+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества: основные требования соглашения при найме квартиры или иного жилого помещения, последствия их нарушения

Самым первым моментом, о котором хочется сказать, является отличие договора найма от договора аренды. В первом случае речь идет об аренде жилого помещения, во втором одной из сторон обязательно выступает юридическое лицо. В договоре найма сторонами являются наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо и наниматель – лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на обусловленный договором срок и за определенную плату. Данное положение закреплено в статье 30 действующего Жилищного Кодекса РФ: «Собственник имеет право предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды». В отношении формы договора найма, законодательство устанавливает простую письменную форму. Что касается нотариального удостоверения, то оно возможно, но необязательно. Особенности заключения, расторжения и изменения договора найма предусмотрено в главе 35 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Содержание

Риэлтор или юрист

Практикующие юристы и сложившаяся судебная практика говорят о том, что при составлении договора найма жилого помещения необходимо обращаться к юристам, а не к сотрудникам агентства недвижимости, которые используют типовые шаблоны договора, забывая или не зная, как можно полноценно предупредить все негативные нюансы, которые могут возникнуть из данных правоотношений. Задуматься о возможных негативных моментах арендных правоотношения сторонам необходимо до заключения договора. Кроме того, за обращение к специалистам в области права говорит и тот факт, что деятельность риэлторов, выступающих в роли посредника, направлена в первую очередь на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма. Какие бы выгодные условия для поиска подходящего варианта жилья или клиентов не предлагали сотрудники агентств недвижимости, главное для них – это заключение максимального количества сделок, от которых напрямую зависит размер заработка. Следовательно, сталкиваясь с необходимостью снять или сдать квартиру, обратитесь к специалисту за консультацией, что в итоге станет дешевле и целесообразней с точки зрения устранения нарушений впоследствии.

Договор или устная договоренность

В нашей стране практика заключения договоров найма жилого помещения, хоть и мала, но имеет место. Сталкиваясь с проблемами, современные наймодатели и наниматели понимают необходимость заключения договора найма в письменном виде и необходимость фиксировать все этапы исполнения данных договоров. Однако стороны все же мало уделяют внимания существенным условиям договора найма, не понимая, что это намного важнее, чем подписать подготовленный шаблон. Составленный корректно и с учетом всех существенных условий, устраивающий обе стороны, договор найма выгоден и нанимателю, и наймодателю. В противном случае, выгодный для одной из сторон договор найма ставит под угрозу законность сделки.

Кто нарушает договор?

Нельзя сказать, что больше всего нарушений договора встречается с той или иной стороны, поскольку и наниматель и наймодатель одинаково часто нарушают условия договора. Например, когда собственник решает сократить срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения его убытков. Говорить о нарушении со стороны нанимателя можно, когда он решает съехать с жилплощади, не поставив в известность наймодателя или оставляя помещение в таком виде, что собственнику придется потратить немало усилий и материальных средств для того, чтобы привести квартиру в первоначальный вид. Именно от этого пытаются застраховаться наймодатели, требуя оплату за несколько месяцев вперед. Сложнее приходится нанимателям, которые желают застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора найма со стороны наймодателя. Это объясняется тем, что включить в договор найма условие о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора можно, но вот взыскать с собственника помещения данную компенсацию в случае нарушения им условия договора проблематично даже через суд. Последнее занимает много времени, требует специальных знаний, необходимых как для получения положительного решения суда, так и для его исполнения. Практика показывает, что лишь немногие наниматели используют свое право на денежное возмещение убытков, которое не всегда сопоставимо с понесенными ими временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права. Таким образом, в отношениях найма сильной стороной всегда является наймодатель, а вот нанимателям рекомендуется внимательно подходить к заключению договора, чтобы не оказаться слабой стороной.

Особые пункты договора найма

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, сведения о доверенном лице, если квартиру сдает не сам собственник, а его доверенное лицо, перечисление всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением, срок действия договора, размер арендной платы и некоторые другие пункты. Заключая договор найма, особое внимание следует уделить несовершеннолетним детям, возможности одностороннего отказа от исполнения договора, а также оплате коммунальных услуг, которая может быть как включена в арендную плату полностью или частично, так и производиться нанимателем отдельно за счет собственных денежных средств и в полном объеме. Определяя размер, сроки и порядок внесения ежемесячных арендных платежей, следует предусмотреть возможность их изменения, порядок подтверждения внесения и штрафные санкции в случае одностороннего расторжения договора найма, например, неустойку. В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, которые считают существенными, т.е. накладывающие обязанности на стороны договора и устанавливающими ответственность за их нарушение.

Спору быть?

Даже составленный грамотно договор найма жилого помещения не является гарантией отсутствия спорных ситуаций. Однако максимально серьезный подход к его заключению является гарантией того, что, любая из сторон сто раз подумает, прежде чем нарушить условия договора. Кроме того, если стороны установят в договоре штрафные санкции за нарушение обязательств, то вероятность того, что потенциальный нарушитель откажется рисковать, будет максимальной. Наличие грамотно составленного договора найма жилого помещения всегда снижает риск наступления неблагоприятных последствий.

Если собственник не один

Довольно сложная ситуация складывается в случае, если у жилого помещения, сдаваемого в наем, несколько собственников, потому что нанимателю придется решать возникшие вопросы с любым из собственников или сразу со всеми владельцами недвижимости. Если от имени всех собственников действует представитель или один из собственников, то необходимо позаботиться о наличии нотариальной доверенности соответствующими полномочиями, например, на заключение договора найма, на получение оплаты и т.д. При этом важно, чтобы каждое из полномочий было прописано в доверенности отдельно. Если в квартире несколько собственников, которые действуют от своего имени, то в договоре необходимо перечислить всех. Кроме того, необходимо четко прописать условия о получении денежных средств. Также важно указать, при помощи каких документов будет фиксироваться передача денежных средств каждому из сособственников. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то стоит лишний раз подумать заключать договор найма или поискать другой вариант. Во-первых, квартиру с несовершеннолетним сособственником нельзя сдавать внаем. Во-вторых, по общему правилу от имени несовершеннолетних детей действуют их законные представители — родители без доверенности. В-третьих, в семье бывают разные жизненные ситуации, и если дело будет касаться нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка, то при любом споре его интересы являются приоритетными для суда.

Обойдемся без нотариуса

Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения, которое производится исключительно по обоюдному желанию сторон. Но даже наличие удостоверительной подписи нотариуса не гарантируют лучшую защиту сторон договора в случае возникновения разногласий. Кроме того, договор найма помещения, составленный в простой письменной форме, и нотариально заверенный договор, равнозначны по своей юридической силе. Однако нужно помнить, что если договор заверен нотариусом – человеком грамотным с юридической точки зрения, то и сама сделка будет более надежна.

Это интересно:  Как разделить лицевой счет в квартире с долевой собственностью

Как проверить юридическую чистоту жилья?

Еще одним нюансом правоотношений между нанимателем и наймодателем является юридическая чистота жилого помещения, которое является предметом договора. Как можно ее проверить? Достаточно обратиться в Федеральную Регистрационную Службу и заказать там выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, в которой будет указан собственник квартиры, наличие обременений и арестов, если таковые имели место. В любом случае, глупо полагаться только на Свидетельство о праве собственности, которое может легко ввести в заблуждение нанимателя потому, что даже при отчуждении объекта недвижимости, например при его продаже, Свидетельство о праве собственности на него остается на руках у старого владельца. Поскольку Свидетельство о праве собственности не аннулируется, то возможна ситуация при которой аналогичные документы на одно и то же жилое помещение будут на руках у нескольких лиц, но с разными датами. Следовательно, единственным способом проверить, кто является собственником квартиры, сдаваемой в наем, является выписка из ЕГРП.

Договор поднайма

Иногда нанимателям предлагают заключить договор поднайма, который является аналогом договора субаренды и имеет свои особенности. Его суть состоит в том, что у нанимателя помещения есть право пересдать квартиру внаем иным лицам, но сделать это можно только с согласия собственника помещения. Собственники неохотно идут на договор поднаема, потому что конструкция отношений «собственник — наниматель – поднаниматель» является более запутанной, чем отношения по договору найма. Поэтому договора поднайма используются крайне редко. Однако, если используется поднаем, то согласовывая условия договора с собственником помещения, наниматель должен согласовать все существенные условия, в том числе и стоимость. При этом, если размер арендной платы будет выше, чем по договору найма, то собственник может не согласиться на заключение договора. С другой стороны более низкая цена за поднаем может свидетельствовать о наличии скрытых рисков и возникновении неблагоприятных последствий.

А как же пробелы в законах

В действующем законодательстве РФ, регулирующим отношения по найму жилых помещений, упущен один существенный момент: со дня передачи жилого помещения внаем, права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Зная о нем и понимая значение последнего, наниматель был бы намного лучше защищен от собственника в некоторых случаях, например, если наймодатель решил сдать квартиру по более высокой цене. Похожая проблема наблюдается и во взаимоотношениях между арендатором и арендодателем, которые сходны с рассматриваемыми гражданско-правовыми отношениями. В настоящее время Высший Арбитражный Суд РФ, желая ликвидировать имеющиеся пробелы, рассматривает вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс.

18. Аренда жилого помещения

Понятие аренда идентично понятию наем жилого помещения, разница состоит в применения определения аренды к помещениям частного жилищного фонда. Аренда жилого помещения – это его возмездная передача во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором между сторонами. Отношения, возникающие по поводу аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ. Законом предусмотрено заключение договора аренды недвижимого имущества, которым является жилое помещение, в письменной форме, если срок действия договора превышает 12 месяцев. Такой договор подлежит государственной регистрации.

Договор аренды жилого помещения должен содержать ряд существенных условий, необходимых для рассмотрения данного договора заключенным; последствием невключения в договор аренды указанных условий является признание его недействительным.

Существенные условия договоры аренды жилого помещения.

Объект аренды – данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, такие как полный адрес, площадь помещения.

Цель использования объекта аренды – для жилых помещений установлено возможной их использования только по прямому назначению для проживания граждан. Использование арендатором жилого помещения не по назначению является достаточным основанием для расторжения договора аренды и требования арендодателя о возмещении ему причиненных убытков. Договором аренды должен быть определен механизм субаренды (наднайма) данного жилого помещения. При отсутствии в договоре этих данных, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

Срок договора аренды – определяется по соглашению сторон и вносится в договор. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (или иной срок, определенный договором).

Размер арендной платы – размер платы за пользование имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленные виды арендной платы могут сочетаться, возможно применение иных видов и форм. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Существенные условия договора найма жилого помещения, обязательные пункты

Какими-бы ни были отношения между владельцем имущества и арендатором, юристы не рекомендуют отказываться от составления договора

Сдача жилья в аренду — процедура которая встречается довольно часто.

Естественно, отношения между владельцем жилья и квартирантом могут складываться по-разному, потому специалисты в области права не рекомендуют отказываться от составления специального документа, обуславливающего взаимоотношения арендодателя жилья.

Называется этот документ договор найма жилого помещения. Есть смысл рассмотреть более подробно вариант аренды, когда обе стороны-участницы сделки являются физлицами.

Юр. лицам также не воспрещается выступать в роли арендодателей, но, как показывает практика большинство вопросов возникают именно во взаимоотношениях физических лиц — участников сделки.

Договор найма — о чем в нем должна идти речь

Договор найма жилого помещения следует составлять в письменном виде

Обязательным является заключение договора найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.

Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.

Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.

Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.

Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.

Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.

Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением

При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.

Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.

Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.

Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг.
Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения.
Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.

Пункт о других собственниках арендуемого помещения.
Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.

Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки

Это интересно:  Выселение из квартиры непрописанного человека

К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.

К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона.

Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета договора.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.

Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.

В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.

Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.

В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:

  • сам предмет аренды,
  • стоимость,
  • срок, на который сдается помещение.

Условия, которые служат в качестве дополнительных

Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически. после заключения договора

Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.

Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.

Итак, речь идет о следующих моментах:

  • Обязанности вовремя оплачивать жилье.
  • Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
  • Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
  • Капремонтом занимается наймодатель.
  • Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.

Случайные условия договора

В договоре найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть либо дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в договоре найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления договоров найма — на видео:

Что такое существенные условия договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).
Это интересно:  Дают ли квартиры полицейским

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Статья написана по материалам сайтов: 37re.ru, studfiles.net, pravozhil.com, lawyer-guide.ru, www.freshdoc.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector