+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как купить квартиру, если она в залоге у банка, можно ли совершить продажу недвижимости, находящейся в кредите, плюсы и минусы схем, а также образец договора

Где составить договор купли продажи квартиры, если она находится в залоге у банка? Сделки подобного рода вызывают множество вопросов. Такие соглашения имеют ряд преимуществ, но в тоже время считаются весьма рискованными. Приобретая залоговую недвижимость, вы серьезно экономите. Разница между такими квартирами и рыночной стоимостью составляет около 20 %, что с лихвой компенсирует все риски. Важно помнить, что в данном случае всегда будет договор купли-продажи с обременением.

Содержание

Договор купли продажи квартиры, находящийся в залоге: как составить?

Сам образец (бланк) договора купли продажи квартиры составить не так сложно. Он представляет собой классическое соглашение с учетом всех формальностей и особенностей. Продавцом по договору купли-продажи квартиры будет выступать физическое лицо, единственное – финансовая организация, в которой оформлен кредит на квартиру, должна дать согласие на сделку. Как правило, банки охотно идут навстречу клиентам, ведь им совершенно невыгодно терять свои деньги.

Впрочем, договор купли продажи квартиры в залоге банка не всегда заключается в случае потери платежеспособности собственника недвижимости. Есть ряд основных причин:

1. Улучшение условий проживания. Например, собственник может просто переезжать в другой город или просто решил купить квартиру большей площади;

2. Развод также является поводом продать недвижимость, ведь супругам в большинстве случаев не удается найти компромисс в договорах купли-продажи квартиры с участием супругов;

3. Использование недвижимости в качестве способа инвестиций (для получения выгоды).

Как видим, договор купли-продажи залоговой квартиры составляется не всегда в случае ухудшения условий собственника. Поэтому, ряд мошеннических схем здесь становятся нелогичными, хотя риски существуют. Это же относится и к трехсторонним договорам купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры в залоге: как проводится сделка?

Прежде чем подписывать договор купли продажи квартиры в залоге банка, нужно разобраться со схемами проведения сделок подобного рода:

• Продажа с полным погашением задолженности. Здесь все прозрачно – обременение недвижимости снимается, квартира полностью переходит в собственность покупателя;

• Договор купли продажи квартиры, находящийся в залоге с участием финансовой организации;

• Реализация недвижимости через смену залогодателя.

Договор купли продажи квартиры в залоге, образец которого есть на нашем сайте, с участием банка заключается следующим образом:

1. Покупатель кладет определенную сумму на 2 депозитные ячейки (открывает аккредитивный счет) — см. договор купли-продажи залоговой квартиры через банковскую ячейку;

2. В одной ячейке лежат средства, предназначенные продавцу;

3. Вторая ячейка хранит деньги, которые пойдут на полное погашение кредита банку;

4. Параллельно образец (бланк) договора купли продажи квартиры вместе с заявлением финансовой организации о снятии обременения направляется в УФС для внесения изменений в ЕГРП;

5. Как только все изменения будут зафиксированы, продавец и банк могут снять деньги со счета, а квартира полностью принадлежит покупателю.

Смена залогодателя происходит примерно по той же схеме. Только в сделке участвует вторая финансовая организация, которая хранит средства, предназначенные для продавца на своих счетах.

Где составить договор купли продажи квартиры?

Составить соглашение вы можете самостоятельно на нашем сайте как и договор купли-продажи залоговой квартиры по графику платежей. Обратите внимание – договор купли-продажи залоговой квартиры имеет типовую форму, в нем указываются ФИО сторон, дата и место заключения, стоимость недвижимости целиком и распределение частей суммы между продавцом и финансовой организацией. Разумеется, указать придется права и обязанности сторон.

Прежде чем приступить к подписанию соглашения, мы рекомендуем вам выполнить ряд действий:

1. Получить соглашение от финансовой организации на сделку;

2. Уточнить, кто является залогодержателем, потому что права на недвижимость могли перепродать;

3. Согласовать все детали с продавцом.

Продавцам, испытывающим финансовые трудности, рекомендуем идти на контакт с финансовой организацией. Банк может заморозить начисление пени и процентов на период продажи квартиры или доли квартиры по договору купли-продажи.

Нельзя не упомянуть риски. Основная загвоздка, как всегда, заключается в перерегистрации документов. В случае участия банка в сделке и открытия ячеек есть 5 дней на снятие обременения с недвижимости в УФРС, а после – 10 дней для регистрации права собственности на нового владельца. В эти 10 дней единственным собственником недвижимости является продавец, который может распорядиться квартирой по своему усмотрению и расторгнуть заключенное с вами соглашение. В итоге – банк не может забрать свои деньги, а вы – и деньги, и квартиру. Конечно, все разрешится, но на это могут уйти месяцы.

Если в качестве вида средств используется материнский капитал на покупку квартиры, или же задействуются жилищные сертификаты, то это потребует внесение дополнительных условий и изменения конфигурации договора, но с конструктором договоров Просто Документы» это сделать проще простого.

Рекомендуем обращать внимание на стоимость недвижимости. Если она слишком сильно отличается от рыночной цены – лучше не рисковать, если только речь не идет о срочном переезде собственников или о других форс-мажорных ситуациях.

Договор купли продажи квартиры в залоге, образец которого вы можете скачать прямо сейчас, составить можно самостоятельно. На нашем сайте предусмотрены подсказки. Вам нужно лишь отвечать на вопросы в форме слева, а ответы будут автоматически распределены по соглашению. Через несколько минут вы получите юридически грамотный договор. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Продажа квартир, находящихся в залоге у банка

Квартиры, находящиеся в залоге у банков по ипотеке, в наше время стали обычной реальностью. Процедура оборота недвижимости, находящейся в залоге, имеет свои отличия, поскольку в такой сделке участвуют не два, а три субъекта – банк, продавец и покупатель.

Кому выгодны сделки с ипотечными квартирами?

Жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, продают, прежде всего, по причинам невозможности осуществления платежей по кредиту. В такой ситуации продажа квартиры может быть единственным способом сохранения уже уплаченных денег.

Процедура продажи обременённой квартиры отличается сложностью и многоступенчатость, поэтому продавец снижает цены примерно на 20%. В результате такая сделка оказывается выгодной для покупателей, не имеющих достаточно средств на приобретение жилья, свободного от ограничений.

Юридически грамотных людей сложности приобретения такой квартиры не останавливают. А вот заниженная цена привлекает многих.

Возможна ли продажа квартиры, находящейся в залоге у банка?

Принципиальная возможность подобной продажи всегда есть. Проблема заключается только в получении разрешения от банка. Несмотря на разнообразие обстоятельств, банк обычно соглашается на продажу обременённой недвижимости при условии полного погашения кредита.

Если у продавца есть на руках разрешение от кредитора на продажу, то покупатель ничем не рискует, кроме времени, которое необходимо потратить на снятие обременения. Однако эти неудобства компенсируются сниженной ценой.

Процедура продажи

Действия по продаже жилья могут начинаться только после того, как банк даст своё согласие на осуществление сделки. Это главный этап всей процедуры перехода жилплощади от одного человека к другому.

Извещение банка

Первоначально в банк подаётся заявление. В нём указывается та схема погашения кредита, которая устроила покупателя и продавца.

Универсальная схема состоит из следующих действий:

  • заключается договор купли-продажи;
  • покупатель вносит деньги на погашение кредита;
  • банк выдаёт справку об отсутствии задолженности;
  • заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения;
  • покупатель передаёт оставшуюся сумму продавцу;
  • Росреестр оформляет документы на нового владельца квартиры.

Согласно п.1 ст. 25 ФЗ 102 обременение по извещению банка снимается за 3 рабочих дня. Так что предварительная процедура погашения кредита занимает не так уж много времени.

Во всей этой схеме банк волнует только одна часть – погашение кредита. Все остальные проблемы участники сделки должны решать сами.

После погашения кредита банк направляет уведомление в регистрационную службу о снятии залога с недвижимости. Теперь можно совершать окончательный расчёт и подавать документы на отчуждение недвижимости в пользу нового владельца.

Как искать покупателя?

Поиски человека, который решится купить дешёвую, но проблемную квартиру, лучше всего доверить грамотным посредникам. Они смогут объяснить клиенту все тонкости не совсем обычной сделки. Лучше всего договариваться с крупными фирмами по продаже недвижимости. В них проще найти грамотного специалиста.

Если хочется обойтись без посредников, то в объявлениях лучше сразу оговорить тот факт, что квартира продаётся по заниженной цене в связи с необходимостью погашения кредита. Такая откровенность снимет подозрения и позволит работать с людьми, которые осознают специфичность ситуации.

Перечень документов для заключения сделки и договора

Документы при таких сделках делятся на две части – до погашения ипотеки и после снятия обременения. В первой части сделки нужны только деньги для банка. По этой причине между двумя сторонами может составляться только расписка о передаче денег для определённых целей.

После того, как жилплощадь станет свободной от залога, в органы регистрации обе стороны подают обычный пакет документов.

  1. Удостоверения личности в виде: российского паспорта, военного билета, общегражданского паспорта, свидетельства о рождении.
  2. Договоры в трёх экземплярах, составленные по образцу Росреестра.
  3. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
  4. Экспликация и план из БТИ.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Справка о долгах по коммунальным платежам.
  8. Справка о наличии или отсутствии прописанных на жилплощади людей.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передавать имущество по договору купли-продажи только в том случае, если оно не обременено правами третьих лиц. Исходя из такой нормы закона, предварительное согласие банка на продажу не обязательно, ведь сделка может быть совершена только в том случае, если с недвижимости будет снято обременение. По договору между двумя лицами один из них может дать деньги на погашение кредита, а другой должен использовать их по назначению.

Это интересно:  Дарение доли квартиры: договор-образец заполнения бланка дарственной на 1/2, 1/3 и 1/4 часть собственности в простой письменной форме, в соответствии с требованиями Росреестра, плюсы и минусы данной процедуры

Юридическая проблема в этом случае заключается не в собственно согласии банка, а в договорённости двух человек о передаче части денег для оплаты кредита. Эти деньги могут быть переданы на основе залога или займа с соответствующим оформлением документов (расписка). Однако в этом случае сама квартира по договору будет слишком дешёвой. В этом случае ситуация выглядит как уход от уплаты налогов.

Выход из положения прост – нужно заключить договор купли-продажи до погашения кредита по образцу, который находится на сайте Росреестра. В нём указывается вся цена квартиры. В пункте «Цена договора» необходимо описать порядок оплаты в два этапа – сначала в части погашения кредита, а потом, после снятия обременения, в части окончательной оплаты стоимости квартиры.

Здесь же описывается и техническая сторона оплаты – наличными, в безналичной форме, с использованием банковской ячейки и т.п.

В пункте «Существенные условия договора» указывается наличие и характер залога. Здесь же следует вписать строку о том, что кредит погашается из средств покупателя. Продавец же обязуется провести сделку после погашения кредита.

Условия продажи залоговой недвижимости

Самым выгодным моментом для банка, осуществившего кредитование покупки квартиры, является полная выплата всей суммы долго за весь период, предусмотренный договором. В этом случае учреждение получает максимальную сумму. Досрочное погашение кредита менее выгодно, но допустимо, деньги возвращаются банку в полном объёме и с процентами.

Особенно охотно одобряется продажа квартиры в том случае, если должник уже продемонстрировал свою неспособность платить по кредиту. Растущие штрафы и комиссии являются явным признаком того, что банку самому придётся изымать и реализовывать квартиру.

Трудней всего банк даёт согласие на переоформление обязательств по кредиту на другого человека, поскольку сохраняется риск появления ещё одного проблемного кредита.

Схемы продажи квартир, находящихся в залоге

С момента формирования рынка залоговой недвижимости появились следующие схемы продажи квартир с подобным статусом.

  1. Продажа с участием банка осуществляется по такой же схеме предварительного погашения кредита, только при этом расчеты проводятся через специальные аккредитивные счета. Покупатель сначала помещает все предусмотренные договором деньги в две депозитные ячейки. В одной из них находятся деньги, которые предназначены для погашения кредита. В другой – оставшаяся сумма для продавца. Имея эти деньги в качестве гарантии погашения кредита, банк направляет договор на регистрацию. После переоформления квартиры на другого владельца банк и продавец забирают деньги из соответствующих ячеек.
  2. Погашение покупателем кредита в полном объёме. Только после этого снимается обременение, а покупатель становится владельцем данной недвижимости.
  3. Продажа со сменой залогодателя осуществляется также через банк, только договор купли-продажи не заключается. Вместо этого залог оформляется на покупателя. Продавец и банк получают свои деньги, после чего с квартиры снимается обременение, а Росреестр принимает документы на переоформление владельца.

Каждая из этих схем имеет свои преимущества и недостатки. Однако любые операции с недвижимостью несут в себе риски. При грамотном подходе их можно свести к нулю. В этом случае каждая из сторон получает свою выгоду – банк погашенный кредит, продавец деньги и отсутствие обязательств перед банком, покупатель – жильё по сниженной цене.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.

Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.

В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

  1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
  2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
  3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.

Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком. Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение. После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? Особенности и риски

Недвижимость, ставшая предметом залога, так же может выставляться на торги. Однако её сбыт сопровождается дополнительными юридическими действиями.

О том, как купить залоговую недвижимость,как оплатить долги, а также правилах и нюансах таких сделок пойдёт речь в статье. Взвесим все за и против покупки квартиры у банка.

Что это такое?

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

  • Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  • В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  • Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.

Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах
:

  1. В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
  2. Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
  3. Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
  4. Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

  1. Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
  2. Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
  3. Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
  4. Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

  • кредитор;
  • при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).

А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.

Покупателю придётся не только оформить договор переуступки по ДДУ (бланк и образец можно скачать ниже), но и рассчитаться с банком за свою долю в праве на владение строящимся объектом. Ожидать, что по завершении строительства обременение будет снято, рассчитывая на добросовестность застройщика – рискованно.

Любое непредвиденное обстоятельство приведёт к судебным тяжбам, они могут закончиться не в пользу покупателя.

Однако если банком получено судебное решение на продажу изъятой у должника квартиры – опасаться не стоит, если до начала сделки бывший владелец выписался.

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Условия для приобретения

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

  • совершеннолетие;
  • дееспособность;
  • наличие гражданского паспорта с пропиской.

Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год. Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.

Такой договор будет иметь обременение залогом, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана соответствующая запись. Так же у него должен быть полный пакет документации из БТИ и Росреестра, требующийся к продаже недвижимости.

Если продажа происходит по согласованию с банком, продавец (физлицо) предъявляет разрешение на сделку от банка. А если согласие не достигнуто и квартира изъята, продавец (юрлицо) предъявляет решение суда.

Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.

Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя. Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Продажа изъятой по суду недвижимости

Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

  1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
  2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
  3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

  1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
  2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион. В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.

По соглашению, с погашением кредита

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

  1. самостоятельно продать жилое помещение;
  2. погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

  • через риэлтора;
  • на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
  • через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

  1. Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
  3. Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
  4. Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка

Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.

Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:

  1. Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
  2. Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
  3. С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте. Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта. А в случае погашения долгов продавцом, покупатель получает максимальные гарантии чистоты сделки. Если оформлялась закладная бумага, то при погашении долга и снятии обременения, закладную нужно получить из банка. А в случае её утери получить дубликат.

С переоформлением кредита

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
  2. Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
  3. Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
  4. После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски. Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Приобретение у застройщика

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
  2. Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
  3. Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Полезное видео

Смотрите видео о покупке квартиры, находящейся в залоге у банка:

Заключение

Исходя из анализа правоспособности сделки с залоговой недвижимостью, можно сделать выводы:

  • Кроме покупателя и продавца в сделке обязательно участвует кредитор, без которого сбыт недвижимости недопустим.
  • Если квартиру продаёт банк после изъятия у должника, юридические риски сведены к нулю, но могут возникнуть нюансы с качеством объекта, приобретённого на аукционе.
  • Иногда такие сделки допускают приобретение квартиры по выигрышной для покупателя цене, но могут нести определённый риск.
  • При погашении кредита для сделки продавцу придётся брать новый кредит, что может повлечь дополнительные расходы.
  • Если долг погашается из средств покупателя, переданных по сделке – велик риск оказаться без квартиры и без денег по причине недобросовестных действий покупателя или при возникновении обстоятельств форс-мажор. Такие сделки можно совершать только с хорошо знакомыми людьми, в добросовестности которых есть уверенность. В иных случаях связываться с заёмщиками рискованно.
  • Так же рискованно покупать объект у застройщика, если дом в залоге у банка.
  • Любое недобросовестное действие со стороны контрагента должно насторожить и стать причиной обращения в суд.

Договор купли продажи квартиры если она в залоге у банка

Все случаи продажи заложенного имущества должны быть согласованы с банком. Обременение Продажа ипотечной квартиры предполагает наличие закладной. Ее владельцем является банк, но это не лишает его возможности перепродать права на залог другому банку, или частным лицам. Обременение не распространяется на право собственника распоряжаться жилплощадью. Главное, чтобы покупатель был осведомлен о наличии на квартиру залога и располагал необходимой для покупки суммой. Залог регистрируется в Росреестре. Информация о таком обременении может быть получена при заказе выписки. Продажа ипотечной квартиры Условия продажи зависят от того, будет ли полностью погашен кредит по жилищному займу. Обычно требуется, чтобы реализация недвижимости была осуществлена только после оплаты долга, но ситуация вынуждает заемщика добиваться от банка разрешения на преждевременную сделку.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Вырученная сумма делится на 2 части:

  • одна – покрывает остаток долга по ипотеке;
  • другая передается продавцу.

Это возможно, если стоимость недвижимости высока. Допускается прямо противоположная ситуация, когда вырученных от квартиры денег не хватает на погашение ипотеки.
Остальную сумму по кредиту придется выплачивать за счет собственных средств. Передача кредита новому собственнику Она осуществляется через договор цессии.
Цедент передает собственнику квартиры не только остаток долга, но обязанность оплатить все проценты, включая начисленные неустойки и штрафы. До передачи кредита осуществляется тщательный подсчет сумм, выясняется разница между реальной стоимостью квартиры и размером ипотеки.
За наличный расчет Это возможно, если с квартиры сняты все обременения.

Практика современного риэлтора

Документ составляется в 3-х экземплярах и может быть удостоверен у нотариуса. Здесь представлен образец договора продажи квартиры с ипотечным обременением.

Условия продажи ипотечной квартиры

  • Путем досрочной выплаты кредита;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа при участии банка;
  • Продажа долга.

Продажа через досрочное погашение ипотеки Способ хорош в том случае, если удастся найти такого покупателя, который согласится выдать продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа. Задача не простая, так как часто покупатели опасаются покупать жилье с обременением.

Как купить залоговую квартиру?

Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: СмайнэксУникальные апартаменты в квартале с инфраструктурой европейского уровня.Панорамное остекление.5 мин.до м. Алексеевская.Узнать телефон Лучше не надо…Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье.

Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

Покупка квартиры в залоге. риски покупателя и порядок действий

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка – это распространенный тип сделок с недвижимостью. С ростом спроса на ипотеку, увеличивается и число тех, кто, оформив ипотечный кредит, по любой причине впоследствии решает продать ее.

Как сделать это правильно, рассмотрим детально. Как продать ипотечную квартиру? В соответствии со ст. 301 ГК РФ, продажа, равно как и любая другая сделка с ипотечной квартирой может быть проведена на законных основаниях только с согласия банка. При нарушении этого правила недвижимость переходит в собственность банка.

Продажа долга Закон позволяет заемщику продать свои долговые обязательства перед кредитной организацией. При продаже ипотечного договора, он переоформляется на новое физическое лицо.

С банком покупатель подписывает договор-обязательство выплатить остаток долга на точно таких же условиях, на каких был заключен ипотечный договор с продавцом. В результате покупатель продолжает платить вместо продавца ипотечный кредит и становится владельцем залоговой квартиры. Для покупателя, готового нести расходы по ипотеке, сделка является выгодной, так как продажная цена обычно ниже среднерыночной.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

К нему может быть приложено соглашение о цессии и график платежей по остатку кредита. Документы Для продажи квартиры необходимо подготовить следующие документы:

  • согласие от банка;
  • договор продажи;
  • соглашение о цессии;
  • акт передачи жилья;
  • регистрационную запись об ипотеке.

Тут можно скачать образец акта приема-передачи квартиры при продаже.

Передача денег осуществляется через депозитарные ячейки. Их может быть две. В одну помещают сумму остатка ипотеки.

  • полную информацию о сторонах;
  • стоимость недвижимости.

Дополнительно обозначаются права и обязанности не только продавца и покупателя, но и банка.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам». «Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться.

И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться». Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: АксонВ апреле отделка от застройщика в подарок! Детсад, школа.

Статья написана по материалам сайтов: prostodocs.com, urmetr.com, infonedvizhimost.com, myrealproperty.ru, aval48.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector