+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 39.4 ЗК РФ. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.

Содержание

Комментарий к статье 39.4 ЗК РФ

Комментируемая статья регулирует вопросы определения цены находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, по которой должен заключаться договор купли-продажи такого земельного участка.

Статьей предусмотрены следующие подходы к решению данного вопроса.

1. Если договор заключается на аукционе, то цена определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.

2. В случае признания аукциона несостоявшимся, заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, осуществляется по начальной цене предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п.12 ст. 39.11 ЗК РФ. Законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, в сторону увеличения — может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.

3. В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. Иная цена или порядок определения цены могут быть установлены федеральным законом. При этом п.3 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера цены земельного участка.

________________
Следует отметить, что ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Однако на федеральном уровне соответствующий порядок принят не был. Вместе с тем п.1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако отсутствие аналогичной оговорки в комментируемой статье ставит под сомнение возможность заключения договоров купли-продажи земельных участков в отсутствие утвержденных порядков определения цены земельных участков.

Вопрос с определением цены незастроенных земельных участков, продаваемых без проведения торгов (например, для целей, не связанных со строительством) вообще ЗК РФ не регулировался. В связи с этим договоры купли-продажи рекомендовалось заключать в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящее время на федеральном уровне указанный порядок определения цены не установлен.

Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения цены земельных участков:
— приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п.7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ). Такая же цена установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (п.3.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ). Аналогичным образом определяется цена указанных земельных участков в случае приобретения их в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (п.3.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ);
— в случае приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (п.5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);
— в случае приобретения собственниками зданий, строений, сооружений находящихся у них на праве аренды земельных участков в собственность цена устанавливается по правилам и в порядке, которые предусмотрены п.1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, если до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случае приобретения в собственность земельных участков, образованных из указанных (п.2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Следует отметить, что законодатель посчитал необходимым определить только порядок установления цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальных участков. Иных особенностей при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков комментируемой главой не предусмотрено. Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными ст. 37 ЗК РФ.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами. Данное правило не является новеллой земельного законодательства и ранее предусматривалось п.5 ст. 28 ЗК РФ.

Следует отметить, что ряд положений ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 года N 8-П (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 6)), который отметил, что согласно ст. 62 (ч.3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч.3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Консультации и комментарии юристов по ст 39.4 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 39.4 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Это интересно:  Статья за кражу паспорта

4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 39.4 ЗК РФ

Комментируемая статья регулирует вопросы определения цены находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, по которой должен заключаться договор купли-продажи такого земельного участка.

Статьей предусмотрены следующие подходы к решению данного вопроса.

1. Если договор заключается на аукционе, то цена определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.

2. В случае признания аукциона несостоявшимся, заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, осуществляется по начальной цене предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п.12 ст.39.11 ЗК РФ. Законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, в сторону увеличения — может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.

3. В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. Иная цена или порядок определения цены могут быть установлены федеральным законом. При этом п.3 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера цены земельного участка.

________________
Следует отметить, что ранее действовавшей ст.36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Однако на федеральном уровне соответствующий порядок принят не был. Вместе с тем п.1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако отсутствие аналогичной оговорки в комментируемой статье ставит под сомнение возможность заключения договоров купли-продажи земельных участков в отсутствие утвержденных порядков определения цены земельных участков.

Вопрос с определением цены незастроенных земельных участков, продаваемых без проведения торгов (например, для целей, не связанных со строительством) вообще ЗК РФ не регулировался. В связи с этим договоры купли-продажи рекомендовалось заключать в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящее время на федеральном уровне указанный порядок определения цены не установлен.

Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения цены земельных участков:
— приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п.7 ст.10 Закона N 101-ФЗ). Такая же цена установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (п.3.1 ст.3 Закона N 137-ФЗ). Аналогичным образом определяется цена указанных земельных участков в случае приобретения их в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (п.3.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ);
— в случае приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (п.5.1 ст.10 Закона N 101-ФЗ);
— в случае приобретения собственниками зданий, строений, сооружений находящихся у них на праве аренды земельных участков в собственность цена устанавливается по правилам и в порядке, которые предусмотрены п.1 ст.2 Закона N 137-ФЗ, если до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случае приобретения в собственность земельных участков, образованных из указанных (п.2.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

Следует отметить, что законодатель посчитал необходимым определить только порядок установления цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальных участков. Иных особенностей при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков комментируемой главой не предусмотрено. Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными ст.37 ЗК РФ.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами. Данное правило не является новеллой земельного законодательства и ранее предусматривалось п.5 ст.28 ЗК РФ.

Следует отметить, что ряд положений ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 года N 8-П (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 6)), который отметил, что согласно ст.62 (ч.3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст.55 (ч.3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.

Определение цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).

На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.

Ниже приведены ее основные положения:

  • Цена – существенное условие договора о продаже недвижимости. Если данное условие сделкой не установлено, она считается незаключенной. Здесь законодатель отступил от общего правила ст. 424 ГК РФ, когда в возмездном договоре цена предмета договора не оговорена, его исполнение оплачивается согласно общепринятым ценам на аналогичные товары и услуги.
  • Цена недвижимости может устанавливаться за единицу площади. В этом случае итоговая стоимость объекта продажи определяется исходя из фактической площади отчуждаемого объекта.
  • Если в договоре купли-продажи здания о земельном участке не упоминается, действуют следующие презумпции. Вместе со зданием покупателю причитается часть участка, которая нужна для его обслуживания. Цена недвижимости включает цену соответствующей площади участка.

Ценообразование при отчуждении земель: общее правило

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.

Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.

Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.

Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:

  • Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса России постоянные жители РФ (резиденты) освобождены от уплаты НДФЛ с продажи участков, находящихся в их собственности более трех лет.
  • Покупка участка за мизерную цену рискована для покупателя: велика вероятность признания сделки недействительной (кабальной, совершенной вследствие ошибки или стечения сложных жизненных обстоятельств продавца и подобного).
  • Возникнут сложности с регистрацией договора в ЕГРП. И это несмотря на то, что госпошлина за такую регистрацию взыскивается в «твердой» сумме независимо от продажной цены и рыночной стоимости участка.

Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.

Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:

  • налоговой ставки (применительно к резидентам – 13%);
  • кадастровой стоимости предмета договора по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа;
  • понижающего коэффициента, равного 0,7.

Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.

Особенности ценообразования при отчуждении земель, находящихся в муниципальной или госсобственности

Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.

Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).

Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:

  • в административных правоотношениях наделены властными полномочиями, довлеют над частными лицами;
  • в гражданских правоотношениях уравнены в правах и обязательствах с ними.
Это интересно:  Статья 1187 ГК РФ. Квалификация юридических понятий при определении права, подлежащего применению

Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.

Порядок определения цены продажи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:

  • по результатам аукциона;
  • во внеконкурсном порядке.

По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:

  • равный доступ к покупке публичных земель для всех заинтересованных лиц;
  • прозрачность действий субъекта властных полномочий;
  • объективность критериев выбора будущего покупателя;
  • максимализацию поступлений в бюджет соответствующего уровня.

Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.

Определение цены по результатам аукциона

В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:

  • общими нормами: ст.447, ст. 448 ГК РФ;
  • специальной нормой: ст. 39.4 ЗК РФ.

Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  • если организатору аукциона подана единственная заявка об участии в аукционе по отчуждению участка;
  • если по результатам рассмотрения нескольких заявок об участии в аукционе, к торгам допущено только одно лицо.

Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.

Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб. Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб. В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.

Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:

  • единственного участника торгов, отказавшегося или уклонившегося от заключения договора купли-продажи участка по начальной стоимости;
  • лица, выигравшего аукцион, отказавшегося или уклонившегося от заключения такого договора по предложенной им максимальной цене.

Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.

Начальная цена предмета аукциона участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.

Оценочная стоимость становится:

  • начальной при проведении аукциона;
  • продажной на случай, если проведение аукциона не предусмотрено либо к участию в нем допущено только одно лицо.

Определение цены участка без проведения торгов

Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:

  • наличием юридической связи заинтересованного лица с выкупаемым участком, например, если земля, используемая для обслуживания недвижимости, принадлежащей покупателю, ранее находилась у него в пользовании;
  • речь идет о преобразовании участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сельскохозяйственной деятельности;
  • специальными правилами, действующими в отношении Дальневосточного федерального округа РФ.

Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».

Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.

Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.

В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

Использование земель

Продажа земли государственной и муниципальной собственности

Содержание статьи:

Условия продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

  • если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
  • если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
  • если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
  • если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
  • если на участке имеются постройки;
  • земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
  • земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
  • земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗК РФ:

  1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
  2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
  3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
  4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
  5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • место и дата осуществления сделки;
  • реквизиты сторон;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
  • порядок выполнения расчетов по сделке;
  • расчет стоимости участка;
  • условия опротестования сделки;
  • подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

  • паспорт покупателя и документы продавца;
  • технические бумаги на землю;
  • документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
  • финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами. Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость. Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
  2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
  3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
  4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
  5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
  6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
  7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
  8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
  9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
  10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.
Это интересно:  Статья 176 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 39.4 ЗК РФ

Комментируемая статья регулирует вопросы определения цены находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, по которой должен заключаться договор купли-продажи такого земельного участка.

Статьей предусмотрены следующие подходы к решению данного вопроса.

1. Если договор заключается на аукционе, то цена определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.

2. В случае признания аукциона несостоявшимся, заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, осуществляется по начальной цене предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п.12 ст.39.11 ЗК РФ. Законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, в сторону увеличения — может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.

3. В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. Иная цена или порядок определения цены могут быть установлены федеральным законом. При этом п.3 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера цены земельного участка.

________________
Следует отметить, что ранее действовавшей ст.36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Однако на федеральном уровне соответствующий порядок принят не был. Вместе с тем п.1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако отсутствие аналогичной оговорки в комментируемой статье ставит под сомнение возможность заключения договоров купли-продажи земельных участков в отсутствие утвержденных порядков определения цены земельных участков.

Вопрос с определением цены незастроенных земельных участков, продаваемых без проведения торгов (например, для целей, не связанных со строительством) вообще ЗК РФ не регулировался. В связи с этим договоры купли-продажи рекомендовалось заключать в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящее время на федеральном уровне указанный порядок определения цены не установлен.

Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения цены земельных участков:
— приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п.7 ст.10 Закона N 101-ФЗ). Такая же цена установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (п.3.1 ст.3 Закона N 137-ФЗ). Аналогичным образом определяется цена указанных земельных участков в случае приобретения их в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (п.3.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ);
— в случае приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (п.5.1 ст.10 Закона N 101-ФЗ);
— в случае приобретения собственниками зданий, строений, сооружений находящихся у них на праве аренды земельных участков в собственность цена устанавливается по правилам и в порядке, которые предусмотрены п.1 ст.2 Закона N 137-ФЗ, если до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случае приобретения в собственность земельных участков, образованных из указанных (п.2.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

Следует отметить, что законодатель посчитал необходимым определить только порядок установления цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальных участков. Иных особенностей при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков комментируемой главой не предусмотрено. Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными ст.37 ЗК РФ.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами. Данное правило не является новеллой земельного законодательства и ранее предусматривалось п.5 ст.28 ЗК РФ.

Следует отметить, что ряд положений ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 года N 8-П (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 6)), который отметил, что согласно ст.62 (ч.3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст.55 (ч.3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Статья написана по материалам сайтов: ozkrf.ru, ruzkrf.ru, advokat-malov.ru, zk-expert.ru, zkrf24.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector