уже одна шестая квартиры);
  • сохраняется оценочная стоимость доли (сокращается метраж, но при этом сама доля за счет переезда в более элитный район стоит столько же, как и прежняя).

Особенно тяжело продавать квартиру после развода. Выполнять требования о предоставление новой доли в квартире при разводе бывшим супругам не хочется – тогда придется вместе жить. В таком случае новая доля заменяется денежной компенсацией. В таких условиях тоже сокращается снижение метража доли ребенка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Ипотечный кредит – фактор, который часто препятствует продаже недвижимости. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на выданный материнский капитал? Да, но такая сделка должна быть согласована с банком, который предоставил ипотечный кредит. Банковская организация должна одобрить нового плательщика (покупателя жилья), в ином случае придется отменить сделку.

Существуют следующие способы отчуждения квартиры, которая пока еще принадлежит банку:

  1. Погашение кредитных обязательств перед продажей. В данном случае средства на погашение ипотеки выделяются из личного бюджета первоначального участника кредита, поэтому согласовывать продажу с банком не нужно. Достаточно просто оплатить оставшиеся проценты и смело заключать сделку по продаже.
  2. Погашение кредита за счет покупателя. Новый владелец обычно выплачивает крупный взнос, который покрывает оставшиеся задолженности владельца. Данная процедура также может проходить без согласия банка, если деньги на погашение кредита (взнос за недвижимость со стороны покупателя) поступят до продажи квартиры. Тогда первоначальный владелец направит деньги на погашение, и переоформлять в банковской организации ничего не нужно будет. Если же по каким-то причинам владелец не может до сделки оплатить задолженность, то нужно переложить обязательства по ипотеке на нового владельца с согласия банка.
  3. Полный переход ипотечных обязательств к новому владельцу. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать установленную банком сумму. Нужно согласовывать с банком. После передачи обязательств владелец может как сразу погасить весь объем кредита, так и продолжать выплачивать отдельные суммы регулярно.
Это интересно:  Кредит под залог комнаты в коммунальной квартире

Немногие покупатели согласятся приобрести недвижимость, по которой существуют кредитные обязательства. Поэтому перед сделкой рекомендуется погасить кредит. Самый популярный способ – это взятие стоимости объекта с покупателя в два этапа. Первый этап – покупающее лицо платит некий процент от полной стоимости недвижимости. Этого процента достаточно, чтобы погасить кредит, что продавец и делает. Дальнейшая сумма уже остается в бюджете продавца, а покупатель получает квартиру без кредитных задолженностей. Однако подобная процедура осложнена тем, что необходимо нотариально заверять факт наличия первого взноса. В противном случае велика вероятность мошенничества со стороны продающего лица, поскольку при таком первом взносе сделка купли-продажи еще не совершается.

Способы продажи

Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:

  1. При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
  2. В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.

Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.

О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:

  • легче согласовать с ООиП;
  • сразу получается новое жилье;
  • можно без дополнительной мороки поменять жилье и получить доплату (удобный способ получения доп. средств).
  • можно пустить средства не только на покупку недвижимости;
  • позволяет кардинально сменить место жительства (с квартиры на коттедж и т.п.).
  • труднее согласовывать с органами опеки;
  • не всегда сразу получается найти новое жилье.

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом: порядок действий

В случае отчуждения квартиры с материнским капиталом прежде всего обращаются в органы опеки. Там нужно получить разрешение на проведение сделки. Можно произвести куплю-продажу или обмен и без разрешения органов опеки, но тогда существуют определенные риски:

  • сделку могут признать недействительной;
  • покупатель может отказаться от сделки, узнав о несогласованной продажи недвижимости по семейному сертификату.

Поэтому настоятельно рекомендуется следовать закону и согласовывать свои действия с ООиП. Порядок действия при продаже или обмене недвижимости должен быть такой:

  • обращение в органы опеки ради получения разрешения;
  • обращение в банковскую организацию (если квартира приобретена в ипотеку);
  • совершение сделки.

Возможен другой вариант действий (меняется в зависимости от того, погашается ипотека своими силами или засчет первого взноса покупателя):

  • подача заявления в опеку;
  • подписание документов и с покупателем, получение первого взноса за квартиру;
  • выплата ипотеки засчет первого взноса (согласовывать наличие нового владельца не нужно, только факт погашения кредита);
  • завершение продажи.

Самый важный аспект – подача прошения в органы опеки. Орган может отказать в продаже объекте, если усмотрит в этом злой умысел или определит, что после сделки права ребенка будут ущемляться. Поэтому нужно правильно подготовиться и исключить вероятность отказа, устранив спорные моменты. Важно учитывать, что ООиП рассматривает дело длительно время, от 1 до 3 месяцев. Полученное разрешение тем временем действует только в течение 1 месяца. Поэтому все документы для продажи, покупателя, новое жилье рекомендуется найти еще до обращения в инстанцию, а после получения разрешения сразу оформить смену недвижимости.

Обратите внимание, что изменение договоренностей с банком (передача прав по кредиту или погашение ипотеки) имеет больше шансов на одобрение, если собственник планирует приобретать новое жилье также в ипотеку и той же банковской организации.

Какие документы нужны?

Перед обращением в органы опеки следует подготовить необходимый пакет документов. Обязательно нужно иметь при себе:

  • удостоверение личности на каждого из членов семьи (паспорт, свидетельство о рождении), желательно – сразу копии, которые сотрудники опеки заберут для составления протокола;
  • документ, подтверждающий право долевой собственности членов семьи на объект недвижимости;
  • если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет – заявление о продаже собственности;
  • техпаспорт на объект недвижимости;
  • справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммунальным платежам;
  • заявление взрослых собственников (родителей) о продаже недвижимости.

В прошении должно быть указано, по какой причине семья собирается отказаться от имеющегося жилья, какую замену получат дети после продажи. Можно указать следующие причины:

  • желание улучшить материальное положение;
  • смена района или города в связи с переездом;
  • продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребенка;
  • продажа общей квартиры с целью перевести деньги за долю ребенка на отдельный счет, который затем будет использоваться для открытия собственной ипотеки совершеннолетнего (спорно).

Пакет перечисленных документов подается одновременно с заявлением. После рассмотрения заявки заявители получают уведомление о том, что органы опеки согласны с продажей (или отказывают в сделке).

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Покупая квартиру с использованием средств материнского капитала, покупатель обязуется предоставить долю в жилье сразу нескольким лицам. Во-первых, ее обязаны получить несовершеннолетние дети, во-вторых – обладательница сертификата, в-третьих – супруг обладательницы сертификата. Это главная проблема тех, кто желает купить жилье на вторичном рынке у пользователя материнского капитала, поскольку не всегда продавец выполняет это обязательство. А если он, не выполнив его, продаст недвижимость, у собственника есть право отсудить проданный объект.

Как это работает? Обычно, при покупке квартиры, граждане используют программу ипотеке. Материнский капитал идет в счет первого взноса. При покупке квартиры по ипотеке кредит, а значит и право собственности, оформляется только на одного человека (один из супругов и родителей двоих детей). Дети и второй супруг вступают в долю уже после того, как кредитные обязательства будут выполнены – то есть когда ипотека будет погашена. Это обязательство владелец выполняет перед Пенсионным фондом, отвечающим за выдачу семейного сертификата, и перед органами опеки. Однако после выплаты ипотеки из этих инстанций не приходят проверяющие и не смотрят, была ли положенная доля отведена супругу и детям. Это лежит на совести самого владельца. Собственник дома может забыть про обязательную процедуру или намеренное ее не выполнить, то есть не отдать положенные доли другим членам семьи, после чего продать квартиру. Это незаконно. Если о продаже квартиры без выделения компенсации (денежной или в виде новой жилплощади) узнает ООиП или Пенсионный фонд, эти органы вправе потребовать отмену сделки. Подобное же требование может исходить от обделенного супруга или представителя несовершеннолетних детей, которым не досталась доля либо от прокуратуры.

Если перечисленные лица или органы подадут судебный иск, скорее всего, будет решено аннулировать сделку купли-продажи. Приобретенная квартира перейдет обратно к продавцу. Взамен нерадивый продавец должен будет вернуть покупателю деньги, уплаченные при покупке жилплощади. Однако это лишь судебное постановление. В реальности у продавца может уже не оказаться тех средств, которые он приобрел в ходе сделки. Если продающее лицо истратило средства, то процесс их возврата может затянуться на долгие годы. Да, за неуплату долга обманутый покупатель может привлечь продавца к уголовной ответственности. Но во многих случаях долг все равно вернуть не получится – собственника квартиры, купленной при помощи материнского капитала, могут даже посадить, но необязательно при этом выплатят ущемленному ущерб.

Если коротко сформулировать, покупатель, который приобретает квартиру, связанную с материнским капиталом, рискует:

  • лишиться приобретенной квартиры, но получить за нее полную компенсацию;
  • лишиться и квартиры, и уплаченных средств;
  • частично потерять сумму, которая была уплачена в ходе сделки, и лишиться прав собственности на объект недвижимости.

Все варианты отрицательны для покупателя, поэтому многие лица, желающие приобрести жилплощадь, отказываются от квартир, купленных по семейному сертификату. Однако проверить, связана ли недвижимость с материнским капиталом, сложно. Владелец может просто умолчать об этом факте. Получить информацию о способе приобретения квартиры (с мат. капиталом или без) можно в Пенсионном фонде или в банке, но потребовать справку может только собственник. Лицо, которое собралось покупать недвижимости, это сделать не вправе: нет законных оснований потребовать такие документы, как справка об ипотеке или тратах материнского капитала. Можно лишь надеяться на добросовестность продавца.

Тонкости и нюансы процедуры

В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:

  • можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
  • можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
  • можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.

Еще один важный нюанс, который лучше учитывать еще перед покупкой квартиры по мат. капиталу – банк, в котором заключается сделка о кредитовании. По отзывам, лучший вариант для ипотечного кредитования молодой семьи – Сбербанк. Эта банковская организация легко соглашается на изменение плательщика в случае продажи ипотечной квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: dom-i-zakon.ru, creditkin.guru, www.samso.ru, potrebitely.com, pravklient.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector