+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Арендная плата за нежилое помещение: пример расчета для муниципальной собственности, методика, индексация стоимости, минимальная ставка, образец договора

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее.

Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Содержание

Как производится индексация размера арендной платы?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации?

Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

Внимание! В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется.

Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Внимание! Изменения размера платежа НЕ могут быть признаны недействительными, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.
Это интересно:  Согласие на расторжение брака: правила составления и образец

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

  • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
  • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
  • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
  • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
  • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней

АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Это интересно:  Как написать жалобу в Сбербанк России через интернет на официальный сайт и в вышестоящие инстанции? Образец претензии

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).

КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

КВ – вид нежилого объекта.

КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

ККН – коэффициент качества объекта:

ККН=К1+К2+К3

К1 – параметр степени благоустройства;

К2 – месторасположение объекта;

К3 – параметр удобства использования.

КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Переменная часть арендной платы пример акта

Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение. Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно). А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Переменная часть арендной платы — что это?

  • электроэнергия,
  • вода,
  • тепловая энергия,
  • услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя.

Переменная часть арендной платы

При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи. Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

614 ГК РФ описывается фиксированная ее часть, как плата за использование арендуемого помещения. Расчет переменной части арендной платы производится как сумма коммунальных платежей, отнесенных на долю арендатора в соответствии с договорными условиями.
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий. В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв.

м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25. Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя. Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения.

Приложение N к договору аренды нежилого помещения N от » » 20 г. (арендодатель — физическое лицо) АКТ РАСЧЕТА переменной части арендной платы г. » » 20 г. Гражданин (Ф.И.О.), далее именуемый «Арендодатель», с одной стороны, и общество » «, далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора , действующего на основании и в соответствии с Уставом, с другой стороны, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», составили настоящий акт (далее — Акт) о нижеследующем. 1. Арендодатель обеспечил оказание, а Арендатор потребил за период с » » 20 г.
по » » 20 г. следующие коммунальные услуги. Вид коммунальных услуг Количество Тариф Начислено по тарифу, руб. Холодное водоснабжение (ХВС) куб. м руб/куб. м Горячее водоснабжение (ГВС) куб. м руб/куб. м Отопление кв. м руб/кв. м Электроснабжение кВт. ч руб/кВт. ч Водоотведение куб. м руб/куб. м ИТОГО 2.
Величина арендной платы определяется договорными условиями, однако, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается непозволительность изменения суммы арендных выплат чаще 1 раза в год. Существует качественное отличие между понятиями: твердый размер и твердая сумма. Изучая информационные письма Президиума ВАС РФ, можно столкнуться с прецедентом.

11.01.2002 г. № 66 «

Переменная часть арендной платы образец акта

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)». Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

  • непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
  • акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно.
ГК РФ). Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

  • договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
  • арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

  • фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
  • переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула: ПД = Аим + Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности

к постановлению Главы города

от 01.01.01 г. N 1508-п

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности

Настоящая методика определяет порядок расчета арендной платы за арендуемые здания, нежилые помещения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности города.

1. Порядок расчета годовой арендной платы производится индивидуально по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на площадь помещения, корректировочные коэффициенты.

АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6, где

АП — годовая арендная плата, руб/год

Пл — площадь арендуемого помещения, кв. м.

Бс — базовая ставка руб/кв. м. в год

К1 , К2, К3, К4, К5, К6 — корректировочные коэффициенты определяемые приложениями 1, 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

2. При расчете особых условий аренды нежилых помещений применяется следующая формула

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8, где

К7, К8 — корректировочные коэффициенты при расчете особых условий аренды, определяемые приложениями 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

3. При зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы применяется следующая формула расчета арендной платы

АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 — Z, где

Z — затраты на проведение капитального ремонта, определенные согласно Положению о порядке проведения капитального ремонта нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду (приложение 3).

4. При зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы для предприятий, пользующихся особыми условиями аренды, применяется следующая формула

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8 — Z

Заместитель Главы города,

председатель Комитета по управлению

Корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета материала стен К1

— кирпичных, железобетонных зданий — 1,1

— деревянно-кирпичных зданий — 1,0

— деревянных зданий — 0,8

Это интересно:  Договор с уборщицей служебных помещений: образец и правила составления для подряда, трудового и гражданско-правового соглашения, стоимость услуг для нежилых зданий

— прочих, в т. ч. шлакоблочных — 0,7

2. Коэффициент качества помещения К2

— для предприятий, занимающих площадь

во встроено-пристроенных помещениях — 2,0

— для предприятий, занимающих площадь

в отдельно стоящих помещениях — 2,4

3. Коэффициент степени благоустройства К3.

— при наличии всех видов благоустройства

— при отсутствии одного из видов

благоустройства коэффициент снижается

на 0,1 (т. е. 0,9, 0,8 и т. д.)

4. Коэффициент расположения арендуемого помещения К4

— прочие (1, 2эт. и др.) — 1,0

5. Коэффициент учета вида деятельности арендатора К5

— торговля алкогольными напитками и

табачными изделиями — 2,0

— торговля автотранспортными средствами,

техобслуживание и ремонт, автошколы — 1,5

— производство мебели — 1,2

— предоставление юридических услуг,

нотариус, адвокатская деятельность — 2,0

— частная медицинская практика,

выполняющие муниципальный заказ — 1,2

— развлекательные и игровые центры,

— рестораны, гостиницы — 2,0

— страховые компании, агентства

— рекламная деятельность — 2,0

— места совместного использования с

другими арендаторами — 0,8

Корректировочные коэффициенты территориального расположения арендуемого объекта к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Корректировочный коэффициент территориального расположения К6

1) К6 = 8,0 применяется к I группе помещений, включающей:

— пр. Ленина — от ул. Артиллерийской до ул. Российской,

от ул. Энгельса до ул. Лесопарковая

— ул. Свободы — от ул. Труда до привокзальной площади

— ул. Цвиллинга — от ул. Труда до привокзальной площади

— ул. Кирова — от пр. Победы до ул. Труда

— ул. Советская — от пр. Ленина до ул. Труда

— ул. Пушкина — от ул. Труда до ул. Тимирязева

2) К6 = 10,0 применяется для предприятий, арендующих помещения в центре деловой активности:

— пр. Ленина — от ул. Российской до ул. Энгельса

— ул. Кирова — от ул. Труда до МУК Горсад им.

— в здании, расположенном по

— в здании, расположенном по ул. Васенко, 96

— в здании, расположенном по ул. Коммуны, 87

3) К6 = 6,0 применяется ко II группе помещений, включающей:

— ул. Воровского — от пл. Революции до ул. Худякова

— ул. Российская — от ул. Плеханова до пр. Победы

— пр. Победы — от ул. Каслинской до ул. Болейко

— ул. Красная — от ул. Труда до ул. Воровского

— ул. Ст. Разина (до привокзальной площади)

— ул. Пушкина — от ул. Тимирязева до ул. Плеханова

— ул. Гагарина — от ул. Харлова до ул. Ш. Руставели

— ул. Тимирязева — от ул. Елькина до ул. Российской

— ул. Плеханова — от ул. Цвилинга до ул. Российской

4) К6 = 5,0 применяется к III группе помещений, включающей:

— ул. Б. Хмельницкого — от ул. Румянцева до ул. Сталеваров

— Комсомольский пр. — от ул. Чайковского до ул. Солнечной

— пр. Победы — от ул. Каслинской до ул. Краснознаменной

— Свердловский пр. — от ул. Доватора до Комсомольского пр.

— пр. Ленина — от ул. Артиллерийской до ул. Горького

— ул. Красноармейская — от пр. Ленина до ул. К. Маркса

— ул. Гагарина — от ул. Ш. Руставели до ул. Дзержинского

— ул. С. Кривой — от ул. Воровского до ул. Энгельса

— ул. Российская — оставшаяся часть

— ул. Курчатова — от ул. Энгельса до ул. Воровского

— ул. Доватора — от ул. Воровского до ул. Блюхера

5) К6 = 4,0 применяется к IV группе помещений, включающей:

— ул. Гагарина — от ул. Дзержинского до ул. Гончаренко

— ул. Бр. Кашириных

— ул. Российская — от пр. Победы до энерготехникума

— оставшаяся часть пр. Победы

— ул. Каслинская — от Комсомольского пр. до ул. Бр. Кашириных

— ул. Сталеваров — от ул. 60 лет Октября до ул. Ш. Металлургов

— ул. Тимирязева — от ул. Воровского до ул. Российской

— ул. Блюхера — от ул. Воровского до ул. Рылеева

— ул. С. Кривой — от ул. Энгельса до ул. Лесопарковой

— ул. Энгельса — от ул. Коммуны до ул. Курчатова

— ул. Энтузиастов — от Коммуны до ул. С. Кривой

— ул. Свободы — от ул. Труда до пер. Бокситового

— ул. Худякова — от ул. Татьяничевой до ул. Доватора

— пр. Ленина — от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

— ул. 3-го Интернационала — от ул. Тимирязева до ул. Архитекторной

— ул. Пермская — от ул. Труда до ул. Архитекторной

— ул. Образцова — от ул. Воровского до ул. Верхнеуральской

— ул. Воровского — от ул. Худякова до ул. Варненской

— оставшаяся часть Комсомольского проспекта

— оставшаяся часть ул. Курчатова

— ул. Доватора — от ул. Блюхера до ул. Шаумяна

6) К6 = 3,0 применяется к V группе помещений, включающей:

— ул. Румянцева — от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

— ул. Жукова — от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

— ул. Машиностроителей — от ул. Новороссийской до ул. Дзержинского

— ул. Воровского — от ул. Варненской до ул. Рылеева

— ул. Горького — от пр. Ленина до пр. Победы

— ул. Героев Танкограда — от пр. Ленина до пр. Победы

— ул. Салютная — от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

— ул. Комарова — от ул. Салютной до ул. Октябрьской

— оставшаяся часть Центрального района

— ул. Гагарина — от ул. Гончаренко до ул. Новороссийской

— ул. Дзержинского — от ул. Гагарина до автодороги «Меридиан»

— ул. 250-летия Челябинска

— ул. 40 лет Победы

— ул. Кудрявцева — от пр. Победы до ул. У. Громовой

— часть Советского района, ограниченная улицами: пр. Ленина — ул. Воровского — Областная больница — ул. Салтыкова — Троицкий тракт — автодорога «Меридиан»

— ул. Университетская Набережная

— ул. Красного Урала

7) К6 = 2,0 применяется к VI группе помещений, включающей:

— ул. Российская — от энерготехникума до ж. д. полотна

— ул. Масленникова — от ул. Машиностроителей до ул. Батумской

— Копейское шоссе — от дома N 39 до ул. Харлова от дома N 54 до ул. Харлова

— ул. Машиностроителей — от ул. Дзержинского до Копейского шоссе

— оставшаяся часть Советского района

— оставшаяся часть Металлургического района

— п. Шершни, п. Сосновка, Уфимские каменные карьеры

— оставшаяся часть Тракторозаводского района

— оставшаяся часть Курчатовского района

— оставшаяся часть Калининского района (без санитарной зоны ЧЭМК)

— часть Ленинского района ограниченная улицами: ул. Гагарина —

ул. Дзержинского — автодорога «Меридиан» — Копейское шоссе

— ул. Южный Бульвар

8) К6 = 1,0 применяется к VII группе помещений, включающей:

— оставшаяся часть Ленинского, Калининского, промышленная зона Курчатовского районов, п. Чурилово, участки Металлургического района, ограниченные улицами: участок — ул. 60 лет Октября, Каштакский бор, ул. Приборостроителей; участок — ул. Беломорская, ул. Талалихина, ул. Молодежная, ул. Урожайная, ул. Каштакская, ул. Ставропольская, ул. Измайловская, ул. Аральская, пер. Прокатный, ул. Чукотская; участок — ул. Мира, ул. Сурикова, ул. туп. Березовый, ул. Дубравская, ул. Б. Хмельницкого, ул. Румянцева.

2. Коэффициенты территориального расположения для предприятий, имеющих право пользоваться особыми условиями аренды нежилых помещений К8

— в центре деловой активности = 2,0

— в территориальных группах I, II, III, IV = 1,3

— в территориальных группах V, VI, VII = 1,0

— в порядке исключения, для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях = 1,0

3. При расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные в угловых зданиях, внутри квартала жилых домов, не имеющих выход на центральную улицу, территориальный коэффициент снижается на 1,0 относительно территориального коэффициента, соответствующего данной улице, но не ниже, чем коэффициент территориальной расположенности равный 2,0.

Корректировочные коэффициенты учета социальной значимости предприятий к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=1,0 применить для следующих категорий арендаторов:

— общественные организации, существующие за счет членских взносов и добровольных пожертвований, за помещения, используемые для размещения управленческого персонала, но не более 40,0 кв. м.;

— для предприятий, производящих и реализующих хлебную и молочную продукцию (по торговым помещениям, используемым для торговли этой продукцией) не более 50 кв. м.

2. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,8 применить для бюджетных учреждений областного и федерального значения за помещения, используемые для размещения управленческого персонала из расчета 9,0 кв. м. общей площади на одного работника управления.

3. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,5 применить для муниципальных аптек г. Челябинска на все площади, используемые аптеками для осуществления уставной деятельности, кроме площадей, используемых для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами.

4. Коэффициент учета социальной значимости К7=0,4 применить для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях.

5. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,2 применить для следующих категорий арендаторов:

— предприятий, обслуживающих муниципальный жилой фонд, нежилых помещений производственного характера, предназначенных для обслуживания жилого фонда;

— для муниципальных аптек на площади, используемые для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами;

— для предприятий, осуществляющих техническое обслуживание лифтового хозяйства за нежилые помещения производственного характера;

— для предприятий, выполняющих социально-значимые работы для города, на основании заключения (ходатайств) отраслевых управлений Администрации г. Челябинска.

6. Для арендаторов, вновь заключающих договоры аренды на не обустроенные подвальные помещения в жилых домах, применять корректировочный коэффициент К7=0,1 на срок не более шести месяцев.

7. Для организаций и предприятий, пользующихся особыми условиями аренды по заключению Городской комиссии Думы по предоставлению особых условий аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования — город Челябинск, предусмотрен коэффициент социальной значимости К7 от 0 до 3,0.

Статья написана по материалам сайтов: profin.top, potreb-prava.com, yurispros.ru, redtailer.ru, pandia.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector